Aanleiding voor het vernieuwen van het model is onder meer dat sinds 1 juli 2016 het huurrecht woonruimte is verruimd. Zo is een optie tot het sluiten van kortdurende huurovereenkomsten met minder huurbescherming toegevoegd. Deze nieuwe variant is dan ook als een van de vier opties in het huidige ROZ-model opgenomen. Het betreft contracten voor bepaalde tijd van maximaal twee jaar of korter bij zelfstandige woonruimte of van maximaal vijf jaar of korter bij onzelfstandige woonruimte. Deze huurovereenkomsten eindigen van rechtswege, mits de verhuurder tijdig waarschuwt. In deze bijdrage staan wij stil bij enkele uitspraken over dit relatief nieuwe type huurcontract.
Hoe zit het ook al weer?
Voor de in de inleiding genoemde kortdurende huurovereenkomsten heeft de wetgever in de Wet doorstroming huurmarkt 2015 bepaald dat een opzegging niet vereist is voor de huur van zelfstandige woonruimte met een duur van twee jaar of korter en voor onzelfstandige woonruimte met een duur van vijf jaar of korter. Overigens mogen toegelaten instellingen voor zelfstandige woonruimte (Daeb-woningen) in beginsel geen kortdurende huurovereenkomsten sluiten, tenzij de minister een specifieke uitzondering heeft gemaakt.
Wel moet de verhuurder de huurder ten minste drie maanden en minimaal een maand voor het verstrijken van de bepaalde duur schriftelijk informeren over de dag waarop de huur verstrijkt ('waarschuwen'). Het sturen van deze kennisgeving moet worden gezien als een fatsoensnorm waaraan moet worden voldaan. De waarschuwing moet dus schriftelijk, maar in de rechtspraak wordt verzending per e-mail ook geaccepteerd, mits kan worden aangetoond dat de huurder de waarschuwing daadwerkelijk heeft ontvangen. Waarschuwt de verhuurder niet (aantoonbaar) binnen de gestelde periode, dan wordt de huur voor onbepaalde duur verlengd.
De huurder heeft de mogelijkheid een kortdurende huurovereenkomst tussentijds op te zeggen tegen een voor betaling van de huurprijs overeengekomen dag. De opzegtermijn die in acht moet worden genomen is gelijk aan de betaaltermijn, in de regel is dat een maand. Bij kortdurende huurovereenkomsten, heeft de huurder bovendien het recht om de huurprijs tot uiterlijk zes maanden na afloop van de huurovereenkomst te laten toetsen door de huurcommissie. In de praktijk ervaren verhuurders met name de tussentijdse opzeggingsmogelijkheid van de huurder als een pijnpunt (met het oog op mutatiekosten).
Goede oude tijd
Veel verhuurders grijpen daarom terug naar de 'goede oude tijd', te weten een huurovereenkomst voor een eerste periode van 1 jaar met daarna een verlenging voor onbepaalde tijd. In het ROZ-model wordt deze optie aangeduid als 'Onbepaalde tijd met een minimum duur van twaalf (12) maanden', waarbij tijdens de genoemde periode van twaalf maanden de huurovereenkomst niet tussentijds door opzegging kan worden beëindigd. Wij hanteren zelf liever de terminologie ‘bepaalde tijd met een verlenging voor onbepaalde tijd’. Dat is zuiverder, omdat de aanduiding van de ROZ een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een tijdelijk ‘opzegverbod’ impliceert. De wet bepaalt dat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd door elk van beide partijen kan worden opgezegd (tegen een voor betaling van de huurprijs overeengekomen dag). Een beding dat hiervan afwijkt is nietig. Maar ook wij hebben oog voor het gangbare spraakgebruik waar de ROZ bij heeft geprobeerd aan te sluiten.
Terzijde: niet te verwarren met 'naar zijn aard van korte duur'
Deze bijdrage ziet nadrukkelijk niet op huurovereenkomsten die naar zijn aard van korte duur zijn (zoals omschreven in artikel 7:232 lid 2 BW). Daarmee worden met name huurovereenkomsten voor vakantiewoningen of wisselwoningen (tijdelijke huisvesting tijdens een renovatie) bedoeld. Op die overeenkomsten is de huurbescherming (inzake onderhoud, huurprijs en beëindiging) die in de wet is opgenomen voor de huur van woonruimte niet van toepassing. Rechters zijn vrij terughoudend om aan te nemen dat een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur is. Volgens de minister moet het gaan om gevallen waarin het voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming.
Agendabeheer en zorgvuldigheid cruciaal
Ondanks dat de wetgever inzake kortdurende huurovereenkomsten een duidelijk tijdspad voor de verhuurder heeft bepaald als het gaat om de waarschuwing (tenminste drie maanden en minimaal een maand voor het verstrijken van de bepaalde duur), gaat het in praktijk geregeld mis. Ter herinnering: in beginsel is aan het overschrijden van de gestelde waarschuwingstermijn de consequentie verbonden dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt verlengd (inclusief de bijbehorende huurbescherming).
Ter illustratie een greep uit de rechtspraak:
Kantonrechter Almere: De tijdelijke huurovereenkomst duurde tot en met 28 februari 2017. Een strenge kantonrechter oordeelde in dit kort geding dat een waarschuwingsbrief die op 1 februari 2017 was verzonden te laat was. De brief had uiterlijk op 31 januari 2017 door huurder ontvangen (de kantonrechter stelt abusievelijk 'verzonden') moeten zijn. Ter motivatie verwijst de rechter naar de totstandkoming van de wet en overweegt dat de wetgever niet bedoeld heeft dat de rechter de beëindiging nog zou toetsen. Als de verhuurder niet bijtijds waarschuwt, mag de huurder ervan uitgaan dat de huurovereenkomst kennelijk niet van rechtswege zal eindigen, maar dat de verhuurder de huurovereenkomst wil voortzetten. Overigens blijkt uit deze uitspraak dat de rechter het de verhuurder verwijt dat deze kortlopende huurovereenkomsten gebruikt als proefperiode om te bezien of hij een langlopende huurrelatie met de huurder wil.
Kantonrechter Zwolle: Dit keer ging het om een 'te vroege' waarschuwing. De tijdelijke huurovereenkomst duurde tot 1 januari 2018 en de verhuurder verzond zijn waarschuwingsbrief op 29 september 2017. In dit geval hielp de rechter de verhuurder. Het beroep van de huurder op huurbescherming (een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd) werd naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar geoordeeld. De huurder had niet aangetoond dat zijn belangen waren geschaad en bovendien had de verhuurder geen signalen afgegeven dat hij de huurovereenkomst zou willen voortzetten.
Kantonrechter Amersfoort: In deze zaak had de verhuurder de waarschuwing tijdig per e-mail verzonden. De huurder ontkende vervolgens de e-mail ontvangen te hebben en beweerde dat deze bij de spam terecht gekomen was. Het was aan de verhuurder om te bewijzen dat de waarschuwing de huurder tijdig had bereikt en dat lukte in dit geval de verhuurder niet.
Kantonrechter Breda: De tijdelijke huurovereenkomst duurde tot 1 januari 2018. In deze zaak had de verhuurder ingezet op de 'kracht van de herhaling' en maar liefst 4 waarschuwingsbrieven verzonden. Geen van de brieven vielen echter in de bewuste periode (in dit geval niet eerder dan 1 oktober en niet later dan 1 december 2017). Ondanks de vele waarschuwingen, kreeg de verhuurder de rechter desondanks niet aan zijn kant om de slechte timing te repareren.
Kantonrechter Leeuwarden: Deze zaak heeft betrekking op een drie partijen huurovereenkomst tussen een huurder, een woningstichting en GGZ instelling. De tijdelijke huurovereenkomst eindigde op 13 oktober 2018. De waarschuwingsbrief was negen dagen te vroeg verzonden en de kantonrechter was onverbiddelijk. Omdat de huurder structurele en ernstige geluidsoverlast veroorzaakte werd de ontruiming alsnog toegewezen, maar dus op andere gronden.
Kantonrechter Utrecht: Deze uitspraak ziet op onzelfstandige woonruimte waarbij de verhuurder niet kon aantonen dat hij (tijdig) had gewaarschuwd. Het verzoek tot ontruiming en huisuitzetting werd afgewezen.
Kantonrechter Utrecht: In deze zaak had de verhuurder ongeveer drie weken 'te vroeg' gewaarschuwd. De tijdelijke huurovereenkomst duurde tot en met 31 augustus 2018. De waarschuwingsbrief werd verzonden op 8 mei 2018 en is een dag later door de huurder ontvangen. De huurder stelde zich daarop op het standpunt dat de huurovereenkomst was overgegaan naar een overeenkomst voor onbepaalde tijd. Gelukkig boden de redelijkheid en billijkheid uitkomst omdat de verhuurder en huurder na de te vroege waarschuwingsbrief in overleg waren getreden om de huurovereenkomst –nota bene op verzoek van huurder– al eerder dan de oorspronkelijke einddatum te beëindigen. Onder die omstandigheden is het beroep van huurder onaanvaardbaar.
De moraal? Laat het niet op een discussie aankomen en waarschuw tijdig. Is dat niet gelukt, dan kan in beginsel alleen een bijzondere omstandigheid de verhuurder helpen!
Tot slot
Met regelmaat zien wij huurovereenkomsten die op twee gedachten hinken. Bijvoorbeeld een huurovereenkomst waarin elementen van een tijdelijke huurovereenkomst en elementen van tussenhuur voorkomen. Dit laatste is een opzeggingsgrond voor een verhuurder (ook wel bekend als 'diplomatenclausule') die aan het einde van de huurovereenkomst zelf de woning wil betrekken of die aan zijn huurder die tijdelijk vertrekt, de mogelijkheid wil geven om terug te keren.
De tijdelijke huurovereenkomst en de tussenhuur-overeenkomst hebben ieder een andere werking. Zo eindigt de tijdelijke huurovereenkomst na een tijdige schriftelijke waarschuwing van rechtswege en een tussenhuur-overeenkomst moet opgezegd worden met alle bijbehorende regels. Indien verwarring ontstaat over de wijze waarop de huurovereenkomst eindigt, zal dit vermoedelijk aan de verhuurder tegengeworpen worden.
Een ander onderscheid is de duur van de huurovereenkomst. Sinds de Wet doorstroming huurmarkt 2015 kan een huurovereenkomst voor tussenhuur in goed overleg met de huurder voorafgaand aan de einddatum voor een bepaalde termijn verlengd worden. Bij tijdelijke huurovereenkomsten is slechts eenmaal een bepaalde termijn toegestaan. Wordt een tijdelijke huurovereenkomst toch verlengd, dan is dit voor onbepaalde tijd met volle huurbescherming.
Over de auteurs:
Cornélie Arnouts en Justine van Lochem zijn vastgoedadvocaten bij het Amsterdamse advocatenkantoor Dentons Boekel.
Dit artikel staat ook in Vastgoedmarkt februari.
