Dat adviseert Cees-Jan Pen, lector de ondernemende regio Fontys Hogescholen en lid stuurgroep Retail Innovation Platform. Negen vragen aan de vooravond van een aanstaande sanering onder detailhandelaren door de coronacrisis.
Wat betekent de uitbraak van corona voor het vestigingsbeleid voor de detailhandel?
‘In winkelgebieden dreigen helaas nieuwe gaten te vallen door het wegvallen van detailhandelaren. In steeds meer steden ontstaat nog meer de noodzaak om aan de slag te gaan voor compactere winkelgebieden, zodat ze weer gezond worden. De crisis onderstreept de noodzaak om grote publiekstrekkers zoveel mogelijk in die compacte vitale winkelgebieden te concentreren.’
Welke gemeenten zijn toe aan een discussie over compactere binnensteden?
‘Over het algemeen kun je zeggen: middelgrote gemeenten die transformeren van een complete naar een complementaire stad. Landelijk blijven er 25 echt sterke binnensteden over. Denk bij centra in het nauw dus niet alleen aan de krimpgebieden, maar ook aan gemeenten als Assen, Hoogeveen, Hengelo, Almelo en Tiel. Ook dichterbij de economische kernregio’s in de Randstad en Brainport Eindhoven spelen die discussies, zoals in de Noord-Brabantse gemeenten Oosterhout, Oss en Roosendaal. Zelfs voor een Randstadsgemeenten als Alphen aan den Rijn en Purmerend is een discussie over een compactere binnenstad niet vreemd. Al maakt toevoeging van woningen de opgave wel makkelijker.’
Wat doe je met de winkels die niet meer nodig zijn?
‘Transformatie naar horeca ligt door de klappen in die sector nu minder voor de hand, omzetting in woningen is wel nog steeds een optie. Gelet op de blijvende woningnood moet het tempo van deze transformatie omhoog. Maar denk ook eens aan de ruimte die de onttrekking van winkels zal bieden om vaak te stenige centra te vergroenen, te verkoelen en autoluwer te maken. De kwaliteit van die gebieden en daarmee het vestigingsklimaat zal erdoor op vooruit gaan. De budgetten voor die verduurzaming zijn beschikbaar, onder meer via het klimaatakkoord.’
Hoe bereik je de concentratie van winkels?
‘In de eerste plaats door aanloopstraten en verspreide winkels aan te pakken en ook fors te schrappen in de planvoorraad. Vooral voor prijsvechters als Aldi, Lidl en Action geldt dat ze ook nog wel eens willen uitwijken naar goedkopere, decentrale locaties waar ze volgens geldende bestemmingsplannen nog wel terecht kunnen. Op de korte termijn en vanuit die ketens geredeneerd, lijkt dat misschien een rendabele beslissing, maar op de lange termijn is het niet duurzaam. Ook voor prijsvechters is het op de lange termijn slimmer om een maatschappelijke rol te pakken, te werken aan een kloppend hart, zich meer te verbinden met lokale detailhandelaren en om aan te haken bij het lokale dna.’
Om wat voor planvoorraad hebben we het dan?
‘Het vervelende is, dat weten we niet goed, dus de omvang van die voorraad kunnen we alleen benaderen. Ik vind het schokkend dat menig gemeente dit niet goed in beeld heeft. Alleen al in de metropoolregio Eindhoven, de regio waar ik werk, is er een planvoorraad winkels van ongeveer 200.000 m2. Op basis daarvan kun je op de achterkant van een bierviltje een extrapolatie maken voor heel Nederland. Laten we het aantal inwoners van de regio Eindhoven op een miljoen zetten. Dan kom je op een planvoorraad van één vierkante meter winkelruimte per vijf inwoners. Landelijk kom je met zeventien miljoen inwoners op 3,4 miljoen. Ik rond het aantal naar beneden af naar drie miljoen. Nog steeds veel te hoog, zeker gelet op ons al overbewinkelde landschap. Nederland heeft Europees gezien al het hoogste aantal winkelmeters per inwoner.’
Hoeveel ontwikkelaars hebben nog zin om die plancapaciteit voor winkels te benutten?
‘Daar gaat het niet alleen om. Waar het om gaat, zijn de ruime mogelijkheden om winkels te ontwikkelen buiten de concentratiegebieden en de onrust die dit veroorzaakt. Het lastigste is nog wel, dat we niet eens zicht hebben op waar die planvoorraad ligt.’
Hoe ga je erachter komen waar die planvoorraad winkels ligt?
‘Zie de handreiking Saneren Plancapaciteit die de Retailagenda heeft opgesteld.’
Een handreiking, dat klinkt vrijblijvend.
‘Veel hangt af van hoe gemeenten en provincies die handreiking oppakken. De urgentie wordt nu alleen maar groter. Ik hoop dat overheden dat ook zien en nu echt gaan investeren in een kloppend hart.’
>> Lees ook het dossier: Van dag tot dag: de impact van corona op retail
