Deze woonvorm draait om zelfstandig wonen in een omgeving die meebeweegt met veranderende behoeften, zegt Paul Oremus, countrymanager bij CBRE Investment Management (CBRE IM). ‘Toegankelijkheid, comfort en toekomstbestendigheid staan centraal, zonder dat het wonen zijn karakter verliest. Het onderscheid zit daarbij minder in ‘slimme’ technische ingrepen, maar vooral in het woonconcept dat gezondheid en welzijn stimuleert, met ruimte voor bewegen, ontmoeting en ontspanning.’

Zorgvastgoed

Toch wordt senior living in plannen en discussies vaak vereenzelvigd met zorgvastgoed. ‘Dat beeld doet het product tekort en werkt vertragend, omdat het buiten de reguliere woningprogrammering wordt geplaatst’, zegt Oremus. ‘Het moet juist méér bieden dan alleen een andere woning, met gedeelde ruimtes voor ontmoeting en voorzieningen die gezondheid en welzijn ondersteunen, zoals sport- en ontspanningsfaciliteiten, gedeelde buitenruimte en gemeenschappelijke tuinen of terrassen, en dagelijkse voorzieningen dichtbij. Zo wordt sociale binding actief gefaciliteerd.’

‘In de praktijk gaat het om reguliere huurwoningen, maar het succes hangt af van de combinatie van ontwerp, beheer en programmering. Het vraagt om een aanpak waarin community en dienstverlening onderdeel zijn van het concept, niet een ‘extra’ achteraf. De benodigde ontwerpkeuzes zijn daarbij goed te overzien, zoals drempelloos bouwen, liftontsluiting en ruimere doorgangen, zodat de woningen voorbereid zijn op ondersteuning als dat in een latere levensfase nodig is.’

Schaal, locatie en community

Senior living werkt pas echt bij voldoende schaal. ‘Te kleinschalige projecten missen kritische massa voor voorzieningen, ontmoeting en beheer’, zegt Oremus. ‘Richtinggevend is grofweg meer dan 75 woningen per locatie. Dat hoeft niet per se één gebouw te zijn. Het kan ook gaan om een cluster van meerdere gebouwen op één locatie dat samen als één woonconcept wordt ontwikkeld en beheerd.’

‘Locatie is daarbij doorslaggevend. Deze woonvorm werkt het best op stedelijke en stedelijk aangrenzende plekken, waar dagelijkse voorzieningen, openbaar vervoer en sociale infrastructuur dichtbij zijn. Die nabijheid vergroot de aantrekkelijkheid, versterkt sociale cohesie en helpt mensen langer zelfstandig te blijven wonen doordat voorzieningen eenvoudig bereikbaar zijn.’
Daarbij draait het niet alleen om fysieke voorzieningen, maar ook om hoe een woonomgeving wordt gebruikt. Oremus: ‘Gemeenschappelijke ruimtes en gedeelde voorzieningen zijn belangrijk, maar ervaring leert dat een community niet vanzelf ontstaat. Zonder actieve sturing blijft het potentieel voor sociale binding vaak onbenut; professioneel beheer helpt dat om te zetten in ontmoeting en verbondenheid.’

Middenhuur vraagt om sturen in de planfase

Het senior living-segment in de middenhuur vraagt om scherpe keuzes in de planfase, zegt Oremus. ‘Omdat ontwerp- en exploitatiekeuzes samen de businesscase bepalen, hangt succes sterk af van het programma van eisen en van hoe beheer en voorzieningen worden georganiseerd. Wordt het segment pas laat toegevoegd, dan leidt dat al snel tot herontwerp en vertraging.’

Het woningwaarderingsstelsel is gebaseerd op objectieve woningkenmerken en is daarmee een belangrijk vertrekpunt in de businesscase. ‘Vanuit institutionele hoek is er bereidheid om juist in dit segment te investeren. Zo zet ABP samen met CBRE Investment Management, met een startkapitaal van €350 miljoen, in op seniorenhuurwoningen in Nederland, met focus op middenhuur, duurzaamheid en langetermijnkwaliteit.’

Wet versterking regie volkshuisvesting

De Wet versterking regie op de volkshuisvesting geeft gemeenten meer ruimte om woonbeleid concreter en locatiegericht in te vullen. ‘Daardoor kunnen gemeenten niet alleen sturen op aantallen en segmenten, maar ook explicieter programmeren voor doelgroepen, waaronder deze woonvorm’, zegt Oremus. ‘Als dit segment wordt opgenomen in woonvisies, gebiedsprogramma’s en uitwerkingsplannen, ontstaat duidelijkheid voor ontwikkelaars, adviseurs en financiers. Dat vergroot de voorspelbaarheid en verkleint het risico dat het pas laat wordt toegevoegd of buiten beeld blijft.’

Deze woonvorm gaat niet alleen over de woning, maar ook over de woonomgeving en de manier waarop die wordt georganiseerd en beheerd. ‘Juist daar ontstaat waarde: door actief te sturen op leefbaarheid en sociale cohesie. Door dit segment als volwaardig onderdeel van het woningprogramma te benaderen en in een vroeg stadium mee te nemen in ontwerp, beheer en haalbaarheid, wordt het schaalbaar en uitvoerbaar. Daarmee ontstaat een woonproduct dat past bij de demografische ontwikkelingen, de woonvraag die daarbij hoort én de beleidsambitie om langer zelfstandig wonen te ondersteunen.’

Dit artikel is gesponsord door CBRE Investment Management.