De woningmarkt staat al bijna een decennium onder druk. Het tekort is opgelopen tot 396.000 woningen, met grote maatschappelijke en economische gevolgen. Politieke partijen zetten fors in op nieuwbouw, maar hun plannen verschillen sterk. Sommigen kiezen voor meer regulering en een grotere rol voor woningcorporaties, anderen willen juist het investeringsklimaat voor beleggers verbeteren. De vraag is: welke koers levert voldoende bouwcapaciteit op om jaarlijks 100.000 woningen te realiseren?
Drie richtingen in het politieke debat
Uit verkiezingsprogramma’s blijkt dat partijen drie strategieën hanteren: ‘behoud van het huidige systeem’, ‘verruiming van de markt’ en ‘terug naar volkshuisvesting met een grotere rol voor woningcorporaties’. Partijen als PVV, SP en GroenLinks-PvdA willen dat corporaties een aanzienlijk deel van de nieuwbouw realiseren. Zij stellen fiscale maatregelen voor, zoals het afschaffen van vennootschapsbelasting, en pleiten voor soepelere Europese regels voor middenhuurfinanciering. Tegelijkertijd willen ze meer huurregulering, wat het investeringsklimaat voor beleggers verslechtert.
Aan de andere kant kiezen VVD, JA21 en CDA voor stimulering van beleggers. Hun voorstellen: de Wet Betaalbare Huur terugdraaien, tijdelijke contracten herinvoeren, box 3 aanpassen en WOZ-waarde zwaarder meewegen in het woningwaarderingsstelsel.
Kapitaal bepaalt het tempo
‘Niet regels, maar kapitaal bepaalt uiteindelijk hoeveel woningen er gebouwd worden’, zegt Frank Verwoerd, executive director Research & Consultancy bij CBRE. ‘Zonder voldoende investeringskracht – publiek én privaat – blijft de ambitie een loze belofte. Uit ABF-onderzoek blijkt dat 51% van de nieuwbouw de afgelopen tien jaar koopwoningen waren. Om 100.000 woningen per jaar te realiseren, moeten circa 51.000 koopwoningen worden gebouwd. Dat vraagt om een stabiel financieringsklimaat voor particuliere kopers én beleggers.’
1. Corporaties: fiscale ruimte en verplichtingen
De ambitie voor corporaties is 30.000 sociale huurwoningen per jaar. ‘Toch bouwen ze structureel te weinig, terwijl die financiële slagkracht er wel degelijk was’, zegt Verwoerd. ‘Tegelijkertijd drukken grootschalige duurzaamheidsambities, sloop- en nieuwbouwactiviteiten, stijgende onderhoudskosten en het betaalbaar houden van huurwoningen op de investeringscapaciteit.’
‘Vrijstelling van vennootschapsbelasting kan hun investeringscapaciteit vergroten met 150.000 woningen. Daar hoort wel een verplichting bij: inkomensafhankelijke huur om sociale huurwoningen toegankelijker te maken. Alternatieven zoals markthuur of een maximale woonquote zorgen voor betere verdeling van de sociale voorraad onder huishoudens die dit het hardst nodig hebben.’
2. Beleggers: van reguleren naar verleiden
Beleggers realiseerden de afgelopen jaren circa 20.000 nieuwbouwwoningen per jaar. Verwoerd: ‘Door strengere regulering is dit aantal gedaald naar 8.000–10.000. Buitenlands kapitaal (goed voor 32% van de nieuwbouwhuurproductie) droogt op door fiscaal ongunstig beleid en het wegvallen van de FBI-status. Buitenlandse beleggers mijden Nederland en stappen zelfs uit bestaande fondsen. Dit zorgt ervoor dat liquiditeit voor nieuwe woningen verder opdroogt, terwijl we dat kapitaal hard nodig hebben.’
‘De oplossing? Verleiden in plaats van reguleren, door:
- Buitenlandse pensioenfondsen fiscaal gelijk te stellen aan Nederlandse
- Overdrachtsbelasting te heroverwegen
- Huurregulering te versoepelen en WWS herijken met meer gewicht voor WOZ
- Box 3 aan te passen om particuliere beleggers te behouden
Rust en zekerheid zijn cruciaal om kapitaal terug te halen en de bouwproductie op te schalen.’
3. Koopmarkt: stabiliteit en geleidelijke hervorming
Particuliere huishoudens hebben doorgaans de vraag en financiële draagkracht om een woning te kopen. ‘Hoewel de huidige rente sterker doorwerkt dan voorheen, vormen dubbele lasten een drempel voor de aankoop van een nieuwbouwwoning’, zegt Verwoerd. ‘De belangrijkste oorzaak van het te lage aantal verkopen op de nieuwbouwmarkt zit echter vooral in het gebrek aan voldoende aanbod.’
‘Grootschalige aanpassingen in financieringscondities zijn onverstandig. Wel is een langetermijnvisie nodig: geleidelijke afbouw van hypotheekrenteaftrek verdeeld over 20 tot 30 jaar en een verlaging van de loan-to-value naar 90–95% beschermen starters en verkleinen de afhankelijkheid van subsidies. Tegelijk moet voldoende aanbod beschikbaar zijn om kapitaalstromen naar nieuwbouw op peil te houden.’
4. Subsidies: naar een inkomensafhankelijke woontoeslag
Het huidige systeem kent hoge impliciete subsidies: sociale huur kost gemiddeld € 8,30 per m², tegenover € 17,91 in de vrije sector. Dit verschil vertegenwoordigt circa € 18 miljard impliciete kosten per jaar, bovenop € 5,2 miljard huurtoeslag. Deze kosten blijven stijgen, doordat markthuren historisch harder stijgen dan inflatie.
Verwoerd: ‘De gevolgen hiervan zijn als volgt: de kosten van sociale huur zullen stijgen, waardoor het steeds moeilijker wordt om de compensatie via opbrengsten uit koopwoningen te realiseren. Daarnaast zullen de belastingen verder omhoog moeten om de subsidies in stand te houden. De woonlasten van huurders nemen toe, terwijl die van kopers afnemen door aflossing van de hypotheek en het wegvallen van rente. Dit leidt tot een groeiende kloof tussen huurders en kopers, zowel op het gebied van woonlasten als vermogensopbouw. Een inkomensafhankelijke woontoeslag maakt het systeem betaalbaar, stimuleert doorstroming en verkleint de kloof tussen huurders en kopers.’
Conclusie: stimulering boven regulering
‘De woningmarkt vraagt om een systeem dat kapitaal mobiliseert, niet blokkeert. Door corporaties fiscale ruimte te geven, beleggers te verleiden, de koopmarkt stabiel te houden en subsidies slimmer in te richten, creëren we een dynamische markt die betaalbaarheid én bouwproductie waarborgt. Alleen zo halen we de ambitie van 100.000 woningen per jaar’, sluit Verwoerd af.
Dit artikel is gesponsord door CBRE Nederland.
