Als Nederlandse vastgoed beheerder van het Altera Residential Fund en het Altera Retail Fund is Altera altijd met acquisitie bezig. Altera belegt voor Nederlandse en buitenlandse institutionele beleggers en heeft meer dan drie miljard euro hoogwaardig en duurzaam vastgoed in eigendom. Het woningfonds vertegenwoordigt een waarde van 2,8 miljard euro, het winkelfonds 0,7 miljard euro. De beleggingsstrategie met een geïntegreerde aanpak van ESG zorgt voor duurzaam en toekomstbestendig vastgoed.
Gedegen vooronderzoek
Stel, Altera heeft zijn oog laten vallen op het verwerven van een appartementencomplex met betaalbare, duurzame en toekomstbestendige woningen in het middensegment in een willekeurige stad in de Randstad. Om een juiste beslissing te kunnen maken, volgt – onder leiding van het acquisitieteam - altijd een gedegen vooronderzoek. Hoe groot is de vraag? Hoe is de demografische ontwikkeling van het gebied? Zijn er andere projecten in de buurt die komende jaren van de grond komen? Past de investering bij de investment frameworks van de vastgoedbelegger uit Amstelveen?
Digital Manager Danny Gerritsen van Altera: ‘We verzamelen zoveel mogelijk marktgegevens, waarbij we ook data gebruiken van andere partijen. Het is tot nu toe veel manueel werk. We nemen alle relevante documenten door en voeren die vervolgens handmatig in. Daarin zijn we overigens geen uitzondering, want nagenoeg de hele sector werkt op die manier. We analyseren die documenten, denk aan het programma van eisen, dan gaan we rekenen, inclusief een manuele toetsing aan al onze raamwerken. Maar door toepassing van AI kun je veel inzichten verkrijgen, want AI legt dwarsverbanden die wij niet kunnen zien. Er bestaan bijvoorbeeld al AI-tools die commissievergaderingen van gemeenten scrapen. Met andere woorden: ze kunnen relevante nieuwbouwlocaties in kaart brengen waar wij geen weet van hebben, maar die voor ons wel degelijk interessant zijn.’
AI biedt ons de mogelijkheid om sneller en nog nauwkeuriger te rapporteren, zowel intern als extern”
Van den Hoogen vult aan. ‘De hoeveelheid data waarover wij kunnen beschikken, is enorm. Die kunnen we niet zelf niet meer behappen. Als je alleen al kijkt naar het acquisitieproces… Het aantal documenten dat beoordeeld moet worden, is de laatste jaren ook flink gestegen. Door meer inzicht kun je betere beslissingen nemen. Daarnaast biedt AI ons de mogelijkheid om sneller en nog nauwkeuriger te rapporteren, zowel intern als extern.’
Data moet volledig en relevant zijn
Om goede analyses te kunnen maken, is het van cruciaal belang dat data relevant en volledig moeten zijn, benadrukt Gerritsen. ‘Is data niet volledig, dan is het resultaat van oplossingen die gebruik maken van AI onvoorspelbaar. AI-oplossingen kunnen gaan hallucineren, wat zorgt voor uitkomsten die onjuist zijn. Stel, je vraagt ChatGPT, Gemini of andere Large Language Models wat hij van een bepaald contract vindt en je geeft geen reikwijdte mee, dan krijg je antwoorden waar je niet op zit te wachten. Onlangs heb ik een aantal verkiezingsprogramma’s geüpload in ChatGPT met de vraag: geef mij een samenvatting van de gevolgen voor de vastgoedsector. Ik had verder geen kaders gegeven. Daar kwamen dingen uit die niet kloppen. Daar stond iets in over de overdrachtsbelasting wat niet klopte en dat alle programma’s nadelig uitpakten voor de vastgoedbeleggers. Daarna heb ik ook om bronvermelding gevraagd, waar staat die informatie, op welke pagina? Het antwoord was wat ik verwachtte: ‘Ik heb in alle documenten gekeken en deze stellingen staan niet in de verkiezingsprogramma’s’. Ik wil er mee aangeven dat je AI-tools niet blindelings kunt vertrouwen en dat het geen wondermiddel is.’
AI voor betere onderhoudsstrategie
Naast acquisitie gaan AI en digitalisering ook een belangrijke rol spelen bij gebouwenbeheer. Gerritsen: ‘Daar ligt een hele grote uitdaging op het gebied van beschikbare data, denk aan klantcontact, vierkante meters, ESG-data, contracten en onderhoud. In onze sector zie je dat veel partijen in de keten, gedreven door data en informatiebehoeften, in beweging zijn. Wat enorm fijn is, want hiermee zijn we een pad ingeslagen om efficiënter data met elkaar uit te wisselen. Wat je echter ook ziet, is dat al die partijen – ook onze partners - met hun eigen datamodellen en systemen werken: beheerders, leveranciers, partners op softwaregebied, noem maar op. Dat is niet gek, want iedereen heeft een andere uitgangspositie en is ook maar gewoon gestart.’
Het zou goed zijn als we tot een iets meer uniformer model kunnen komen, zodat we data makkelijker kunnen uitwisselen”
Van den Hoogen vult aan. ‘Veel van onze partners die data leveren, werken dus met hun eigen datamodellen. Het zou goed zijn als we tot een iets meer uniformer model kunnen komen, zodat we data makkelijker kunnen uitwisselen. Als institutionele vastgoedsector zijn we te klein om iedereen op een eigen eiland te laten blijven werken.’
‘Over een jaar werkt iedereen bij Altera met AI’
Van den Hoogen en Gerritsen stellen dat iedere werknemer van Altera over een jaar volledig met AI werkt. Van den Hoogen: ‘Collega’s van directie en finance tot acquisitie en HR: iedereen krijgt er bij ons mee te maken. Binnen Altera werken we hard aan onze digitale vaardigheden en bieden trainingen aan op het gebied van technologie en AI, op verschillende niveaus. Dit is nodig, omdat we als compacte organisatie de leverage nodig hebben van al onze mensen. Door deze digitale vaardigheden breed beschikbaar te maken, worden we een stuk weerbaarder.’
AI wordt bij de vastgoedbelegger al toegepast. Met verschillende pilots in het acquisitieproces, maar ook op de administratie. Gerritsen: ‘HR krijgt vaak vragen over arbeidsvoorwaarden. Samen met ons heeft de HR-manager een Altera-brede bot gemaakt. Dat is in een kwartier gedaan. Daarbij hebben we gebruik gemaakt van twee relevante documenten. Iedereen kan hier zijn vraag rond arbeidsvoorwaarden kwijt. Het geeft geen antwoord op de vraag hoeveel vakantiedagen je nog over hebt, maar kan wel aangeven hoeveel recht je op verlof hebt als je partner is bevallen.’
Creatieve van menselijk brein blijft nodig
Van den Hoogen ziet het niet gebeuren dat AI mensen of banen een op een gaat vervangen. ‘Het creatieve van het menselijk brein blijft keihard nodig. Maar iedereen hier heeft intussen wel doordat dit de toekomst is. Niet over vijf of drie jaar, maar eerder. Die bewustwording is heel belangrijk. Want als je niet meebeweegt, ben je als organisatie over een paar jaar niet meer relevant.’
AI als digitale collega
Gerritsen ziet AI als een digitale collega: niet als vervanger, maar als extra collega. ‘Met AI willen we onze eigen mensen uitrusten met nieuwe vaardigheden. AI is als een spiegel en het houdt je scherp. Daardoor krijgen ze meer tijd om te focussen op dingen waar ze goed in zijn en die ze leuk vinden. Je creëert bovendien extra schaalbaarheid.’
Van den Hoogen: ‘Een van onze drijfveren om AI toe te passen, heeft te maken met personeelsschaarste. Er is simpelweg minder capaciteit voor handmatig beheer. Ook zijn AI en digitalisering heel hard nodig door groeiende documentstromen die steeds complexer worden om bij te houden. Verder groeit de noodzaak tot efficiency: dubbele handelingen moeten verdwijnen. Tenslotte is toepassing van AI en digitalisering nodig voor sectorbrede wendbaarheid, zodat je snel kan reageren op wetgeving, duurzaamheidseisen en marktdynamiek.’
Met AI willen we onze eigen mensen uitrusten met nieuwe vaardigheden”
Uitdagingen groeien sneller dan oplossingen
De vastgoedsector is te klein en te versnipperd om alleen door te ontwikkelen, benadrukken Van den Hoogen en Gerritsen. Van den Hoogen: ‘Veel partijen houden de kaarten nog op de borst en ontwikkelen eigen datawarehouses die met name voor eigen informatievoorziening werken. Meerdere standaarden naast elkaar, beperkte schaal en weinig gezamenlijke slagkracht zijn het gevolg van die versnippering. Je wint de wedstrijd niet omdat je het beste eigen eilandje hebt. Door kennis, data en ambities te delen, kunnen we standaarden ontwikkelen die de hele keten sterker maken. Alleen dan kunnen digitalisering en AI écht hun waarde laten zien, voor onszelf maar juist ook voor onze huurders, beleggers en businesspartners. De uitdagingen groeien echter sneller dan de oplossingen. Efficiënter werken en meer samenwerken is noodzakelijk om de sector toekomstbestendig te maken. Samenwerking is de sleutel. Liefst met alle partijen in de keten: beleggers, beheerder, softwarepartijen, onderhoudspartijen, dataleveranciers en zelfs de overheid.’
‘Durven delen om te kunnen versnellen’
Als actieve en innovatieve partij in digitalisering van de vastgoedsector wil Altera hierin graag een voortrekkersrol spelen. Niet door het wiel opnieuw uit te vinden, maar door initiatieven te verbinden, ideeën om te zetten in brede praktijk en peers en partners bij elkaar te brengen. Het doel: een wendbare sector met technologie als basis voor duurzame waarde voor bewoners, beleggers en de maatschappij. Gerritsen: ‘We kijken dus verder dan alleen naar onszelf. Want wanneer je een uniform model nastreeft, moet je ook kunnen loslaten. Of op zijn minst een uniforme manier van het uitwisselen van data. Durven delen om als sector te kunnen versnellen, daar gaat het uiteindelijk om.’
Dit artikel is gesponsord door Altera.
