Op grond van de doelstellingen in het Energieakkoord, dienen concrete maatregelen te worden genomen, waaronder de maatregel dat uiterlijk in 2023 kantoren in Nederland een energielabel C of beter hebben.
Vraag is nu wie bij verhuurde kantoorruimte - de verhuurder of huurder - ervoor dient zorg te dragen dat de betreffende ruimte aan de label C verplichting voldoet.
Indien een kantoorgebouw per 1 januari 2023 niet aan de label C verplichting voldoet, mag het gebouw niet meer worden gebruikt. In beginsel is dan sprake van een gebrek en heeft de huurder recht op herstel, huurprijsvermindering en schadevergoeding.
Voor uitvoering van deze werkzaamheden bij lopende huurcontracten heeft verhuurder de medewerking van de huurder nodig. Indien de huurder dat weigert, dan geeft bijv. artikel 13.1 van de Algemene Bepalingen van het ROZ model 2015 kantoorruimte de mogelijkheid om medewerking af te dwingen. Indien hierover niets tussen partijen is afgesproken, dan zou de verhuurder een beroep kunnen doen op artikel 7:220 lid 1 (dringende werkzaamheden) en 2 (renovatie met voortzetting huur) BW. Als vangnet zou verhuurder ook nog een beroep kunnen doen op de aanvullende of beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid, dan wel onvoorziene omstandigheden, maar de kans op toewijzing via deze grondslagen is vrij klein.
Werkt verhuurder niet mee, dan kan de huurder een beroep doen op nakoming van de herstelverplichting. Gebeurt er dan nog niets, dan heeft de huurder krachtens artikel 7:206 lid 3 BW de mogelijkheid het gebrek zelf te (laten) verhelpen en de redelijke kosten daarvan te verrekenen met de huurbetalingsverplichting.
Uit bovenstaande volgt dat de verhuurder in de meeste gevallen de benodigde investeringen dient te plegen om aan de label C verplichtingen te voldoen en de huurder hiervan profiteert doordat zij lagere energielasten krijgt (= split incentive). Sommige investeringen (bijvoorbeeld: vervanging lampen door LED verlichting) kunnen door verhuurder via de servicekosten worden doorbelast, maar bij andere maatregelen, zoals de isolatie van muren, ligt dat een stuk lastiger, terwijl de huurder hiervan wel profiteert. Het mooiste zou zijn dat partijen onderling hierover nadere afspraken maken. Lukt dat niet, dan - denk ik - maakt het neerleggen van een redelijke renovatievoorstel (incl. een huurprijsverhoging) de meeste kans.
Ook bij nog te sluiten huurovereenkomsten doen partijen er verstandig aan goede afspraken te maken over het voldoen aan de label C verplichting. Eind mei 2019 heeft de Raad voor Onroerende zaken (ROZ) hiervoor een duit in het zakje gedaan en een tweetal nieuwe clausules (voor bestaande en nieuwe huurovereenkomsten) vanwege de label C verplichting op haar website geplaatst.
Een goed begin is het halve werk!
Over de auteur
Mr. Gerbrand Osinga MSc MRE MSV is advocaat bij HYS Legal
