Meer buitenlandse concurrentie op de vaderlandse markt voor nieuwbouwwoningen. Voor Nederlandse pensioenfondsen, verzekeraars en hun vermogensbeheerders is dat het vooruitzicht. De institutionele beleggers waren gewend de koek onderling te verdelen, vertrouwd als ze zijn met Nederlandse woningprojecten en de ontwikkelaars daarvan. Steeds grotere stukken aan de rand van die koek worden de laatste jaren afgeknabbeld door beleggers uit het buitenland. Dat proces kan versnellen nu buitenlandse beleggers uitgekeken raken op grote woningportefeuilles.
Blijvertjes op ontwikkelmarkt
Studenten- en jongerenhuisvesting was het eerste segment van de woningmarkt waar buitenlandse beleggers zich na de kredietcrisis meldden. Zo maakten Nederlandse vastgoedpartijen kennis met hun collega's van International Campus uit Duitsland en The Student Hotel uit het Verenigd Koninkrijk. Weliswaar hield het Duitse Patrizia het op de Nederlandse nieuwbouwmarkt al snel voor gezien. Maar International Campus is een kapitaalkrachtig blijvertje en dat kan ook worden gezegd van het Amerikaanse Greystar.
Op het eerste gezicht past Round Hill Capital prima in dat rijtje. Met Boelens de Gruyter kocht de Britse vermogensbeheerder het Ringpark in Amsterdam voor een gehele of gedeeltelijke transformatie naar woningen. Met KKR uit de Verenigde Staten verwierf Round Hill 698 het Oudenrijn Ziekenhuis in Utrecht om er 750 woningen te realiseren voor studenten en starters. Met dezelfde partner legde Round Hill de hand op 698 te ontwikkelen woningen voor studenten en starters in Groningen. Wat Round Hill anders maakt, is zijn portefeuille bestaande woningen waarvan een groot deel juist in de verkoop gaat.
Verkoop portefeuille Round Hill wordt keerpunt
De entree in 2014 van Round Hill op de Nederlandse markt voor bestaande huurwoningen was een keerpunt. Voor 180 miljoen euro kocht de Britse vermogensbeheerder 1.534 woningen van CBRE Global Investors. Een tijdperk van grote woningbeleggingsdeals brak aan, met als hoogtepunt de aankoop van 5.500 woningen van Vestia door Patrizia. De geplande verkoop door Round Hill van een groot deel van zijn bestaande vastgoed, belooft net zo'n keerpunt te worden.
De beste gelegenheid tot verkopen lijkt Round Hill al te hebben gemist”
Het gebeurt vaker dat een buitenlandse belegger binnen een paar jaar afscheid neemt van een grote Nederlandse woningportefeuille. Patrizia deed dat in 2017 bij de verkoop van 1.728 woningen voor 200 miljoen euro aan Amvest en Woonzorg. Wat de geplande verkoop door Round Hill in een andere categorie plaatst is de omvang ervan. De portefeuille bestaat uit 10.000 woningen met een huurwaarde van 75 miljoen euro. Met de verwachte verkoop van een groot deel ervan zullen vele honderden miljoen euro's gemoeid zijn, waarschijnlijk zelfs meer dan een miljard.
Niet per definitie gelukkig van Nederlandse huurwoningen
De geplande mega-transactie illustreert dat buitenlandse beleggers niet per definitie gelukkig worden van bestaande Nederlandse huurwoningen. Zeker niet wanneer ze in hoog tempo zijn gekocht van uiteenlopende verkopers. De Nederlandse portefeuille van Round Hill heeft weinig geografische focus, bevat veel woningen in aangebroken complexen en vooral de voormalige WIF-portefeuille staat niet bekend om haar kwaliteit.
De beste gelegenheid tot verkopen lijkt Round Hill al te hebben gemist. Institutionele beleggers zullen niet talen naar de woningportefeuille van Round Hill. Particuliere beleggers als Daelmans, Zeilstra en Grouwels evenmin, anders hadden ze de Britse vermogensbeheerder niet zoveel verkocht. Wat overblijft zijn buitenlandse beleggers. Die kopen niet meer zoveel grote Nederlandse woningportefeuilles. En als ze dat doen, dan doen ze het doorgaans in een hoger segment, zoals Capreit en DWS lieten zien.
Projectontwikkeling geeft onaangebroken complexen
De hoogconjunctuur op de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt biedt Round Hill niettemin een goede kans op een mooie exit. Het is niet te verwachten dat de Britse vermogensbeheerder zich snel weer in een avontuur stort aan de onderkant van de Nederlandse huurwoningmarkt. Projectontwikkeling biedt een pijplijn van onaangebroken complexen waarvan het beheer veel eenvoudiger is.
De geplande verkoop kan de oorlogskas van Round Hill voor projectontwikkeling vullen, maar de symbolische betekenis is belangrijker. In 2014 was Round Hill een voorloper met zijn aankoop van een grote Nederlandse woningportefeuille van CBRE Global Investors. Als het voorbeeld van Round Hill ook nu navolging krijgt, zal de focus van meer buitenlandse beleggers in Nederland verschuiven van bestaande naar nieuwe huurwoningen.
