Goede samenwerking met een gemeente, plus de combinatie van lokale en landelijke ontwikkelervaring van Dura Vermeer, werpt zo zijn vruchten af. Het is de ambitie van Dura Vermeer om op deze manier haar woning- verkopen in Nederland te verdubbelen. Dat staat of valt met voldoende acquisitie van nieuwe kansrijke grondposities, zo betogen Niels Nieboer, directeur Vastgoedontwikkeling bij Dura Vermeer Bouw en Vastgoed Amsterdam en Christian Schouten, directeur Acquisitie bij Dura Vermeer Divisie Bouw en Vastgoed.
Een verdubbeling van de woningverkopen, is dat niet heel ambitieus? ‘Dat is het zeker’, zegt Schouten. ‘Maar het is ons doel om een hele grote bijdrage te leveren aan het tekort op de woningmarkt in heel Nederland. Waardecreatie in de huidige woningcrisis begint met een dak boven je hoofd: zoveel mogelijk goede woningen in een mooie en gezonde leefomgeving. Om deze ambitie waar te kunnen maken moeten we anders kijken naar de opgave en onze rol hierin. Daarvoor heeft Dura Vermeer haar organisatie doorontwikkeld. We hebben een duidelijk en ambitieus plan om richting te geven aan deze groei in vastgoed- en gebiedsontwikkeling, met daarin de combinatie van lokale kennis en landelijke expertise.’
Matrixorganisatie
Om dat laatste te helpen vormgeven, is een jaar geleden Schouten de organisatie komen versterken als directeur Acquisitie. ‘We kijken nu vanuit een ‘matrixorganisatie’ naar de opgaves die we hebben’, zo legt hij uit. ‘Per 1 januari 2026 hebben we vijf werkmaatschappijen van waaruit we acteren, in Amsterdam, Rotterdam, Utrecht, Hengelo en Den Bosch. Deze werkmaatschappijen zorgen ervoor dat we lokaal verankerd zijn.’ Hoe nodig dat is, weet Nieboer uit eigen ervaring. ‘Als je een goede samenwerking met gemeentes wil optuigen, dan moet je er écht aanwezig zijn.’
In de werkmaatschappijen werken bijvoorbeeld ontwikkelmanagers en projectontwikkelaars onder aanvoering van een vastgoeddirecteur. Lokale verankering is van groot belang als het gaat om de acquisitieopgave. Een goed netwerk van betrouwbare relaties in het publieke en private domein en toegang tot locaties is cruciaal om te komen tot haalbare plannen. Schouten: ‘Het is een gevecht om schaarse ruimte. Daarin kiezen wij voor twee sporen. We doen mee aan tenders die gemeenten organiseren, maar tonen ook ondernemerschap door in de een-op-een sfeer kansrijke grondposities te verwerven, zoals het Hunter Douglas-terrein in Rotterdam en het Zuiderlicht in Amsterdam. Je moet daarvoor de situatie tot in de haarvaten aanvoelen, alle stakeholders kennen en lokaal precies weten wat er speelt. En zichtbaar zijn bij gemeenten, corporaties, makelaars, grondeigenaren: veel zaaien, opkweken en oogsten als partijen verkoopbereid zijn. Dat vraagt focus, daadkracht en lokaal ondernemerschap.’
Lerend vermogen
Wat landelijk gebeurt is het opbouwen van kennis en expertise op bijvoorbeeld conceptontwikkeling, gebiedsontwikkeling, marketing, research en woningverkoop. ‘Met name marktkennis en goede kennis van beoogde doelgroepen en woonwensen is cruciaal. Ook is er landelijk expertise op het gebied van onder andere woningconcepten, duurzaamheid en sociale impact. Tevens leggen we verbindingen en initiëren samenwerkingen met publieke en private partijen, waaronder overheid, beleggers en makelaars. De lat wordt telkens hoger gelegd. Dat gebeurt op een centrale plek in Utrecht.’ Dat is het andere deel van de matrix, zo legt de directeur Acquisitie uit. Die centrale expertise dient om de regio’s te ondersteunen en de lat ten aanzien van ambities en kwaliteit steeds hoger te leggen.
Een mooi voorbeeld daarvan is de vernieuwde ‘hittekaart’ die Dura Vermeer centraal heeft ontwikkeld. Schouten: ‘We gebruiken deze om kansrijke gebieden te onderscheiden. Aan de hand van heel veel data op gemeentelijk niveau – over onder andere economie, demografie, voorzieningen, woningmarkt en de beleggingsmarkt – hebben we een indeling gemaakt: een schaal die loopt van bewezen markten met een lager risicoprofiel tot gemeenten waar we bijvoorbeeld het afzetrisico wat beter aan de voorkant gemanaged willen hebben. Die kaart helpt de regio’s om focus aan te brengen in hun acquisitieaanpak. Waar kan je het meeste impact maken? Want je kunt je niet overal tegelijk op richten, dan maak je nergens impact.’
Het Goede Doen
‘Doordat we niet alleen ontwikkelen, maar ook realiseren, zijn we minder afhankelijk van de markt’, constateert Nieboer. ‘Tegelijkertijd staan we in de markt bekend als betrouwbare partij, die graag wil samenwerken. Dat doen we met veel verschillende partijen. Partners weten dat ze worden ontzorgd door een professionele en proactieve partij.’
Waardecreatie in de huidige woningcrisis begint met een dak boven je hoofd: zoveel mogelijk goede woningen in een mooie en gezonde leefomgeving”
Die integrale aanpak is zichtbaar in de gebiedsontwikkeling Elements en Rootz in Haarlem, tot stand gekomen in nauwe samenwerking met de gemeente Haarlem. Bij Elements zijn circa 300 woningen gerealiseerd door transformatie en nieuwbouw te combineren en tegelijkertijd de openbare ruimte opnieuw in te richten. Verdichting werd hier benut om Schalkwijk te versterken, met meer ruimte voor groen, verblijf, woonkwaliteit, voorzieningen en langzaam verkeer. In aansluiting daarop wordt in Rootz momenteel verder gebouwd aan de wijk, waar nog circa 660 woningen worden gerealiseerd. Ook daar worden ontwikkeling en inrichting van de leefomgeving integraal benaderd voor een brede doelgroep en generaties.
In haar rol als mederegisseur hanteert Dura Vermeer Het Goede Doen als maatschappelijk kompas, zo leggen Nieboer en Schouten uit. Dat is verantwoordelijk bouwen, voor de mens én voor de aarde. Hierin staat bijvoorbeeld het 5 generaties-model centraal, met een brede mix van woningtypen, prijsklassen en voorzieningen wordt gecombineerd om meerdere generaties samen te huisvesten in een oververhitte markt.
Hunter Douglas
Een samenwerkingsverband in een heel andere vorm is de herontwikkeling van het Hunter Douglas-terrein op het ‘eiland van Feijenoord’ in Rotterdam-Zuid. Begin vorig jaar hebben Heijmans, Amvest en Dura Vermeer samen het voormalig fabrieksterrein van zes hectare aangekocht. Daar wordt een gemengde en inclusieve stadswijk ontwikkeld, met ruimte voor de maakindustrie die er al zit. De daadwerkelijke transformatie begint vanaf 2030. Daarbij wordt ingezet op circulair materiaalgebruik, natuurinclusief bouwen en slimme mobiliteitsoplossingen. Nu al worden de bestaande gebouwen ingezet voor kleinschalige bedrijvigheid, cultuur en horeca. Ondertussen wordt gewerkt aan de verdere uitwerking van het stedenbouwkundig plan en de participatie met stakeholders en omwonenden.
Belang van bewoners voorop
‘De herontwikkeling van het Hunter Douglas-terrein is een krachtig voorbeeld van hoe samenwerking tussen sterke marktpartijen leidt tot innovatieve en haalbare gebiedsontwikkelingen’, schrijven de partijen in een persbericht. Als het gaat om dit soort bouw- en ontwikkelprocessen, dan omschrijft Nieboer het meer kernachtig: ‘Stenen stapelen is geen doel an sich. Het is een middel om een groter doel te bereiken: het huisvesten van mensen en het bijdragen aan een goede leefomgeving.’
Dura Vermeer ontwikkelt om te kunnen sturen. Vanuit de rol van gebiedsontwikkelaar heeft het bedrijf veel meer regie op programma en kwaliteit, maar Nieboer benadrukt dat daarbij een dienende houding centraal staat. ‘Uiteindelijk bepalen wij niet hoe de leefomgeving straks functioneert. Wij geven slechts vorm en faciliteren in de ruimte en de omgeving, het zijn de bewoners die straks de plek een ziel geven en het te laten worden wat het moet zijn.’
Continuïteit
We hebben het hier over het invullen van het ‘gedeeld verlangen’, zegt Schouten. ‘Dat is prachtige waardecreatie, maar er valt niks te ‘delen’ als je niet eerst acquireert. Een verdubbeling van de woningverkoop betekent ook een verdubbeling van de grondportefeuille. Dat is noodzakelijk als we nog relevanter willen worden in het maatschappelijke vraagstuk, maar het is ook noodzakelijk voor ons businessmodel. We moeten ook waarde in geld creëren, om risico’s te kunnen opvangen en te kunnen investeren. Een gezond rendement is essentieel om de continuïteit van het familiebedrijf Dura Vermeer te waarborgen. Zo komt dat ook ten goede aan de kwaliteit die we waarmaken.’
Dit artikel is gesponsord door Dura Vermeer.
