Met een goede mix van supermarkten, verswinkels en andere need-driven retailers, dienen deze centra als ankerpunt in de wijk. Waar buurtbewoners terecht kunnen voor hun dagelijkse boodschappen én elkaar kunnen ontmoeten, liefst met gratis parkeerplekken. ‘Convenience retail is goed bestand tegen economische conjunctuurschommelingen. Onze ambitie: het fonds gecontroleerd te laten groeien naar 1 miljard euro’, aldus Madeline Buijs van Altera.
De laatste aankoop was in het eerste kwartaal van 2026. Wijkwinkelcentrum Ronde Erf in Veenendaal is aan de portefeuille toegevoegd. Ronde Erf is compact en efficiënt ingedeeld en richt zich volledig op dagelijkse boodschappen en diensten. Het bestaat onder meer uit een Jumbo-supermarkt, een bakker, bloemist, drogisterij, horecagelegenheid en kapper. Het centrum – met een totale oppervlakte van circa 2.500 vierkante meter - is ruim opgezet, heeft een moderne uitstraling en beschikt over een aangename pleinvoorziening. Alle winkelunits beschikken over een energielabel A of A++. Daarmee voldoet het winkelcentrum bovendien aan de huidige en toekomstige eisen op het gebied van energieprestatie, zegt Buijs, sinds november Head of Research & Strategy bij Altera.
Beoordelen acquisitiemogelijkheden
In haar nieuwe functie houdt Buijs zich onder meer bezig met het beoordelen van acquisitiemogelijkheden in relatie tot de convenience strategie van het fonds. ‘We willen kopen voor de lange termijn, dus kijken ook naar de demografische ontwikkeling van een gebied. Is het een krimpregio of juist een gebied waar meer mensen bij komen? Wat is de koopkracht van de mensen in de buurt? Is er concurrentie in de omgeving? Hoe ziet de branchering eruit? Zijn er genoeg voorzieningen? Neem Ronde Erf in Veenendaal. Het wijkwinkelcentrum is modern, de branchering is goed, met een goede mix van winkels. Niet te groot. En parkeren is gratis. Ook belangrijk: er is sprake van sterke bevolkingsgroei, met relatief veel grote gezinnen. Meer dan het landelijke gemiddelde. Verder is er geen sprake van een concurrerend winkelcentrum in de directe omgeving. We kijken dus naar een breed scala aan indicatoren voordat we overgaan tot aankoop. Tijdens het proces ben ik er zelf ook geweest. Ik heb er boodschappen gedaan en heb een rondje in de buurt gelopen, zodat ik een goed beeld kon krijgen van het centrum en het verzorgingsgebied.’
Duurzaamheidsambities Altera
Met andere woorden: Ronde Erf sluit uitstekend aan bij de duurzaamheidsambities van Altera. Met deze acquisitie breidt de vastgoedbelegger uit Amstelveen haar aanwezigheid in het segment van dagelijkse voorzieningen verder uit en heeft zij een modern, toekomstbestendig winkelcentrum toegevoegd aan de portefeuille.
Convenience versus comparison retail
Comparison retail heeft betrekking op winkelgebieden gericht op vergelijkend en recreatief (want-driven) winkelen zoals mode en elektronica. Met producten die je graag wil hebben, maar niet direct noodzakelijk zijn.
Altera ziet al langere tijd een tweedeling in winkelvastgoed. Het rendement tussen comparison en convenience retail liep tot en met 2014 gelijk op, vanaf 2016 is er een duidelijk verschil te zien en ontstond er polarisatie. Buijs: ‘De coronapandemie was nauwelijks van invloed op het rendement op convenience retail, terwijl comparison retail onder druk stond. Onze huurinkomsten liggen bovendien structureel hoger dan de MSCI benchmark.’
In comparison winkelgebieden komen mensen dus vooral voor funshoppen, vervolgt Buijs. ‘Wanneer sprake is van een economische crisis, stijgt de onzekerheid, gaat het consumenten- vertrouwen omlaag, neemt de inflatie toe en daalt de koopkracht. Je ziet dat mensen als eerste gaan bezuinigen op bijvoorbeeld kleding en andere niet-noodzakelijke uitgaven. Convenience retail is veel meer bestand tegen conjunctuur-schommelingen, want iedereen moet eten en drinken. Op dit moment bestaat onze winkelportefeuille voor bijna 100 procent uit convenience.’
De coronapandemie was nauwelijks van invloed op het rendement op convenience retail, terwijl comparison retail onder druk stond”
Verkoop Sint Jorisplein in Amersfoort
Om die reden heeft Altera vorig jaar winkelcentrum Sint Jorisplein in Amersfoort, inclusief de ondergelegen parkeergarage, verkocht. Het Sint Jorisplein wordt gezien als het startpunt voor een dagje funshoppen in het historische hart van Amersfoort, met internationale en nationale huurders als H&M, The Sting, Scapino en Intertoys. CIO Erwin Wessels vertelde tijdens de overdracht dat de focus van Altera ligt op een portefeuille met toekomstwaarde gericht op food en convenience in sterke verzorgingsgebieden. ‘De verkoop van het Sint Jorisplein past binnen onze strategie om niet-strategische assets te verkopen en het kapitaal gericht in te zetten voor de verwerving van wijkwinkelcentra en supermarkten.’
In diezelfde periode verwierf Altera de convenience centra Fenikshof in Nijmegen en Rijkerswoerd in Arnhem. Convenience retail kenmerkt zich volgens Buijs door stabiliteit, hoger direct rendement en dus relatief lage gevoeligheid voor e-commerce en economische schommelingen.
Bovendien hebben de wijkwinkelcentra van Altera een hoge bezettingsgraad, consistente huurinkomsten, mutaties en veelal huurcontracten met CPI-indexatie. Dit maakt het volgens haar Buijs uitstekend geschikt voor institutionele beleggers. ‘Wijkwinkelcentra zijn minder afhankelijk van marktschokken, dus minder volatiel. We merken dat onze strategie werkt. Op de langere termijn moet het Altera Retail Fund groeien naar 1 miljard euro.’
E-commerce
E-commerce blijft een belangrijke rol houden in de keuze voor convenience retail in de beleggingsstrategie van Altera. Buijs: ‘Steeds meer mensen kopen kleding en witgoed online, waardoor comparison winkelcentra en straten het moeilijk blijven houden. Convenience retail is beter bestand tegen een structurele verandering als online winkelen gezien het need-driven karakter. Natuurlijk kopen we steeds vaker onze dagelijkse boodschappen online, er is sprake van gestage groei. Circa 21% van de huishoudens laat de boodschappen wel eens bezorgen. Maar met 7% is het aandeel nog steeds beperkt, blijkt uit cijfers van Supermarkt&Ruimte.’
Marges winkeliers onder druk
Toch was het de afgelopen jaren niet alleen maar hosanna voor convenience winkels: het besteedbaar inkomen van consumenten is weliswaar gestegen, maar winkeliers hadden volgens Buijs ook te maken met flinke kostenstijgingen. ‘De personeelskosten zijn gestegen, net als de inkoopkosten. Ook hadden ze te maken met hoge energieprijzen, onder meer ontstaan door de oorlog tussen Rusland en Oekraïne. Deze kosten hebben weer invloed op de prijs van producten. De marges van winkeliers stonden onder druk. Consumenten geven meer uit, maar kopen minder. Met als gevolg dat consumenten veel bewuster kopen dan voorheen: ze kopen vaker huismerken, maar bezoeken ook steeds vaker een discount supermarkt. Je ziet ook dat nieuwe ketens steeds groter worden, denk aan Amazing Oriental en Sahan: zij spreken nieuwe en bestaande doelgroepen aan. Op dit moment zie je dat het consumentenvertrouwen en de koopkracht gelukkig weer iets toenemen.’
Maatschappelijke functie
Wijkwinkelcentra hebben steeds vaker een bredere maatschappelijke functie. Ze bieden ruimte aan lokale voorzieningen zoals huisartsen, apotheken of sociale diensten en zijn laagdrempelige ontmoetingsplekken waar mensen elkaar spontaan tegenkomen. ‘We vinden maatschappelijk rendement belangrijk. Dit doen we al jaren door ESG te incorporeren in onze beleggingsstrategie. We trekken hiervoor steeds vaker met partners op. Voor winkelcentrum Brouwhorst in Helmond werken we bijvoorbeeld nauw samen met de gemeente Helmond om het centrum sociaal te verbeteren, maar ook door meer aandacht te geven aan klimaatadaptie. Want een leefbaar wijkwinkelcentrum komt uiteindelijk ook de financiële waarde voor beleggers en winkeliers ten goede.’
Dit artikel is gesponsord door Altera.
