Het Savills-rapport belicht de gevolgen van netcongestie voor de Nederlandse industriële en logistieke vastgoedmarkt. Volgens de commercieel vastgoedadviseur uit Amsterdam hebben alle vastgoedsectoren met congestie te maken en ondervinden industriële en logistieke gebouwen de grootste beperkingen. Het gevolg: een rem op de ontwikkeling van nieuw aanbod, met verregaande gevolgen voor de Nederlandse economie en haar productie- en industriële fundament. De panelleden bespraken de vijf belangrijkste bevindingen uit het rapport:

1: Fysieke en contractuele capaciteitsbeperkingen

De stijgende vraag door elektrificatie en zelfvoorzienende elektriciteitsopwekking overstijgt de beschikbare capaciteit. Het probleem ligt vaak niet bij de fysieke netcapaciteit, maar bij contractuele overallocatie. Ondanks ongebruikte capaciteit, kunnen nieuwe gebruikers niet aansluiten op het net. Overallocatie gebeurt wanneer de daadwerkelijke energievraag of -belasting van een bedrijf structureel hoger uitvalt dan vooraf is gecontracteerd met de netbeheerder. Van ’t Grunewold van Savills: ‘Het gaat over fysieke en contractuele capaciteitsbeperkingen. We merken dat de logistieke sector in ons land flink aan het verduurzamen is. Daar hoort een hoge energievraag bij. Daarnaast zie we dat veel gebruikers hun energiecontract zo hebben ingeregeld dat er rekening wordt gehouden met hun piekbelasting. Vaak is er sprake van overallocatie. Daar kan en moet slimmer over nagedacht worden, zodat het beter op elkaar afgestemd kan worden. Maar je ziet dat het voor netbeheerders moeilijk is om die capaciteit te brengen naar plekken waar die moet zijn.’

Klapwijk, gespecialiseerd in energiecontracten en energieregulering, knikt. ‘Omdat er zoveel transportschaarste is, is het hebben van capaciteit een schaars goed geworden. En als je die capaciteit eenmaal hebt, wil je die niet meer kwijt. In contracten zit vaak nog ruimte om ongebruikte capaciteit te benutten, maar soms heb je die ook ruimte nodig wanneer je wél een keer die piek trekt. Maar er zijn dus mogelijkheden om ongebruikte capaciteit te delen, bijvoorbeeld met bedrijven uit de buurt. Je ziet dat er steeds meer naar lokale oplossingen wordt gezocht.’

Sanne Castro van Joulz is het daarmee eens. ‘Netcongestie is van een tijdelijk probleem een langdurig probleem geworden. We zien steeds vaker dat pandeigenaren en huurders zijn aangewezen op zichzelf. Er zijn verschillende oplossingen, bijvoorbeeld achter de meter. Je gaat je eigen kleine energiecentrale inrichten, een energiemanagementsysteem met zonnepanelen en batterijen. Je kan ook met flextijden- of blokcontracten gaan werken. Dan ga je je batterij tijdens daluren vullen, zodat je die tijdens piekmomenten kunt gebruiken. Of je vormt samen met andere bedrijven een Energy Hub, en lost het hele energiemanagementsysteem en capaciteitsmanagement samen op. Ook daar heb je batterijen voor nodig.’

2: Netcongestie treft meer dan de helft logistieke gebouwen

Uit het Savills-rapport blijkt dat 66,4% van de logistieke gebouwen zich in een zogenaamd postcode 6 gebied ligt: ze ervaren congestie bij afname van elektriciteit. Een postcode 6 gebied is het meest gedetailleerde geografische postcodegebied in Nederland. Bovendien ondervindt ruim 50% congestie bij het terugleveren van elektriciteit. Bijna de helft van de gebouwen heeft zelfs te maken met beide vormen van congestie.

3: Leegstand lager in gebieden met volledige toegang tot elektriciteit

In gebieden met onbelemmerde toegang tot elektriciteit ligt de leegstand aanzienlijk lager dan gebieden met beperkte toegang: 3,7% tegenover 6,9% in gebieden waar sprake is van consumptiecongestie. En in gebieden met teruglevercongestie gaat het om 4,4% tegenover 7,1%.

4: Bedrijfsactiviteiten bepalen het energieverbruik

Niet de gebouwspecifieke kenmerken, maar juist de aard en intensiteit van bedrijfsactiviteiten bepalen het elektriciteitsverbruik, blijkt uit het Savills-rapport. Sterker, bij logistieke gebouwen verklaren de gebouwspecifieke kenmerken slechts 0,5% van de verschillen in verbruik. Van ’t Grunewold: ‘Op basis van data van TNO hebben we gekeken naar alle logistieke gebouwen in Nederland met hun geschatte energieverbruik. Je verwacht toch dat onder meer de leeftijd en isolatiewaardes van een gebouw de meest doorslaggevende factoren zijn, maar het is juist de bedrijfsvoering. Dat is wel een eyeopener, vind ik. Nederland telt veel logistieke dienstverleners met opslagcapaciteit die 24/7 gekoeld moeten worden. Dat zorgt voor gigantische pieken in het elektriciteitsverbruik die moeilijk terug te brengen zijn. Ook hier ligt de oplossing vaak achter de meter, om daar te optimaliseren.’

Castro: ‘We zien het ook echt aan de metingen. Neem een nieuwbouwpand van enkele tienduizenden vierkante meter. Het stroomverbruik is minimaal als er nog geen huurder in zit. Afhankelijk van de huurder zie je vervolgens in het profiel heel duidelijk wat voor activiteiten ze doen.’

5: Logistieke – en industriële gebouwen als oplossing

Door aanpassingen in de energiewetgeving is het realiseren van Energy Hubs steeds vaker haalbaar: zonnepanelen en het gebruik van batterijen leiden tot een aanzienlijke verlichting van het net. Deze oplossing vergt misschien een flinke investering, maar ze zijn volgens Savills cruciaal voor de operationele continuïteit en het behoud van de aantrekkelijkheid van een gebouw, en daarmee dus ook behoud van de huurinkomsten. Van ’t Grunewold: ‘De logistieke sector heeft altijd al te maken gehad met kritiek, maar je ziet nu dat de sector zelf heel actief bezig is met het oplossen van de congestieproblemen, denk aan Energy Hubs.’

Castro: ‘Ga niet denken: ik kan niks, want er is congestie. Wachten heeft namelijk geen zin, maak een plan. Juridisch en technisch zijn er oplossingen. Er zijn intussen voorbeelden genoeg waarmee het wel kan.’

Klapwijk: ‘We moeten onderkennen dat de vraag groot is en dat er beperkingen en risico’s zijn, maar de sleutel ligt in samenwerking. We moeten echt proberen om samen tot een oplossing te komen.’

Dit artikel is gesponsord door Savills.