‘Het kantelpunt is echt wel geweest’, stelt Karlijn Elias-Peters, Managing Director Netherlands bij Sunrock. ‘Netcongestie is niet meer iets nieuws. Het is inmiddels de realiteit waar je mee om moet gaan.’ Voor Sunrock, dat inmiddels meer dan tien jaar actief is in Europa en ruim 600 megawatt aan zonnepanelen operationeel heeft in Nederland, Duitsland en Frankrijk, betekent dat een fundamenteel andere aanpak. Waar vroeger vooral zoveel mogelijk zonnepanelen op logistieke daken werden gelegd, draait het nu om optimalisatie.

‘Vroeger legden we daken vol en leverden we terug aan het net. Nu kijken we veel meer naar de daadwerkelijke behoefte in een pand. Wat verbruikt een huurder? Wanneer ontstaat die vraag? En hoe kun je zonne-energie, batterijen, elektrisch laden en slim energiemanagement optimaal combineren?’ Volgens Jim Orsel, Head of Industrial & Logistics Netherlands bij CBRE, is die ontwikkeling onvermijdelijk. ‘De eerste vraag van gebruikers is tegenwoordig: is er stroom? Pas daarna kijken ze verder. Energie is voor logistiek vastgoed topic nummer één geworden.’

Verhuurbaarheid en vastgoedwaarde staan op het spel

De gevolgen reiken verder dan alleen exploitatie. Vastgoed dat onvoldoende kan inspelen op de energievraag van gebruikers, dreigt simpelweg minder aantrekkelijk te worden. ‘Ga je niet mee in elektrificatie, dan val je uiteindelijk af’, zegt Orsel. ‘Dat heeft impact op de courantheid én de waarde van vastgoed.’ Coert Zachariasse, CEO van Delta Development ziet dat risico ook. ‘Bepaalde gebouwen zijn simpelweg niet geschikt voor een zware stroomvraag. Als je die energievraag niet kunt faciliteren, kun je ook automatisering en elektrificatie niet ondersteunen. Dan komt de waardevastheid van je gebouw onder druk te staan.’

Van Levi’s tot Waalwijk: praktijkvoorbeelden

Dat slimme energieoplossingen daadwerkelijk werken, blijkt uit verschillende projecten die tijdens de paneldiscussie op de Provada werden besproken. Een van de meest opvallende voorbeelden is het distributiecentrum van Levi’s in het Duitse Dorsten. Het 72.000 vierkante meter grote complex bevat meer dan 100 miljoen euro aan automatisering, wordt gekoeld en verwarmd via oude mijnschachten en kent een uiterst geavanceerde energie-infrastructuur. Volgens Zachariasse werd daar bewust gestuurd op lage operationele kosten. ‘We leveren Levi’s feitelijk gratis energie en hebben dat vertaald naar een hogere huur.’ Daarmee wordt waarde gecreëerd voor zowel gebruiker als vastgoed.

Ook dichter bij huis zijn de kansen zichtbaar die creativiteit kan bieden. Waar logistiek-vastgoedontwikkelaar Panattoni bij een project in Heerlen nog profiteerde van ruime teruglevercapaciteit op het net, veranderden tijdens de ontwikkeling van een project in Waalwijk de spelregels volledig. ‘We dachten dat we de aansluiting zouden krijgen’, vertelt Tom Bonants, Business Development Manager bij Panattoni. ‘Maar ineens kregen we veel minder capaciteit dan verwacht. Daardoor moesten we werken met zonnepanelen, batterijopslag, slim energiemanagement en als ultieme back-up een generator.’ Die generator draait volgens hem nauwelijks. ‘Als die tien uur per jaar draait, is dat al veel. Maar het zorgt wel voor een betrouwbaarder systeem dan het net.’

Van kostenpost naar businesscase

Interessant is dat slimme energieoplossingen niet alleen problemen oplossen, maar ook financiële kansen creëren. Zachariasse noemt een concreet voorbeeld. ‘We vergeleken een distributiecentrum uit 2008 met een recent opgeleverd gebouw. De energielasten daalden van bijna tien euro per vierkante meter naar iets meer dan twee euro. Dat verschil vertegenwoordigt ongeveer tien procent van de huurwaarde.’ Volgens Elias-Peters staan we bovendien nog maar aan het begin. Vooral de opkomst van elektrische vrachtwagens zal de energievraag sterk vergroten. ‘Dan heb je zonne-energie, batterijen en slim sturen harder nodig dan ooit.’

Samenwerken wordt de nieuwe standaard

De rode draad in al deze praktijkvoorbeelden is samenwerking. Ontwikkelaars, beleggers, huurders en energiespecialisten zullen volgens het panel veel intensiever moeten samenwerken dan voorheen. ‘Zoek een langetermijnpartner’, adviseert Elias-Peters. ‘Omdat energiezekerheid cruciaal wordt.’ Zachariasse sluit zich daarbij aan. ‘Elke bedreiging houdt ook een kans in. Degene die hier nu proactief mee omgaat, creëert een voorsprong voor straks. En dat kan juist door gebruikers, ontwikkelaars en energiespecialisten vanaf het begin samen te brengen.’

De conclusie van het panel was dan ook helder: netcongestie verdwijnt voorlopig niet. Maar voor partijen die energie integraal meenemen in hun vastgoedstrategie, liggen er grote kansen om logistiek vastgoed toekomstbestendig én waardevoller te maken.

Dit artikel is gesponsord door Sunrock.