Karin van Boetzelaer, directeur Woningbouwbeleid en plaatsvervangend directeur-generaal Volkshuisvesting en Bouwen van het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordering (VRO), snapt zijn commentaar. ‘We sluiten onze ogen ook niet voor het fiscale klimaat in Nederland en het instabiele en onvoorspelbare woonbeleid. Het nieuwe kabinet zal nadrukkelijk inzetten op herstel van vertrouwen, met duidelijke fiscale kaders en consistente regelgeving. Daar werken we aan. Zo gaat de overdrachtsbelasting per 1 januari 2027 omlaag van 8% naar 7% en wordt de Wet betaalbare huur geoptimaliseerd. Maar ik ben het met hem eens: buitenlands geld is nodig voor de enorme opgave. De woningbouwambitie van 100.000 woningen per jaar vraagt om een brede financiering. Dat kan de Nederlandse markt alleen niet dragen. Mijn oproep aan buitenlandse investeerders? Nederland is en blijft qua risico’s en rendement een goed land om te investeren, zeker op de lange termijn. We hebben een sterke economie en een transparante overheid.’
Vennootschapsbelasting afschaffen
Vanwege de vennootschapsbelasting (25%) en overdrachtsbelasting (8%) en instabiel beleid zijn buitenlandse pensioenfondsen en verzekeraars niet zo welwillend om in Nederlands vastgoed te investeren, vervolgt Siezen. De grootste hobbel? De vennootschapsbelasting (vpb), zegt Siezen: ‘Schaf die af voor buitenlandse institutionele beleggers. In tegenstelling tot Nederlandse pensioenfondsen zijn buitenlandse pensioenfondsen niet vrijgesteld van vpb, omdat ze volgens onze maatstaven niet als pensioenfonds worden gezien. Het toetsingskader is in mijn ogen te streng. Een voorbeeld: er zijn landen waar een pensioenfonds direct 10% uitkeert zodra je gestopt bent met werken. Of pensioenfondsen die het toestaan om een deel van het pensioen aan een neefje te geven. Om die reden voldoe je niet aan de Nederlandse maatstaf. Ik wil er mee zeggen dat als je een klein beetje afwijkt, volgens onze criteria niet meer voldoet aan de voorwaarden. En krijg je als buitenslandse institutionele belegger dus geen vrijstelling van de vennootschapsbelasting.’
Bouwinvest Residential Fund
Siezen is sinds mei 2022 CEO van Bouwinvest, een vermogensbeheerder die is ontstaan vanuit het pensioenfonds bpfBOUW. Bouwinvest beheert het kapitaal van Nederlandse en internationale institutionele investeerders in vastgoed. Namens hen investeert de vermogensbeheerder in woningen, zorgvastgoed, winkels, kantoren en hotels, met als primaire verantwoordelijkheid financieel rendement. Bouwinvest gelooft daarbij dat financieel succes en outperformance op de lange termijn alleen mogelijk zijn wanneer ESG-overwegingen integraal onderdeel zijn van de investeringsbeslissingen.
De portefeuille van Bouwinvest bedraagt 17,8 miljard euro, waarvan 11,9 miljard aan vastgoed in Nederland en 5,9 miljard in het buitenland. Het Bouwinvest Residential Fund is met 8,2 miljard het grootst van de fondsen die het beheert. Siezen: ‘De groei van de Nederlandse pensioenfondsen vlakt uit. Dat heeft vooral te maken met vergrijzing: er zijn straks meer gepensioneerden dan werkenden. Het geld dat we gewend zijn binnen te halen, houdt op. Aan de andere kant moeten we blijven groeien om aan de woningbouwopgave te voldoen. En die groei halen we niet langer uit Nederlands kapitaal en moeten we kijken naar buitenlands kapitaal. Ze kijken in de eerste plaats naar rendement en risico’s, maar ook renteontwikkeling, fiscale stabiliteit, politieke besluitvorming en regulering in de huurmarkt. Kijk, Nederland is eigenlijk een fantastisch land om te beleggen. Die boodschap draag ik ook uit als ik in het buitenland ben. We hebben een sterke economie in gediversifieerde steden en zijn niet afhankelijk van één sector. Het opleidingsniveau is hoog, bovendien hebben we een sterke rule of law. Met andere woorden: qua basisfactoren scoort Nederland wereldwijd hoog als vestigingsland. Maar qua vastgoedbeleggingen hebben we niet zo’n goede naam.’
Buitenlandse institutionele beleggers
Bouwinvest werkt al jarenlang nauw samen met buitenlandse institutionele beleggers die op zich heel geschikt zouden zijn om ook in Nederland te beleggen. ‘Met een Canadees pensioenfonds zitten we in Australisch vastgoed, met een Zuid-Koreaans pensioenfonds zitten we in Canadees vastgoed. Het zijn pensioenfondsen die op de onze lijken: ze hebben dezelfde visie en streven dezelfde ESG-waarden na. Maar vooral die vennootschapsbelasting weerhoudt ze ervan om ook in Nederland te investeren. Laten we er niet omheen draaien: de taak van een pensioenfonds is niet om de wereld te redden, maar om deelnemers een mooi pensioen te geven. Dat zijn ze ook verplicht. Die 25% vennootschapsbelasting is het verschil tussen 6 en 4,5% rendement. Dan gaan ze toch voor die 6%. Dus investeren ze liever in een Deens windmolenpark of Duits winkelcentrum dan in Nederlandse woningbouw.’
Ook zijn buitenlandse investeerders voorzichtig vanwege jarenlang instabiel beleid. ‘Ze zijn goed op de hoogte. Tijdens een bezoek aan een Zuid-Koreaans pensioenfonds begon mijn gesprekspartner zelfs over de Wet Betaalbare Huur in Nederland, een wet waar veel kritiek op is. Mijn voorstel: laat die wet met rust, voor meer stabiliteit en voorspelbaarheid.’
Geen koper of kapitaal
Siezens grootste angst is dat er komende jaren wel gebouwd kan worden, maar dat er geen koper of kapitaal meer is. ‘We kunnen niet langer beleggen zoals vroeger, omdat het geld opraakt. Voor het bouwen van 100.000 woningen is jaarlijks zo’n 40 miljard euro nodig. Terwijl over een langere periode vijf tot acht miljard afkomstig is van Nederlandse institutionele beleggers. Dat laat wel zien dat we afhankelijk zijn van buitenlands kapitaal.’
De woningbouwopgave vraagt volgens Bouwinvest om schaal en tempo. Dat lukt alleen als markt en overheid elkaar vinden in realistische grondprijzen, haalbare rendementen en gedeeld risicomanagement. Consistentie en visie, zonder ad hoc maatregelen. Buitenlands kapitaal kan volgens Siezen een versneller zijn, onder de voorwaarde dat het zich welkom voelt. Het allerbelangrijkste is buitenlandse pensioenfondsen gelijk te stellen aan de Nederlandse. ‘Je hoeft geen wet te veranderen; flexibeler omgaan met toetsingscriteria is voldoende.’
Voorspeelbaarheid als sleutelwoord
Volgens het Ministerie van Binnenlandse Zaken is voorspelbaarheid het sleutelwoord. Beleggers zoeken immers stabiliteit, met duidelijke fiscale kaders, consistente regelgeving en een betrouwbare overheid. Publiek-private samenwerking is cruciaal: samen optrekken, risico’s beter delen en procedures versnellen. Van Boetzelaer: ‘Een van onze belangrijkste opdrachten is het verder verbeteren van het vestigingsklimaat. Er wordt ook zeker gekeken naar fiscaliteit en pensioenfondsvrijstelling, in samenwerking met het Ministerie van Financiën. Het is op dit moment een ingewikkeld proces, met als gevolg dat veel buitenlandse institutionele beleggers snel afhaken. We moeten moderniseren, waardoor de randvoorwaarden voor buitenlandse investeerders ook duidelijker zijn. Nederland blijft een aantrekkelijk land om te investeren. Onze rol als departement is om niet alleen uit te leggen wat ons beleid is, maar we willen ook meer actief gesprekken met partijen gaan voeren over concrete kansen. Het is belangrijk om partijen met elkaar te verbinden en aanwezig te zijn op nationale en internationale beurzen, zoals de PROVADA.’
Optrekken met private partijen
Het ministerie trekt al samen op met private partijen, vervolgt Van Boetzelaer. ‘We hebben periodiek overleg met onder meer binnen- en buitenlandse investeerders en verschillende koepelorganisaties. Het ministerie van financiën zit er ook bij. Wat speelt er op de markt? Wat werkt wel, wat niet? Hoe prioriteren we maatregelen? Wij moeten er als overheid voor zorgen dat alle randvoorwaarden goed zijn. Loopt het ergens vast, dan proberen we het los te trekken. De nieuwe minister was er onlangs ook bij. Dat geeft aan hoeveel belang wordt gehecht aan dit overleg en de woningbouwopgave.’
De woningbouwopgave is complex, aldus Van Boetzelaer. ‘We hebben te maken met een opgave die verweven is met andere thematiek, denk aan netcongestie, stikstof, geluidsbelasting. De seinen moeten op veel velden op groen staan. En we hebben te maken met het feit dat er weinig plek is om te bouwen. Dat maakt de puzzel nog iets ingewikkelder.’ In 2024 zijn er volgens Van Boetzelaer ruim 80.000 woningen bij gekomen, waar 68.000 nieuwbouwwoningen en 13.000 transformaties. ‘En er zijn in 2024 109.000 vergunningen verstrekt. Dat is positief.’
Maatschappelijke verantwoordelijkheid
Naast het feit dat Nederland nog steeds een aantrekkelijk land is om te investeren in woningbouw, doet ze ook een beroep op de maatschappelijke verantwoordelijkheid van binnen- en buitenlandse investeerders. ‘Natuurlijk kijken investeerders in de eerste plaats naar risico’s en rendement, maar we staan ook voor een maatschappelijke opgave. Ook ik lees elke week schrijnende verhalen van mensen die niet aan een woning kunnen komen.’
Van Boetzelaer is hoopvol. Ze was onlangs op werkbezoek in Amsterdam en bezocht verschillende projecten van vastgoedbedrijf Greystar. ‘Ik zag met eigen ogen dat er niet alleen naar rendement wordt gekeken, maar dat ook rekening is gehouden met hoe je eenzaamheid kunt voorkomen. Ik vond dat super inspirerend om te zien.’
