In een stad als Amsterdam, zijn genoeg voorzieningen waar ik nu ‘veilig’ gebruik van kan maken en plekken waar ik mensen kan ontmoeten. Waar ik mijn thuiskantoor kan ontvluchten en ik mij verbonden voel met de stad.
In een tijd als deze wordt het extra zichtbaar dat een kantorengebied juist aantrekkelijk wordt gemaakt door de diversiteit aan voorzieningen in het gebied zelf. Zonder de dagelijkse reuring aan het begin en einde van de dag evenals rond lunchtijd, ervaar je een kantorengebied zonder voorzieningen als een eenzame en koude plek waar je niet graag komt en zeker niet wilt verblijven. Het wordt hierdoor duidelijk dat de aanwezigheid van andere kantoren maar slechts één van de agglomeratievoordelen is. Het is de hele stad én vooral de ziel van de stad: de inclusieve stad, die bijdraagt aan productiviteit en werkgelegenheid.
Econoom Alfred Marshall introduceerde in 1890 als een van de eerste wetenschappers de term agglomeratie. Een agglomeratie ontstaat wanneer bedrijven zich concentreren in een gebied vanwege (sectorspecifieke) locatie- of urbanisatievoordelen zoals een gespecialiseerde arbeidsmarkt, de mogelijkheid om voorzieningen te delen of de mogelijkheid tot het creëren van kennis en informatie. Deze voordelen worden vaak gemeten in productiviteit en groei.
Agglomeratiekracht lijkt een simpel begrip, groter is beter. De omvang van steden wordt snel gezien als de belangrijkste eigenschap voor agglomeratiekracht. Maar groter is niet per definitie beter. Grotere steden hebben meer verbindingen en hebben meer kans op agglomeratievoordelen. Maar ook relatief kleinere steden kunnen goed presteren als het gaat om productiviteit en werkgelegenheid. Juist de inhoudelijke verbinding in een stad op verschillende schaalniveaus is relevant, haar kwaliteit: de ziel van de stad.
Gebruiksvoorzieningen trekken, naast de klassieke agglomeratievoordelen (kantoor)bedrijvigheid aan en hebben direct een positief effect op de huurprijs. Oftewel, bedrijven zijn bereid meer te betalen voor een kantoor als deze voorzieningen (in ruime mate) aanwezig zijn in een stad, op minder dan 3 km van het kantoor. Inclusieve ruimte betaalt zich daarmee uit: hoge kwaliteit van openbare ruimte, veel restaurants, musea en theaters, trekt kantoorwerkgelegenheid aan en hierdoor ontstaat in de stad weer meer vraag naar diezelfde voorzieningen; een effect dat elkaar versterkt en in het kort urbanisatie heet. Dit geldt niet alleen voor de grote kantorensteden in de Randstad, maar wordt ook in het huurprijsniveau van bijvoorbeeld Enschede en Eindhoven aangetoond. Schaal heeft hier natuurlijk wel impact: hoe meer voorzieningen hoe meer impact op de bereidheid om een hogere huur te betalen, ook in absolute zin. Daarnaast blijft het zaak om ook buiten je eigen stad naar de regio te kijken en juist op dat schaalniveau balans te creëren in plaats van te concurreren.
Kantorengebieden als Papendorp en Riekerpolder zijn voorbeelden van gebieden die in de late jaren 90 zijn ontwikkeld zijn in respectievelijk Utrecht en Amsterdam met het idee meerdere tamelijk grote bedrijven die een kantoorlocatie zochten in een ‘nieuw’ te ontwikkelen kantorenlocatie te laten landen. Beide locaties zijn echter te ver van het centrum van de stad en (initieel) met gebrek aan eigen voorzieningen ontwikkelt waardoor klassieke agglomeratievoordelen wel konden worden benut (arbeidsmarkt, infra), maar de voordelen van de gebruiksvoorzieningen achterwege bleven. Het gebrek aan een inclusieve openbare ruimte met veel voorzieningen, is ook hier terug te vinden in het huurprijsniveau en maakt duidelijk hoe moeilijk het is om achteraf ‘afgescheiden’ gebieden alsnog te verbinden en een gebied aantrekkelijk te maken.
Een kantorengebied heeft de inclusieve stad nodig voor haar levensvatbaarheid en ook andersom. Het neemt een deel van de ontmoetingsfunctie binnen kantoren zelf over, faciliteert kennis- en informatieoverdracht en maakt dat mensen zich er thuis voelen en er graag verblijven. Multifunctionele gebieden voorkomen, zeker in de periode waarin we nu zitten, verloren en mogelijk lange termijn lege plekken.
Ik kijk ernaar uit om straks na een dag op kantoor weer met collega’s de kroeg in te gaan, met vrienden uit eten en/of naar theater te gaan en energie te halen uit alle mogelijkheden die de stad mij te bieden heeft.
Elke maand verschijnt er een column van Elsbeth Quispel over een onderwerp dat gerelateerd is aan de waarde van de stad. Hierin geeft zij haar visie op de maatschappelijke relevantie van steden, stedelijke ontwikkeling en dus ook vastgoed. Deze visie komt tot stand vanuit intern onderzoek en dialoog met interne en externe stakeholders, in nauwe samenwerking met consultants en analisten uit ons Real Estate Strategy & Innovation team. Meer achtergrond is te vinden in de gelijk genaamde Insights: Agglomeratievoordelen gaan niet alleen over schaal.
Real Estate Strategy & Innovation is de service line binnen Cushman & Wakefield die een leidende rol neemt bij data gedreven strategische adviesopdrachten binnen de vastgoedmarkt. Waarmee we als professional real estate services company strategie en executie aan elkaar verbinden en blijvende toegevoegde waarde leveren aan onze opdrachtgevers.
De volgende column sluit aan bij ‘De ziel van een stad’ en gaat over woningcorporaties.
Elsbeth Quispel,
Head of Strategy & Innovation
Cushman & Wakefield
Dit artikel is gesponsord door Cushman & Wakefield.
