De oorsprong van StiVAD ligt in 2008. In dit eerste crisisjaar besloot IVBN te werken aan een vastgoedbeleggingstransactieregister. Vastgoedbeleggers klaagden destijds over de onderbouwing van taxaties, terwijl makelaars-taxateurs verkondigden dat de boekwaardes van met name kantoren nog vele miljarden te hoog waren.
Ook politici en toezichthouders DNB en AFM zetten vraagtekens bij de betrouwbaarheid van vastgoedtaxaties. De toen wankelende commerciële vastgoedmarkt vormde zelfs een bedreiging voor de financiële stabiliteit van Nederland, waarschuwde DNB. Deze urgentie bracht zeventien IVBN-leden er in 2010 toe hun beleggingstransactiecijfers samen te voegen in een register. Dit werd in 2011 ondergebracht bij de onafhankelijke non-profit Stichting Vastgoeddata. Het register zou moeten leiden tot meer en betere marktreferenties, waarmee taxaties beter kunnen worden onderbouwd.
Explosieve groei data
In 2019 is StiVAD uitgegroeid tot een vaste waarde in de vastgoedsector, constateert directeur Pieter Jager.
We zijn gegroeid van zeventien naar ruim zeventig deelnemers”
‘Het bedrijf staat als een huis. We zijn gegroeid van zeventien naar ruim zeventig deelnemers. Naast beleggers, accountants en taxateurs hebben zich de laatste twee jaar ook veel woningcorporaties bij ons aangesloten. Corporaties zijn nu immers verplicht hun vastgoed op marktwaarde in verhuurde staat te taxeren. De deelnemersgroei heeft geleid tot een explosieve groei van onze data. Het register is een ‘superkadaster-plus’; het geeft niet alleen inzicht in koopsommen, maar ook in huurwaarden, vier verschillende aanvangsrendementen, exploitatiekosten, grondsituatie en energielabel - in totaal vijftig indicatoren. Deelnemers leveren hun transactiedata en krijgen daar waardevol marktinzicht voor terug.’
De missie tot een volstrekt transparante commerciële vastgoedmarkt te komen, staat nog fier overeind, stelt Jager. ‘Juist nu zijn transparantie en goed onderbouwde vastgoedwaarderingen essentieel voor een gezonde beleggingsmarkt. Alleen daarmee blijft de Nederlandse markt ook op lange termijn interessant voor (internationale) institutionele beleggers. De behoefte aan betrouwbare data is de afgelopen acht jaar dan ook alleen maar gegroeid. Waar eerst koudwatervrees bestond, hebben de meeste professionele partijen nu een intrinsieke motivatie om hun data te delen.’
Ambities
De ambities van StiVAD reiken echter verder, voegt voorzitter Robbert van Dijk toe. ‘Met het vastgoed van onze leden omvat het register nu ongeveer een derde van de hele markt. Dat is vooral een afspiegeling van de institutionele vastgoedmarkt en de corporatiesector; veel woningbezit van onze Aedes-leden en een groot deel van de 60 miljard euro aan Nederlandse vastgoedbezit van de IVBN-leden. We willen toe naar 80 tot 90 procent van de markt. StiVAD ziet graag ook buitenlandse en particuliere beleggers deelnemer worden; dit is nog het meest intransparante deel van de markt. Ook financiers willen we graag betrekken bij StiVAD; hun input zou het register verrijken. Nu al destilleren research-afdelingen en ASRE-onderzoekers belangrijke cijfers uit ons register. Met meer partijen kunnen we nog veel meer waardevolle uitwisselingen en meer research doen en actuele cijfers ontginnen.’
Potentiële deelnemers hoeven absoluut niet bang te zijn dat ze hun data te grabbel gooien, benadrukt Jager. ‘Om die reden hebben we bij het bouwen van het register gewerkt met een zogeheten schillen-model. Hiermee blijven bepaalde commercieel gevoelige transactiegegevens vertrouwelijk en zijn die alleen volledig in te zien door de partij die de transactie aanmeldt. Wel krijgen andere deelnemers en de voor hen werkende taxateurs inzage in de voor hen relevante geschoonde referentiegegevens. Zo kunnen ook beursgenoteerde ondernemingen en partijen met een beroepsgeheim met ons meedoen. Transparantie is veel beter dan gegevensafscherming gericht op het eigen belang op de korte termijn.’
Meer optreden
De komende jaren is StiVAD ook van plan meer naar buiten te treden, merkt Van Dijk op. ‘We hebben al vijf keer per jaar een bestuursvergadering en twee keer per jaar een gebruikersbijeenkomst. Maar we zijn een interactief platform met elkaar en voor elkaar. Dus we gaan meer optreden op seminars en congressen. Ook zullen we meer research delen, mede ten behoeve van de toezichthouders. De uitkomsten willen we best met een groter publiek delen.’
Op basis van acht jaar dataverzameling kan hij al een interessante conclusie trekken, vervolgt hij. ‘Onze index en dus de vastgoedbeleggingsmarkt blijkt een stuk volatieler dan de IPD-index. Dat is aan de ene kant logisch, omdat wij een transactiedatabase hebben en de IPD meer een taxatiedatabase is. Aan de andere kant kunnen we hieruit opmaken dat de Nederlandse vastgoedmarkt best cyclisch is. Dat is interessant nu we op de piek van de vastgoedcyclus lijken te zitten. Niet dat ik op basis van onze database uitspraken over eventuele prijsdalingen kan doen; in ons acht-jarige bestaan hebben we bijna alleen de cyclus van een opgaande markt meegemaakt.’
Nieuw: Footfall Index Netherlands
Tot slot wil directeur Jager een nieuw initiatief aankondigen. ‘Met acht grote retailbeleggers hebben we de Footfall Index Netherlands (FIN) ontwikkeld. Beleggers meten de passantenstromen in al hun winkelcentra en -gebieden. Per week zien we de actuele passantenstromen. Dat levert cijfers op die zeer sterk correleren met de CBS-detailhandel omzetontwikkeling, alleen 1,5 maand eerder.
Algemeen is sprake van een passantendaling, maar in veel winkelcentra zien we ook bovengemiddelde plussen. Dat gebeurt bijvoorbeeld als een winkelcentrum met strategische leegstand is herontwikkeld en een anchortenant heeft aangetrokken.'
'Met deze data versterken we ons inzicht in de retailmarkt. Beleggers kunnen hun winkelcentra benchmarken met die uit de index. Ook kunnen ze leren van de best practices van andere beleggers. Hoe meer input, hoe waardevoller de index wordt. Het is een informatieplatform van brengen en halen; wie data levert, mag gebruikmaken van de index.’
Dit artikel is gesponsord door StiVAD.
