nieuws

‘Het is de vraag of Uber zijn huurcontract uitdient’

Projectontwikkeling

Het stadsbestuur van Amsterdam staat binnen vier jaar de bouw van 500.000 m2 aan nieuwe kantoren toe. De focus van de stad op hippe tech-bedrijven en van marktpartijen op de Zuidas vinden experts risicovol. ‘De markt voor 450 euro kantoorhuur is klein.’

‘Het is de vraag of Uber zijn huurcontract uitdient’
Rondetafelgesprek Kantoorontwikkeling op risico Provada 5 juni

In het rondetafelgesprek Kantoorontwikkeling op risico werd het nieuwe Amsterdamse kantorenbeleid kritisch onder de loep genomen. Per jaar staat het stadsbestuur nu 125.000 m2 kantoorruimte nieuwbouw toe. Pieter Habets, kantorenloods van Amsterdam, vindt dat metrage niet overdreven veel. ‘Op een totale voorraad van zeven miljoen m2 valt het wel mee. De afgelopen jaren is bovendien 700.000 m2 kantoren aan de markt onttrokken. We monitoren de markt nu ook. We bouwen alleen voor de vraag. Als het minder gaat, zullen we afremmen.’

Lange remweg

Dick Gort, ceo van ASR Real Estate, heeft bedenkingen bij de nieuwe strategie. ‘Na deze collegeperiode van vier jaar zit je met 500.000 m2 nieuwe kantoren. Als het dan misgaat, zit je plots met teveel voorraad vastgoed. In een periode van hoogconjunctuur lijkt alsof alles kan. Alle kantoorruimte wordt verhuurd. Maar komt er een recessie, gaan bedrijven failliet en stopt de verhuur. Dan valt er weinig te sturen, want vastgoed heeft een heel lange remweg. Dan hebben we achteraf weer spijt, omdat we op de verkeerde plek hebben gebouwd.’

Focus op leegstand

De kantorenloods ziet dat anders. ‘Na 2000 zaten we plots met 1,5 miljoen m2 nieuwe kantoorruimte in de stad, waardoor de focus van Amsterdam lag op het terugdringen van de leegstand. Nu hebben we grip op de markt. Ook hebben we nu ook een planning en weten we wat we produceren. De vraag verandert altijd, hoog- en laagconjunctuur zullen elkaar afwisselen. De afgelopen twintig jaar was de gemiddelde economische groei in Amsterdam twee procent. De laatste drie jaar bedroeg die groei drie procent. In onze plannen gaan we uit van een conservatieve twee procent.’

Tesla en Uber

Menno Ploeger, head of commerce G&S Vastgoed, is blij dat Amsterdam weer ruimte biedt. ‘Maar om het te kwantificeren is lastig. Het gaat er vooral om of op de kantoren op de goede plek komen en van goede kwaliteit zijn. Ook vind ik het jammer dat Adam alleen maar naar bepaalde sectoren kijkt, zoals creatieve en tech-bedrijven. Dat werkt niet voor de lange termijn. Uber huurt nu voor tien jaar 22.000 m2 in de stad. Veel partijen waarderen dat contract niet zo goed. Dit bedrijf heeft de afgelopen tijd zeven miljard dollar verlies gedraaid. Gaan ze die tien jaar wel uitdienen?’ ‘Dat kan je je ook van Tesla afvragen’, voegt Gort toe.

Sturing op bovenkant markt

Sturing vanuit het stadhuis is volgens Boudewijn Ruitenburg, coo Edge Technologies OVG, maar in beperkte mate nodig. ‘De belangrijkste les van de laatste jaren is dat een grote stad altijd aan de bovenkant van de kantorenmarkt iets beschikbaars moet hebben; prime projecten in ontwikkeling, in aanbouw of al opgeleverd. Grote, hoogwaardige kantoren voor nieuwe multinationals zijn er niet. EMA kwam bijna naar Amsterdam, omdat het hoofdkantoor niet op tijd klaar zou zijn. Gelukkig had OVG tijdelijk een geschikt kantoor voor EMA. Dat speelde ook in Rotterdam, waar Unilever mogelijk zijn hoofdkantoor zou verplaatsen. Op dit specifieke segment is sturing nodig.’

Tophuur

Habets stelt dat de gemeentesturing op specifieke sectoren beperkt is. ‘Van de grondposities in ontwikkeling is 80 procent in bezit van marktpartijen. Dus dat is een volledig vrije markt.’ G&S-hoofd Ploeger raadt ontwikkelaars aan vooral buiten de Zuidas te kijken. ‘Dat klinkt natuurlijk raar, omdat G&S veel op de Zuidas heeft ontwikkeld. Maar de realiteit is dat er een grote voorraad op de markt komt. De tophuur gaat naar 450 euro per m2 per jaar. De ontwikkelaars van de nieuwbouw hebben hetzelfde huurniveau in gedachten. De markt hiervoor is echter niet groot. De meeste bedrijven willen 200 tot 300 euro betalen’, waarschuwt hij.

Reageer op dit artikel