Als voorbeeld van jojoënd beleid noemt Guinée de overdrachtsbelasting. ‘Hij stond op 2%, toen werd het 8%, vervolgens 10.4%, daarna ging het weer terug naar 8%. En nu wordt het 7%. En dat in vijf jaar tijd. Natuurlijk is het prettig dat het percentage weer omlaag gaat, maar het is te ad hoc, er is geen sprake van consistentie. Als belegger wil je een bepaalde zekerheid. Investeringen in vastgoed hebben een looptijd van tientallen jaren, waarbij toekomstige inkomsten en waardeontwikkeling centraal staan. Beleggers zijn daarbij afhankelijk van stabiele, voorspelbare marktomstandigheden.’

FBI-regime

Daarnaast staan buitenlandse beleggers (met name pensioenfondsen) niet meer te popelen om te investeren in Nederlands vastgoed. Dat komt volgens Guinée met name door de wijziging van het FBI-regime in 2025. Een fiscale beleggingsinstelling (FBI) is een beleggingsfonds dat onder voorwaarden geen vennootschapsbelasting hoeft te betalen. ‘In de oude situatie konden buitenlandse beleggers via een fiscale beleggingsinstelling belastingvrij investeren in Nederlands vastgoed. Door de aanpassing van het regime zijn buitenlandse investeerders in ons land vennootschapsbelastingplichtig geworden.’

Buitenlandse pensioenfondsen kunnen wel in aanmerking komen voor vrijstelling van vennootschapsbelasting, maar alleen als ze kunnen aantonen voldoende vergelijkbaar te zijn met Nederlandse pensioenfondsen. Het toetsingskader is echter te streng. Guinée: ‘In de praktijk blijkt het verkrijgen van deze vrijstelling complex, omdat buitenlandse pensioenregelingen vaak niet een-op-een aansluiten op het Nederlandse stelsel. Dus moeten ze ruim 25% vennootschapsbelasting betalen. Dit heeft een negatieve impact op het rendement en daarmee wordt ook de aantrekkelijkheid van Nederlands vastgoed voor buitenlande beleggers aangetast. Het kapitaal wordt nu in landen om ons heen belegd.’

Gevolgen

De gevolgen zijn volgens Guinée zichtbaar. ‘Capital Value heeft er onderzoek naar gedaan. Wat blijkt? Buitenlandse beleggers hebben in een jaar tijd 10% van hun woningbezit in Nederland afgestoten. Ook beleggen ze veel minder in Nederlands vastgoed: hun aandeel in nieuwbouw was in 2024 nog 25%, maar na de wijziging van het FBI-regime is dat gezakt tot 1%. En hun aandeel in het eerste kwartaal van dit jaar is 1,5%. Terwijl het buitenlands kapitaal heel hard nodig is om aan de enorme woningbouwopgave van 100.000 woningen per jaar te voldoen.’

Guinée plaatst vraagtekens bij de genomen maatregelen van de overheid om de excessen in de markt tegen te gaan. ‘De vraag is: staan die maatregelen in verhouding tot de excessen die bestreden moeten worden? Het is goed om excessen tegen te gaan, maar de maatregelen hebben in mijn onze ogen te veel nevenschade veroorzaakt.’

Naast buitenlandse beleggers zijn ook Nederlandse, particuliere box 3-beleggers de afgelopen periode terughoudend geworden, aldus Guinée. Door strengere regulering en een relatief hoge belastingdruk is het aanhouden van vastgoed ook voor deze groep beleggers minder aantrekkelijk geworden. ‘Al die kleine beleggers met elkaar verhuren ontzettend veel woningen, dus ze zijn heel belangrijk voor het hele ecosysteem van de woningmarkt.’

Turnkey overeenkomst

Ondanks de toegenomen complexiteit, stapeling van regelgeving en zwabberend beleid blijft Altera investeren in betaalbare, duurzame en toekomstbestendige woningen. Zo heeft Altera onlangs een turnkey overeenkomst gesloten met Ballast Nedam Development voor de verwerving van 65 middenhuurappartementen in duurzaamheidsicoon Horizons Amsterdam. Guinée: ‘Het bestaat volledig uit middenhuur, dus de betaalbaarheid is gegarandeerd. Het is een gebouw uitstekend geschikt voor starters. Vooral deze groep is in de knel geraakt. Velen wonen thuis bij hun ouders of blijven na hun afstuderen in een studentenkamer, terwijl ze graag zelfstandig willen wonen. Op deze manier komen ze niet vooruit in hun ontwikkeling. Wij voelen ook die maatschappelijke verantwoordelijkheid en willen met dit soort ontwikkelingen deze problematiek aanpakken.’

Horizons past in elk geval perfect bij de portefeuille van Altera: naast betaalbaar is het ook een duurzaam en toekomstbestendig project. Het is een deels houten gebouw waarvoor Altera Carbon Credits heeft gekregen. Door het gebruik van hout en andere biobased materialen wordt CO2 langdurig vastgelegd in het gebouw. In samenwerking met Climate Cleanup Foundation kan deze opgeslagen CO2 vertaald worden naar Carbon Credits. Daarmee wordt de duurzame impact van het gebouw meetbaar en economisch waardevol. Onderdeel van de aankoop van dit project is de aankoop van deze Carbon Credits. Hiermee heeft Altera een primeur voor woningbeleggingen in Nederland. Guinée: ‘Horizons verrijst in de Sluisbuurt, een nieuwe, duurzame stadwijk binnen de stadsring van Amsterdam. Het is een wijk in opkomst.’ Met dit project krijgt de wijk een iconisch en toekomstgericht woongebouw dat bijdraagt aan de verdere ontwikkeling van Amsterdam.

Urgentie

Guinée verwacht grote belangstelling voor het project, kijkend naar soortgelijke projecten in andere steden. ‘Neem Benelux901 in Utrecht, dat intussen is opgeleverd. Het project betstaat uit 200 energiezuinige middenhuurappartementen, terwijl meer dan 10.000 belangstellenden zich hadden aangemeld. Ook nieuwbouwprojecten in Schiedam en Spijkenisse trekt ongelooflijk veel belangstelling: duizenden aanmeldingen voor een beperkt aantal huurappartementen. Dit geeft aan hoe groot de druk op de markt is, dat urgentie geboden is om de woningbouw te versnellen.’

Om die versnelling te realiseren, roept Altera de overheid op om met voorspelbaar en consistent beleid te komen. ‘Enige vorm van regelgeving is natuurlijk niet verkeerd, maar het is doorgeslagen.’ Ook hoopt Guinée dat buitenlandse pensioenfondsen vrijgesteld kunnen worden van het betalen van vennootschapsbelasting. ‘We hebben buitenlands kapitaal echt nodig om aan de woningbouwopgave te voldoen.’ Want een gezond, stabiel en consistent investeringsklimaat is essentieel voor nieuwbouw, voldoende woningen en een goed functionerende woningbouw.

Dit artikel is gesponsord door Altera.