nieuws

‘Ringpark heeft door transformatie een enorme potentie’

Beleggingen

Door zijn ligging heeft het kantoorpand Ringpark aan de A10-West in Amsterdam grote potentie. De zeventig miljoen euro die eindbelegger Round Hill en ontwikkelaar Boelens de Gruyter voor de locatie betaalden komt zeker terug. Hoe precies, is nog onderwerp van studie.

‘Ringpark heeft door transformatie een enorme potentie’
Nachtwachtlaan 20-24, Amsterdam

Sander van den Heuvel van Round Hill en Maarten de Gruyter van ontwikkelaar Boelens De Gruyter geven graag volledige openheid van zaken en leiden Vastgoedmarkt rond door het recent aangekochte kantoorpand Ringpark in Amsterdam. Op de tiende etage heeft de vorige eigenaar Fortress Investment Group de systeemplafonds weggebroken, het beton wit gespoten, gietvloeren aangebracht en de leidingen in het zicht gelaten. Huurders Icepay en Bengelmedia beschikken daarmee over een moderne kantoorruimte naar de smaak van nu.

De voormalige directievleugel van Fortis Bank is nog compleet intact. De kantoorvleugel voorzien van hoogpolig tapijt, zware eiken deuren en notenhouten inbouwkasten staat echter al jaren leeg.

Buizen hangen uit het plafond

Ook op de eerste etage staat een halve vloer leeg. Het grijze beton is in het zicht gebracht, de flexibele buizen van de klimaatinstallatie hangen naar beneden. ‘Hier moet eerst 400 euro de meter worden geïnvesteerd, voor je het weer kunt verhuren’, zegt De Gruyter. ‘Die investering heb je er pas na twee jaar verhuur weer uit en dan staat de teller op nul’, vult Van den Heuvel aan.

Je hoeft maar op het dak te staan om te zien waarom deze locatie dit geld waard is

Round Hill is binnen het project Ringpark eindbelegger, Boelens De Gruyter treedt op als gedelegeerd ontwikkelaar. De ontwikkelaar participeert mee in het project. Die deelname ligt vast in een afspraak met Round Hill. ‘Bij het ene project neem je wat meer risico dan bij het andere’, zegt De Gruyter. De ontwikkelaar is echter geen mede eigenaar van de twee Luxemburgse rechtspersonen, waarin de eigendom van het pand is ondergebracht.

In 2017 ging de verkoop niet door

Ringpark hing al enige tijd boven de markt, vertellen Van den Heuvel en De Gruyter. Het pand werd 2017 voor het eerst te koop aangeboden. ‘Blijkbaar is er toen niet voldoende voor geboden, want de verkoop werd afgeblazen.’ Economisch eigenaar Fortress Investment Group nam in 2018 makelaar CBRE in de arm, die een gestructureerde tender opzette. De biedingen van de verschillende partijen lagen dicht bij elkaar, want er werd een tweede ronde met de hoogste bieders gehouden. Uitkomst was dat Round Hill en Boelens de Gruyter met een bod van 70 miljoen euro de anderen overboden.

‘Is dat veel geld’, herhaalt De Gruyter de vraag. ‘Je hoeft hier maar even op het dak te gaan staan om te zien waarom deze locatie dit geld waard is. Het pand ligt binnen de ring en aan het Rembrandtpark. Vandaar ook de naam: Ringpark. De locatie leent zich uitstekend voor woningen, maar is ook als kantorenlocatie prima. Ook voor horeca heeft het pand veel te bieden.’

Elke ontwikkelaar heeft eigen rekenmodel

Dat andere ontwikkelaars die mee boden hoogtevrees kregen bij het horen van de uiteindelijke koopsom, zegt ontwikkelaar De Gruyter helemaal niets. ‘Iedere ontwikkelaar rekent met zijn eigen modellen.Er zijn nog veel onzekere factoren, wij moeten het plan nog verder invullen, zien wat de mogelijkheden precies zijn. Ik ben altijd optimistisch, kijk naar de kansen. De gemeente wil hier verdichten. De vraag is nog wat voor afspraken er zullen gelden rondom de middenhuur. Maar deze plek heeft een enorme potentie.’

De vraag is welke afspraken er zullen gelden voor middenhuur, maar deze plek heeft een enorme potentie

Voor het einde van 2018 moeten de plannen hun definitieve vorm krijgen. Daarbij wil de ontwikkelaar in samenspraak met de gemeente een haalbaar scenario uitwerken. Daar kan eventueel ook een mix van woningen en kantoorruimte met horeca uitkomen. ‘De levendigheid die hier ontstaat is daarbij de sleutel. Het vergt een creatieve blik. Je weet namelijk niet hoeveel kantoorruimte je uiteindelijk overhoudt.’

Grotere huurders hebben langere contracten

De huidige huurders – er zijn 21 verschillende ondernemingen in de kantoorkolos gevestigd – kennen verschillende contractvormen. ‘Het is moeilijk om daar iets over te zeggen, we moeten de situatie nog inventariseren.’ In grote lijnen zitten de kleinere huurders op flexcontracten, de grotere huurders op langere contracten. Naast Icepay en Bengelmedia bevinden zich onder de huurders partijen als NLO Shieldmark, het reisbedrijf Srprs.me en de belangenorganisatie van particuliere vastgoedbeleggers Vastgoed Belang.

Voorafgaand aan de bieding zijn drie scenario’s doorgerekend, op basis waarvan het bedrag van 70 miljoen euro tot stand is gekomen. Ten eerste renovatie en voortzetting van de exploitatie als kantoorlocatie. Daarbij zou de laagbouw kunnen worden opgetrokken en het paviljoen aan de achterzijde kunnen worden voorzien van een extra laag. Het tweede scenario is transformatie van het pand naar woningen, mogelijk met het bijplaatsen van woningen op het parkeerterrein aan de voorzijde. Het laatste scenario waaraan is gerekend, voorziet in sloop en nieuwbouw.

Sloop betekent altijd kapitaalvernietiging

Als ontwikkelaar kijk je natuurlijk als eerste naar de mogelijkheden die een bestaand gebouw biedt, zegt De Gruyter. ‘Sloop betekent altijd kapitaalvernietiging en maakt een project minder duurzaam. Bovendien versnelt hergebruik de doorlooptijd van het project.’ Het eerste scenario – renovatie en exploitatie als kantoor – is volgens Van den Heuvel van Round Hill het minst rendabel. ‘Vooral doordat het kantoor verouderd is. Er moet wel iets meer gebeuren dan alleen opknappen – alle installaties zijn op.’

Round Hill is van origine een woningbelegger, geen kantoorbelegger. ‘Als je kijkt naar de locatie is die voor alle functies zeer geschikt. Maar door de ligging aan de ring en het park is wonen hier ideaal.’ Ook elders hebben Round Hill en Boelens de Gruyter in kantoren geïnvesteerd, bijvoorbeeld in het Smart Business Park in Utrecht. Ook daar zullen op termijn woningen komen.

‘Wij spelen geen verstoppertje’

Sander van den Heuvel van Round Hill en Maarten de Gruyter van ontwikkelaar Boelens De Gruyter willen graag een misverstand uit de wereld helpen: ‘Wij spelen geen verstoppertje.’ Dat Round Hill en Boelens de Gruyter aanvankelijk geen openheid van zaken leken te geven over de aankoop van Ringpark, kwam niet voort uit onwil. Terugbelverzoeken hebben hen niet bereikt, e-mails blijken verdwenen. Bovendien was De Gruyter ten tijde van de levering – toen het nieuws van de verkoop naar buiten kwam – met vakantie.

Dit artikel verscheen in Vastgoedmarkt van september 2018.

Reageer op dit artikel