In 2022 besloot het toenmalige kabinet met het Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid twintig kwetsbare wijken in negentien steden langdurig te ondersteunen. In deze wijken is een relatief groot deel van de woningen van slechte kwaliteit en kampen veel bewoners met armoede en andere sociaal-maatschappelijke problemen. Met betere woningen en voorzieningen moet niet alleen de leefomgeving maar ook het perspectief van de inwoners verbeteren. De ambities van dit programma sluiten haarfijn aan op die van Heijmans, stelt vastgoeddirecteur Fleers.
Bewonerswelzijn
‘In een aantal van deze wijken is Heijmans al jarenlang partner van woningcorporaties en stadsbesturen. Heijmans kan als integrale gebiedsontwikkelaar de fysieke opgaves integreren met de sociaal-maatschappelijke opgaves en de verschillende belangen van betrokken partijen koppelen. We hebben decennia ervaring met gebiedsontwikkelingen en binnenstedelijke herontwikkelingsopgaven. Al onze gebiedsontwikkelingen moeten bijdragen aan gezondere steden, betere biodiversiteit, duurzame mobiliteit en vooral aan het welzijn van de bewoners. Dat hebben we vastgelegd in de Heijmans-strategie Strategie Heijmans: Samen naar 2030. Het welzijn van de eindgebruikers is daarin één van de vijf strategische pijlers. Dat wil zeggen dat wij altijd redeneren vanuit de gebruiker en onze inspanningen een omgeving opleveren die gezond, veilig en aantrekkelijk is.’
Twee kwetsbare wijken waarin Heijmans zijn strategie toepast, zijn Den Haag Zuidwest en Amsterdam Nieuw-West, vertelt Esther. ‘Met woningcorporatie Staedion herontwikkelen we de Haagse wijken Dreven, Gaarden en Zichten. We slopen zo’n 2.000 verouderde Staedion-woningen en bouwen de komende vijftien jaar ongeveer 5.500 nieuwe woningen terug. In Amsterdam Nieuw-West transformeren we samen met woningcorporatie Rochdale de Lodewijk Van Deysselbuurt. Deze buurt, met nu ongeveer 1.200 sociale huurwoningen, gaat grootschalig op de schop. Rochdale laat 700 woningen duurzaam renoveren en vervangt 500 woningen door nieuwbouw. Daarbovenop ontwikkelt Heijmans 600 extra woningen.’
Nieuwe doelgroepen
Heijmans en haar partners transformeren beide wijken naar een gemengde, sterke buurt waar iedereen zich thuis voelt. ‘Het nieuwbouwprogramma in Den Haag Zuidwest bestaat uit ongeveer 3.000 sociale woningen, de andere 2.500 is een mix van middeldure huur en (betaalbare)koop. Het doel is om weer drie echt Haagse wijken te realiseren met goede, betaalbare woningen. En we creëren ruimte voor andere doelgroepen en bijzondere woonvormen. Zo kijken we samen met Staedion naar het toepassen van een woonzorgconcept, zodat mensen er langer kunnen blijven wonen. In de Van Deysselbuurt realiseren we 400 sociale en middeldure huurwoningen voor Rochdale maar voegen we ook 200 koopwoningen toe. De eerste blokken die we realiseren zijn sociale huur om de doorstroming binnen de wijk te bevorderen.’
Sociale ondernemers
Heijmans wil als gebiedsontwikkelaar een verbindende partner zijn in de wijk. ‘Speciaal voor stadswijken hebben we daarvoor de werkwijze Heijmans &CO ontwikkeld. Wij zijn de verbindende schakel tussen de sociaal-maatschappelijke elementen en het fysieke deel. Maar we willen ook de bewoners verbinden met elkaar en relevante maatschappelijke organisaties betrekken. Ook is een belangrijk uitgangspunt om het (sociaal) ondernemerschap te stimuleren. Om de leefbaarheid in de Amsterdamse Van Deysselbuurt nu al te verhogen is Cascoland ingeschakeld, een partij die lokaal initiatieven helpt opzetten die bijdragen aan het creëren van een informele zorgomgeving. Een voorbeeld zijn de bestaande winkelpandjes aan de Van Deysselstraat waar nu ruimte wordt geboden aan ondernemers die ook daadwerkelijk iets aan de wijk willen bijdragen. Inmiddels hebben er zich buurtgebonden sociale ondernemers gevestigd, zoals de buurtkeuken, een maakatelier en een fietsenmaker. Deze laagdrempelige sociale ondernemingen zorgen voor veel ontmoeting en verbinding.’
Klimaatadaptatie
Een essentieel onderdeel van een fijne omgeving en bewonersgeluk is de aanwezigheid van voldoende groen, vervolgt Fleers. ‘In zowel Dreven, Gaarden, Zichten als de Van Deysselbuurt hebben we in grote mate aandacht voor groen, biodiversiteit en klimaatadaptatie. Beide wijken zijn historisch gezien al ruim opgezet en beschikken over veel groen en volwassen bomen. Dit groen houden we in stand: we ontwikkelen binnen het bestaande stratenpatroon en voegen groene binnentuinen toe daar waar we de bestaande binnentuinen bebouwen.’
Stedelijk appartementenconcept
Dat Heijmans zowel een ontwikkel- als bouwtak heeft, is in dergelijke herstructureringsprojecten een voordeel, besluit ze. ‘Door deze dubbelrol kunnen we zulke complexe en langdurige trajecten aan de voorkant goed borgen. We hebben er bovendien een speciaal stedelijk appartementenconcept Heijmans Huismerk | Stedelijke appartementen voor ontwikkeld, dat we onder andere in Den Haag Zuidwest toepassen. Deze standaardisering is noodzakelijk vanwege de verdergaande complexiteit van binnenstedelijke gebiedsontwikkeling. Zo kunnen we bovendien sneller, betaalbaarder en veiliger bouwen. Tempo is nodig, de bewoners zitten te springen om nieuwe woningen. In Zuidwest hebben we de eerste 230 woningen opgeleverd en ontwikkelen we momenteel vijf deelplannen met in totaal 1.200 woningen. In Nieuw-West zijn de eerste vergunningen inmiddels ingediend.’
Een veerkrachtige buurt vraagt om een lange adem en een integrale werkwijze”
Langdurige betrokkenheid
Dat de herstructurering van een stadswijk tien tot vijftien jaar kan duren, ontmoedigt de vastgoeddirecteur allerminst. ‘Een veerkrachtige buurt vraagt om een lange adem en een integrale werkwijze. Daarom is onze werkwijze voor stadswijken, Heijmans &CO, zo belangrijk. Uiteindelijk gaat het niet om gebouwen maar om mensen. Met onze ontwikkelprincipes realiseren we plekken waar mensen graag zijn en blijven. Plekken die tegen stootje kunnen, of het nu een hoosbui, energiecrisis of pandemie is. Waar bewoners betrokken en actief zijn, zich gehoord voelen en gelukkig zijn.’
Dit artikel is gesponsord door Heijmans.
