De woningmarkt staat niet alleen voor een kwantitatieve opgave, maar ook voor een kwalitatieve: betaalbare woningen realiseren. Politieke partijen en gemeenten hanteren strenge betaalbaarheidsnormen, zoals de landelijke eis dat 2/3 van de nieuwbouw betaalbaar moet zijn, waarvan 30% sociale huur. 'Op papier klinkt dat goed, maar in de praktijk leidt het vaak tot vertraging en onrendabele projecten', vertelt Frank Verwoerd, executive director Research & Consultancy bij CBRE.
Waarom betaalbaarheidsnormen averechts werken
Door gestegen grond- en bouwkosten is het financieel steeds moeilijker om projecten binnen deze normen rendabel te realiseren. 'Vooral het sociale- en middenhuursegment is in veel steden niet kostendekkend', begint Verwoerd. 'Het gevolg is paradoxaal: betaalbaarheidsnormen leiden tot mínder betaalbare woningen.' Uit eerder onderzoek van CBRE blijkt dat 62% van stilgelegde projecten direct doorgang vindt als deze normen worden losgelaten. 'Ter illustratie: voor de gemeente Amsterdam betekent dit een productieverhoging van 41%.'
De kloof tussen beleid en realiteit
Politieke ambities botsen met economische realiteit. 'Betaalbaarheid is belangrijk, maar niet tegen elke prijs. Als projecten niet rond te rekenen zijn, komt er niets van de grond. CBRE pleit daarom voor een aanpak die betaalbaarheid borgt zonder de bouwproductie te blokkeren', aldus Verwoerd.
Oplossing 1: Betere verdeling van de sociale voorraad
Toewijzing op basis van inkomen is bedoeld om de juiste doelgroep te bereiken. Toch blijkt dat 19% van de bewoners van sociale huurwoningen inmiddels boven de inkomensgrens zit. Dat betekent dat ongeveer 338.000 sociale huurwoningen nu bewoond zijn door mensen die theoretisch in staat zijn een hypotheek te dragen of over te gaan op het vrije huursegment.
'Slechts 40% van de corporaties past inkomensafhankelijke huur toe, en verhogingen zijn beperkt tot de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelsel', legt Verwoerd uit. 'Dit zorgt in grote steden vaak voor een impliciete subsidie: huren liggen 20 tot 40% onder de marktprijs. Gevolg: weinig doorstroom van hogere inkomens en minder investeringsruimte voor nieuwbouw en verduurzaming. Bovendien woont 52% van huishoudens met een hoge woonquote (>40%) in een woning met minimaal drie kamers per persoon, waardoor een betere verdeling en doorstroming woonlasten kan verlagen.'
Oplossing 2: Maak beleggen in woningen aantrekkelijk
Naast corporaties zijn particuliere beleggers essentieel. 'Zij huisvesten momenteel 440.000 huishoudens met lagere inkomens. De huidige box 3-aanpassingen en middenhuurregulering leiden echter tot een uitpondgolf: beleggers verkopen hun bezit, wat de betaalbare huurwoningvoorraad aantast. Hoewel dit de koopmarkt mogelijk tijdelijk stimuleert, zien we nu al dat het vooral ten koste gaat van de huisvesting van studenten en starters. Deze gevolgen zijn in de aankomende jaren ook voelbaar voor andere groepen die afhankelijk zijn van betaalbare huurwoningen. Het investeringsklimaat moet verbeteren om deze groep te behouden.'
Oplossing 3: Naar de toekomst toe minder sociale huurwoningen nodig
'Nederland is welvarender geworden', stelt Verwoerd. 'Huishoudens hebben dubbele inkomens en pensioenopbouw, waardoor ze minder afhankelijk zijn van subsidies. Jongere generaties wonen minder vaak in sociale huurwoningen, terwijl 75-plussers oververtegenwoordigd zijn. Het huidige welvaartsniveau en de vergrijzing in de sociale sector maken dat het sociale voorraadpercentage (34%) aan een herberekening toe is. Afgaand op deze gegevens, is een sociale voorraad van 25% in 2040 voldoende. Dat betekent ook dat de nieuwbouwverplichting mag dalen van 30% naar 20–25%, afhankelijk van de regio.'
Oplossing 4: Van betaalbaarheidsnormen naar lokale doelgroepnormen
Landelijke normen sluiten volgens Verwoerd niet aan bij regionale verschillen in vraag en aanbod. 'In sommige gebieden is de behoefte aan sociale huur groot, terwijl elders juist meer middenhuur of koopwoningen nodig zijn. Door over te stappen op lokale doelgroepnormen, kunnen gemeenten beter inspelen op specifieke behoeften zoals levensloopbestendige woningen voor ouderen om scheefwonen tegen te gaan en zorg efficiënter te maken.'
Uit recent CBRE-onderzoek blijkt dat ouderen comfort en luxe zoeken, waardoor ze hun ruime woningen vaak niet inruilen voor een ‘betaalbare’ zorgwoning. Deze flexibiliteit vergroot de haalbaarheid van projecten en zorgt dat betaalbaarheid niet ten koste gaat van bouwtempo.
Betaalbaarheid borgen zonder bouw te blokkeren
'Betaalbare woningen zijn cruciaal, maar strenge normen mogen niet het tegenovergestelde effect hebben', besluit Verwoerd. 'Door de bestaande voorraad beter te verdelen, beleggers te behouden, het sociale aandeel te herijken en lokale maatwerkoplossingen toe te passen, creëren we een dynamische woningmarkt die betaalbaarheid én bouwproductie waarborgt.'
Dit artikel is gesponsord door CBRE Nederland.
