Gebiedsontwikkeling is breder geworden, vertelt Greuter met merkbare betrokkenheid. ‘De focus lag van oudsher vooral op het realiseren van de fysieke stad, gebouwen en openbare ruimte. Maar onze opgave is steeds breder geworden.’ Sinds gebiedsontwikkelingsopgaven meer bij de markt terecht kwamen, pakt AM maatschappelijke vraagstukken zelf op. Naast de duurzaamheidspijler 'klimaatpositief in 2035', staan voor AM social impact en welzijn centraal. ‘Het gaat uiteindelijk om de menselijke kant. We willen impact maken op plekken waar mensen beter worden van de omgeving waarin ze leven.’
Die interactie telt, zowel bij bewoners als in het bedrijfsleven. Daarmee draait gebiedsontwikkeling naast locatieontwikkeling steeds meer om community building.
Innovatiedistricten als inspiratiebron
AM ontwikkelt momenteel samen met partners twee innovatiedistricten: Innovatiekwartier Den Bosch (IKDB) en Wartz in Zwolle. ‘In Den Bosch organiseren we de community heel bewust. Eén gezamenlijke lunch- en koffieplek voor alle bedrijven, klein en groot, stimuleert kruisbestuiving.’ Start-ups ontmoeten gevestigde bedrijven; kennisinstellingen raken verbonden aan het gebied. ‘Uiteindelijk wil je jong talent aan de stad binden. Dat lukt alleen als je een omgeving creëert waar mensen elkaar weten te vinden.’
Uiteindelijk wil je jong talent aan de stad binden”
Innovatiedistricten zijn eigenlijk een correctie op het oude campusmodel, vertelt Greuter. ‘Die lagen buiten de stad, met een hek eromheen. De nieuwe innovatiedistricten zitten midden in het centrum. Geen hekken, open source. Dat levert niet alleen voor de organisaties veel op, de hele stad profiteert mee.’
Lessen voor nieuwe gebiedsontwikkelingen
In deze levendige gebieden komen wonen, werken, onderwijs en innovatie samen. ‘Op deze plekken is 24/7 bedrijvigheid. Een plek waar je wilt zijn als young professional.’
De lessen uit deze innovatiedistricten zet AM ook in bij nieuwe gebiedsontwikkelingen die niet als innovatiedistrict zijn opgezet, maar wel vanuit een economisch perspectief worden ontwikkeld. Met name op het gebied van community building. ‘Juist die kruisbestuiving helpt ons om nieuwe projecten verder te brengen én zelf te blijven innoveren als gebiedsontwikkelaar.’
Bottom-up de markt op
Wanneer een groot deel van het bruto vloeroppervlak voor niet-woonfuncties is bestemd, kun je die ruimte niet zomaar omkatten naar wonen. ‘We moeten met onze partners en de markt samen een community bouwen die ook over tien jaar nog functioneert.’ Vooruitlopend op de bestemmingsplanprocedure voert AM al uitvoerige gesprekken met makerscollectieven en ondernemers in zulke gebieden.
Traditioneel maak je een werkruimte en zoek je daar een gebruiker bij, maar wij draaien dat om”
Aan de hand van een uitgebreide vragenlijst worden behoeftes opgehaald: hoeveel vierkante meters, welke stroomaansluiting, welke gedeelde voorzieningen, wie willen ze als buren? ‘Traditioneel maak je een werkruimte en zoek je daar een gebruiker bij, maar wij draaien dat om. Dit is echt uniek. We benaderen proactief de markt, en de gemeente kijkt en werkt daarin mee.’
Gezonde dialoog met de gemeente
De aanpak levert inzichten op die niet altijd stroken met de ruimtelijke randvoorwaarden. ‘Tussen het beleid en onze ontwikkeling zit zomaar zes, zeven jaar. De ambitie van gemeenten onderschrijven we volledig, alleen de weg ernaartoe verschilt soms.’ Greuter prijst de gezonde dialoog die ontstaat. ‘Soms is het antwoord nee, soms nee-tenzij, soms ja-mits. Dat is inherent aan gebiedsontwikkeling.’
Het concrete resultaat is vaak meer ruimte voor kleinere units in de werkhallen. ‘De charmante meubelmaker naast de staalbewerker en de loodgieter. Die mix levert een bijzondere dynamiek op.’
Betaalbaarheid voor de maker
Met betaalbaar wonen heeft AM veel ervaring. ‘Voor de woning vind ik betaalbaarheid eerlijk gezegd het minst spannend. De betaalbaarheid voor de maakindustrie vind ik vele malen uitdagender.’ Daarom kiest AM vaak voor een ruimtelijke ontvlechting: woontorens en werkhallen niet gestapeld, maar bewust naast elkaar gepositioneerd, zonder dat dit ten koste gaat van de kwaliteit.
De betaalbaarheid voor de maakindustrie vind ik vele malen uitdagender dan voor wonen”
‘Hoe simpeler de werkhallen, hoe lager de huur. Als een beeldkwaliteitsplan bijvoorbeeld voorschrijft dat de gevel rijk moet worden uitgevoerd, maak je het onnodig duur. Dan wordt de kans dat die kleinschalige ondernemer er komt kleiner.’ De maker moet kunnen meegroeien binnen het gebied. ‘Anders ben je je hele community kwijt. Gelukkig denken gemeenten vaak actief mee met onze voorstellen.’
Het belangrijkste werk zit aan de voorkant
In de voorbereidingsfase investeert AM samen met partners maximaal in onderzoek en afstemming. ‘Aan de voorkant even vertraagd goed nadenken voordat je in één keer uit de startblokken schiet. Dat levert later vaak tijdwinst op.’
Welke les neemt hij mee naar volgende projecten? ‘Veel goede initiatieven ontstaan lokaal. Als ontwikkelaar moet je niet altijd willen sturen. Soms voeg je meer waarde toe door bestaande netwerken te versterken en een platform te bieden, in plaats van op de stoel van de ondernemer te gaan zitten. Dat is misschien wel de belangrijkste les uit onze huidige projecten.’
Dit artikel is gesponsord door AM.
