'Transformeren doe je niet vanachter je bureau, creëer een legioen'

De Vastgoedmarkt Transformatie Award powered by RNHB ging naar Alliantie Hand in Hand voor het project Beijerlandselaan - Groene Hilledijk in Rotterdam. Daags na de uitreiking spreken we Ron van Gelder van de Alliantie Hand in Hand en Andrea Hulshof, Dealmaker bij RNHB over het doorzettingsvermogen bij transformatieprojecten. ‘Soms moet je een houten kop hebben en er gewoon voor gaan.’
Delen:

Hulshof opent het gesprek met het “waarom” achter deze award. ‘RNHB is een financier die in kansen denkt. Ook als er niet direct een kant en klare oplossing is gaan wij graag om de tafel met onze klanten. Daarnaast kijkt RNHB vooruit en deze award sluit hier naadloos bij aan. Alliantie Hand in Hand zag een kans en heeft het op een prachtige manier tastbaar gemaakt. Er is al veel getransformeerd in Nederland in zowel Randstedelijk gebied als daar buiten, maar er is nog genoeg te doen op het gebied van transformatie. Bijvoorbeeld het transformeren van slechtlopende winkelstraten, oude schoolgebouwen of kerken. Wat het ook is, je moet bij dergelijke projecten een intrinsieke motivatie bij ondernemer, ontwikkelaar, financier en bij de overheid treffen om het project te laten slagen. RNHB vindt het belangrijk dat door transformatie kwaliteit wordt toegevoegd aan de gebouwde omgeving en dat er bij voorkeur duurzame materialen worden gebruikt. Als financier moet je ook echte betrokkenheid bij het project hebben en niet financieren vanaf Google Street View, om het zo te zeggen. Die betrokken partner is RNHB.’

140 vastgoedeigenaren

Hulshof legt vervolgens een mooie brug naar het awardwinnende project Beijerlandselaan – Groene Hilledijk in Rotterdam. ‘Dat gaat veel verder dan alleen vastgoed. Het behelst eigenlijk de transformatie van een heel gebied. Het gaat hier ook om de veiligheid op straat, zorgen voor een goede mix aan functies, bereikbaarheid en natuurlijk over de kwaliteit van leven voor buurtbewoners. Ik zat niet in de jury en had geen stem, maar als geboren Rotterdamse ben ik ontzettend trots op dit project.’

'Ik zat niet in de jury, maar als geboren Rotterdamse ben ik ontzettend trots op dit project.'

De transformatie van de Beijerlandselaan en de Groene Hilledijk in Rotterdam loopt nu tweeënhalf jaar. Nieuwe ondernemers vestigen zich, de ondermijning wordt teruggedrongen, de saamhorigheid in de buurten neemt toe en er dienen zich spontaan kunstprojecten aan. ‘Het is niet makkelijk de neuzen van maar liefst 140 vastgoedeigenaren één richting op te krijgen’, lichtte de gemeente toe. ‘Daarom is vanaf het begin van dit project gestart met het creëren van draagvlak.’

Verpersoonlijking

Van Gelder is daar welhaast de verpersoonlijking van. Hij verhaalt over de factoren die een transformatie succesvol maken. ‘Winkelstraten en achterland versterkten elkaar vroeger niet, maar leken elkaar zelfs naar beneden te trekken. Met als gevolg verpaupering. In 2018 maakten we een plan om het tij te keren. In 2019 begon het programma. Een beetje van bovenaf, maar ook met steun en instemming van vele bewoners, eigenaren en ondernemers. We zagen in dat we als gemeente Rotterdam een grote rol moesten pakken en ook eigenaren van een substantieel deel van de panden moesten worden om de transformatie rond te krijgen. Daardoor zijn er nu nog maar 104 eigenaren. Doordat je het voortouw neemt en tegelijkertijd aan een alliantie, of zoals je wilt een legioen, bouwt krijg je mensen mee. Niet iedereen, maar wel de grootste groep. Daarbij lieten we ook zien wat het kon worden, met een brancheringsvisie en een beeldkwaliteitsplan. Die gaven beelden van hoe mooi winkels, woningen en horeca worden.’

Deel van transformatie uitmaken

Enthousiasme is Van Gelder niet vreemd. ‘Dat moet je hebben bij zo’n transformatie. Maar ook: je moet deel van die transformatie uit gaan maken. In mijn geval doe ik boodschappen bij de winkeliers, ik maak praatjes met buurtbewoners en ben ik eigenlijk de oren en ogen op straat. Zo weet ik precies wat er speelt. Daarbij komt dat je door de weerstand heen moet breken. Soms een houten kop moet hebben. Als dan de eerste resultaten zichtbaar zijn, zien partijen ook dat er voortuitgang wordt geboekt en dat geeft weer nieuwe energie.’ Hulshof: ‘Een belegger kan met winkelvastgoed een uitstekend rendement maken, maar als de omgeving er omheen verloedert, weet je dat je op termijn geen lopende businesscase meer hebt. Daarom is het voor de belegger, maar ook voor ons als financier zaak om vooruit te denken en te kijken naar toekomstbestendige functies. Welke functie is passend op de locatie en voegt dit kwaliteit toe aan de omgeving? En kun je er een solide en duurzaam rendement op maken?’

Lange horizon

Als belegger kijk je ook naar het rendement over een langere periode. Dat vindt RNHB als financier ook belangrijk. Maar soms zie je dat bij transformaties de tijdslijnen voor het rondkomen van bestemming en vergunning een project tegen kunnen werken. Terwijl er toch voldoende kansen  liggen om gezamenlijk, met ontwikkelaars, eigenaren, financiers en overheden, de handen ineen te slaan. Samen werk je continu aan een kwalitatieve en duurzame omgeving die er over tien, twintig of dertig jaar nog steeds staat.’ Van Gelder is het daarmee eens. ‘Heb geduld. Kijk, de panden worden ook zonder transformatie tegenwoordig wel meer geld waard, maar in essentie help je daarmee het gebied niet. Dus het vraagt van financiers en beleggers dat ze niet de hoogste huren vragen, maar wel investeren om de verandering mogelijk te maken.’ Hulshof: ‘Wij als financier kijken bij transformatieprojecten natuurlijk naar het object zelf, maar ook naar de omgeving, de gebruiker/huurder en de bijbehorende doelgroep. De bakker en slager om de hoek moeten hun brood ook kunnen verdienen in de nieuwe situatie. Dat vraagt, en dan kom ik toch terug op wat ik eerder zei, betrokkenheid van alle partijen, ook van de financier. Zodat je op de juiste gronden gaat financieren en ziet wat ter plaatse de opgave is. Dat doe je niet vanachter je bureau. Dat doe je op locatie, samen met de belegger.’

‘Transformeren doe je niet vanachter je bureau, creëer een legioen’

Andrea Hulshof

Dealmaker & Manager Large Business Intermediair

Andrea Hulshof is binnen RNHB verantwoordelijk voor intermediairs met financieringsaanvragen boven de 2,5 miljoen euro. Zij is al dertig jaar actief in de financiële dienstverlening. Eerder was ze lange tijd betrokken bij het financieren van commercieel vastgoed door ABN Amro

Dit artikel is gesponsord door RNHB.

Dit vind je misschien ook interessant