Nederland staat voor een enorme woningbouwopgave: jaarlijks 100.000 nieuwe woningen. ‘Deze ambitie is noodzakelijk om het tekort terug te dringen, maar de realisatie blijft achter’, zegt Frank Verwoerd, executive director Research & Consultancy bij CBRE. ‘Ondanks politieke beloftes en nieuwe plannen, zien we dat procedures, stikstofproblematiek en financiële onzekerheden het tempo vertragen.’
Wat is plancapaciteit en waarom is het belangrijk?
Plancapaciteit is de voorraad plannen die klaarstaat om woningen te realiseren. ‘Het is cruciaal om de pijplijn gevuld te houden, maar méér plannen is niet automatisch beter. Juist niet: extra langlopende projecten die financieel onzeker zijn of jaren vertraging oplopen, lossen het probleem niet op’, zegt Verwoerd.
Het gaat om haalbare, uitvoerbare plannen die snel tot bouw leiden. ‘In de praktijk zien we dat veel plannen wel op papier bestaan, maar niet doorstromen naar realisatie. Dat komt door complexe vergunningstrajecten, stijgende bouwkosten en gebrek aan ambtelijke capaciteit. Hierdoor ontstaat een mismatch tussen ambitie en uitvoering.’
De kloof tussen politieke plannen en realiteit
Verschillende politieke partijen pleiten voor uitbreiding van plancapaciteit door nieuwe, grootschalige projecten toe te voegen met een lange aan- en doorlooptijd. ‘Het vergroot vooral de papieren ambitie, niet de daadwerkelijke productie’, zegt Verwoerd. ‘Maar dat komt niet overeen met de daadwerkelijke behoefte; deze is nú urgent. Sterker nog: na 2040 neemt de huishoudensgroei afen het CBS houdt vanaf 2035 zelfs rekening met een krimp van het aantal huishoudens.’
Om juist nu in te gaan op de behoefte en voor 2027 100.000 woningen te realiseren zijn er volgens CBRE drie concrete acties:
- Primaire focus op versnelling van de plannen
- Verplichte impactanalyse voor nieuwe wetgeving op woningbouw.
- Secundair focus op het verruimen van de plannen.
Actie 1: Primaire focus op versnelling van de plannen
‘Versnelling begint bij het wegnemen van knelpunten. Denk aan kostenreductie in het bouwproces, het beperken van procedures en het oplossen van stikstof- en stroomtekorten. Minder regels en kortere doorlooptijden zorgen niet alleen voor snelheid, maar ook voor een efficiëntere inzet van ambtelijke capaciteit.
Een voorbeeld: door standaardisatie van bouwmethoden en digitalisering van vergunningprocessen kan de doorlooptijd aanzienlijk worden verkort. Ook het bundelen van capaciteit bij gemeenten en het instellen van regionale taskforces kan helpen om projecten sneller door de pijplijn te krijgen.’
Actie 2: Verplichte impactanalyse op nieuwe wetgeving
‘Nieuwe wetgeving moet vooraf worden getoetst op impact voor de woningbouw. Zo voorkomen we dat ‘goede bedoelingen’ – zoals in het verleden – leiden tot vertraging. Een verplichte impactanalyse maakt duidelijk of regels bijdragen aan versnelling, juist extra obstakels creëren of zorgen voor negatieve externe effecten.
Een voorbeeld hiervan is de behoefte van veel politieke partijen om planbatenheffing in te voeren: een complex systeem dat woningbouwplannen juist vertraagt. Nu financieren ontwikkelaars via verevening een deel van publieke investeringen, waardoor gemeenten kosten kunnen verhalen en projecten haalbaar blijven.
Naast kostenreductie ligt er ook ruimte in het proces van opbrengsten. Hierover lees je meer in het tweede deel van CBRE’s markttrilogie: Betaalbaarheid.’
Actie 3: Verruiming van plannen als secundaire maatregel
‘Nieuwe plannen blijven nodig voor flexibiliteit en concurrentie op de grondmarkt, maar dit is geen oplossing voor de korte termijn. Verruiming van plancapaciteit moet secundair zijn, zodat we kunnen inspelen op onverwachte bevolkingsgroei zonder de focus op versnelling te verliezen.
Daarnaast kan prijsdruk op de grondmarkt verminderen. Meer concurrentie tussen locaties voorkomt namelijk dat grondprijzen onnodig stijgen in een vroege fase en stimuleert kwaliteit: ontwikkelaars moeten concurreren op inhoud en haalbaarheid, niet alleen op schaarste.’
Juiste focus zorgt voor 100.000 woningen
‘Politieke partijen moeten hun aandacht verleggen: weg van nieuwe, langetermijnprojecten en richting het oplossen van structurele knelpunten die bestaande plannen vertragen ‘, zegt Verwoerd. ‘Denk aan financiële haalbaarheid, juridische procedures, stikstofregels en ambtelijke capaciteit. Juist op deze terreinen bepalen partijen de randvoorwaarden, wetgeving en prioriteiten die het tempo van woningbouw sturen.’
‘Het realiseren van 100.000 woningen per jaar is haalbaar, maar alleen als we de juiste keuzes maken: versnellen waar het kan, toetsen waar het moet en plannen verruimen waar het zinvol is’, sluit Verwoerd af.
Dit artikel is gesponsord door CBRE Nederland.
