nieuws

Steeds strengere regulering verlamt vrijehuursector

Beleggingen

De steeds ingrijpendere regulering, hoge grondprijzen en dito bouwkosten drijven ontwikkelaars en beleggers uit het middenhuursegment. Amsterdam en Utrecht lijken in te zien dat te streng beleid contraproductief werkt.

Steeds strengere regulering verlamt vrijehuursector
Middenhuursector steeds meer in de knel

Dat constateren de deelnemers aan het rondetafelgesprek Middenhuur: gezond rendement centraal. Het debat vond 6 juni 2019 plaats op de Vastgoedmarkt-stand op de Provada. De steeds strengere regulering van steden op de vrijehuursector baart alle sprekers grote zorgen. Huurprijsmaximering, een uitpondverbod van 25 jaar zijn maatregelen waar Amsterdam en Utrecht al mee spelen.

Boete 20.000 euro

Den Haag stond zich tot kort voor op zijn marktvriendelijke beleid, maar kwam begin juni plots met een huisvestingsverordening die veel verder gaat dan het Amsterdamse beleid. Stellen met een kindje mogen alleen maar in een huurwoning vanaf 80 m2. Verhuurders mogen middenhuurwoningen enkel toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot 57.000 euro voor één persoon of 67.000 euro voor twee personen. Overtreedt een verhuurder deze regel, dan volgt een boete van 10.000 euro en bij herhaling 20.000 euro. En de gemeente gaat het puntenstelsel gebruiken dat nu ook voor sociale huur wordt toegepast.

Projecten stilleggen

Edvard van Luijn, director Acquisitie & Ontwikkeling Syntrus Achmea Real Estate & Finance, concludeert dat strenge regulering niet meer alleen een Amsterdams probleem is. ‘In Amsterdam doen wij en andere beleggers niet meer mee aan bepaalde tenders. Heel veel projecten liggen stil. Maar nu regulering steeds verder om zich heen grijpt, wordt de haalbaarheid van nieuwe projecten in andere steden ook lastiger. Vorig jaar hebben we 700 miljoen euro in woningprojecten belegd. Dat wordt lastig om dit jaar te behalen. Ook de landelijke bouwaanvragen zijn 10 tot 15 procent gedaald. Dat gaat verder omlaag als meer regulering volgt.’

Pensioengeld naar Tokio

Bouwe Kuik, ceo van Dynamic Credit, stelt dat overheden met deze ingreep institutionele beleggers het land uitjagen. ‘Hiermee jaagt de overheid pensioengeld naar Tokio. Alleen al het dreigen met regulering heeft een negatieve impact op het vertrouwen in de woningmarkt.’ Particuliere beleggers worden daardoor steeds volgens hem belangrijker. ‘Het afgelopen half jaar is van de 4,5 miljard ruim 1 miljard euro naar particuliere beleggers gegaan.’ Dat legt zijn bedrijf geen windeieren. ‘We hebben al een portefeuille van bijna 11 miljard euro aan woninghypotheken en onze nieuwe portefeuille voor buy-to-let-hypotheken blijkt zeer gewild.’

Levensbelang

Mirthe Biemans, manager Strategie Woningstichting Rochdale, denkt dat de overheid de ernst van het probleem niet inziet. ‘Met de mond wordt de woningnood beleden. Maar onlangs kwam de minister met een dikke nota waarin stond dat de huidige bouwvolumes voldoende zijn. Het probleem wordt dus niet onderkend. Nederland heeft de meest leefbare steden ter wereld. Dat houdt op als middeninkomens de stad niet meer in kunnen. Dat gebeurt al. Ik bezocht een school die de benodigde leraren niet kon aannemen, omdat ze geen woning konden vinden. Middenhuurwoningen zijn van levensbelang.’

Kannibalisering

Thijs Konijnendijk, head of Research van Capital Value, is het eens met Biemans. ‘Hartstikke goed hoor, dat akkoord tussen minister Ollongren en Metropoolregio Rotterdam en Den Haag om op korte termijn 100.000 woningen te bouwen. Maar als je verder kijkt, blijkt niet hoe ze dat gaan doen. Ook positief dat de Woningwet is verruimd en corporaties ook middenhuur mogen oppakken. Maar corporaties hebben daarvoor nauwelijks de financiële middelen. Wat de woningmarkt ook niet helpt, is dat alle actoren zo veel mogelijk willen vangen. Of het nu de gemeente, bouwer, ontwikkelaar of belegger betreft. De marges kannibaliseren op elkaar en een project loopt spaak.’

Beleggingsdeal Utrecht

Gelukkig zien de partijen ook positieve bewegingen. ‘In sommige projecten heeft Amsterdam het uitpondverbod verlaagd naar vijftien jaar. Het college ziet ook wel dat te strenge regulering contraproductief is’, constateert Biemans. En Van Luijn heeft goede hoop dat het Utrechtse stadsbestuur maatwerk zal toepassen per project. ‘Deze week hebben tien institutionele woningbeleggers een akkoord met Utrecht gesloten om voor 1 miljard euro in woningen te investeren. Het stadsbestuur heeft beloofd per project afspraken te maken waar iedereen mee kan leven.’

Reageer op dit artikel