nieuws

Prinsjesdag: Fiscale wijzigingen en impact op de vastgoedsector

Financieel

Op Prinsjesdag zijn een groot aantal belastingplannen gepubliceerd die impact hebben op de vastgoedmarkt.

Prinsjesdag: Fiscale wijzigingen en impact op de vastgoedsector
Prinsjesdag

Het gaat om de afschaffing van het FBI-regime voor directe vastgoedinvesteringen, afschaffing van de dividendbelasting en de introductie van een nieuwe bronheffing, de introductie van een nieuwe, generieke renteaftrekbeperking (Ebitda-regel), beperking van afschrijven op onroerend goed in eigen gebruik en de verlaging van het vennootschapsbelastingtarief.

1 Introductie van een nieuwe renteaftrekbeperking (Ebitda-regel)

Per 1 januari 2019 wordt een nieuwe renteaftrekbeperking geïntroduceerd in de vennootschapsbelasting met aanzienlijke invloed op de vastgoedsector.

De regeling beperkt voor iedere belastingplichtige de aftrek van netto rente (rentelasten minus rente-inkomsten) tot 30 procent van de ‘fiscale’ Ebitda. De aftrekbeperking is van toepassing op rente verschuldigd aan verbonden partijen (zoals aandeelhouders) en derde partijen (zoals banken). Per jaar is 1 miljoen euro aan netto rente per belastingplichtige echter sowieso aftrekbaar.

Rente en andere kosten in verband met de financiering van bouwprojecten moeten fiscaal – als hoofdregel – worden geactiveerd op de balans als onderdeel van het in ontwikkeling zijnde vastgoed. Het wetsvoorstel introduceert echter een uitzondering voor niet-aftrekbare rente (bij gebrek aan Ebitda in de bouwfase). Dergelijke rente wordt gestald tot het moment van realisatie van voldoende winst. Bij een overdracht van aandelen in de belastingplichtige komt gestalde rente echter onder voorwaarden te vervallen. Daarmee heeft de regeling mogelijk aanzienlijke impact op ‘share deals’ in geval van vastgoedontwikkeling.

Impact op publiek-private samenwerking projecten

Publiek-Private Samenwerking (PPS)-projecten en openbare-infrastructuurprojecten in het bijzonder kennen over het algemeen een looptijd van twintig tot dertig jaar en een hoge mate van vreemd vermogen financiering. Een aftrekbeperking raakt dergelijke projecten dan ook behoorlijk. Daarom wordt voorgesteld om bestaande PPS-projecten die verband houden met openbare infrastructuur uit te zonderen van de regeling. Als voorbeelden van kwalificerende openbare-infrastructuurprojecten worden genoemd wegen, tunnels, bruggen en sluizen. Accommodatie valt daarmee mogelijk buiten de vrijstelling.

De regeling is echter wel volledig van toepassing op nieuwe projecten en PPS-projecten die buiten de kwalificatie van openbare infrastructuur vallen. Voor dergelijke projecten is het daarom de vraag of de rentecomponent in de vergoeding die van de overheidsinstantie wordt verkregen mag worden gesaldeerd met de rentelasten van de PPS-vennootschap ter bepaling van de niet aftrekbare netto rente. Aan saldering wordt echter alleen toegekomen indien het PPS-contract met de overheid kan worden beschouwd als een met een leningsovereenkomst vergelijkbare overeenkomst. Dit punt blijft in de toelichting op het wetsvoorstel echter onbesproken en leidt zodoende tot onzekerheid.

2 Afschrijfbeperking op onroerend goed in eigen gebruik

Op gebouwen in eigen gebruik mag vanaf 1 januari 2019 nog slechts tot de WOZ-waarde worden afgeschreven, in plaats van tot 50 procent van de WOZ-waarde, zoals nu nog het geval is. Deze beperking geldt enkel voor de vennootschapsbelasting, waardoor gebouwen in eigen gebruik bij ondernemers in de inkomstenbelasting nog wel tot 50 procent van de WOZ-waarde kunnen worden afgeschreven.

3 Verlaging van het vennootschapsbelastingtarief

Tussen 2019 en 2021 zal het vennootschapsbelastingtarief in jaarlijkse stapjes verlaagd worden. Het tarief is nu 20 procent tot een belastbaar bedrag van 200.000 euro en 25 procent voor zover het belastbare bedrag daarboven uitkomt. Per 2019 zullen deze tarieven verlaagd worden naar respectievelijk 19 procent en 24,3 procent, per 2020 naar respectievelijk 17,5 procent en 23,9 procent en uiteindelijk per 2021 naar respectievelijk 16 procent en 22,25 procent. Het toptarief gaat daarmee minder hard omlaag dan in oktober 2017 in het regeerakkoord werd aangekondigd (aankondiging was respectievelijk 16 procent en 21 procent).

4 Afschaffing van de dividendbelasting

Ondanks hevig politiek debat heeft het kabinet het wetsvoorstel ingediend om de dividendbelasting per 2020 af te schaffen, wat met name voordelig zal zijn voor buitenlandse beleggers in Nederlands vastgoed. Hiervoor in de plaats zal een gerichte bronbelasting worden ingevoerd op dividenden die binnen groepsverhoudingen worden uitgekeerd naar laagbelastende landen en in bepaalde misbruiksituaties.

5 FBI’s mogen niet langer direct in Nederlands vastgoed beleggen

Fiscale beleggingsinstellingen (FBI’s) zijn onderworpen aan de vennootschapsbelasting tegen een tarief van 0 procent onder de voorwaarde dat zij hun winst jaarlijks uitkeren aan de beleggers. De achtergrond hiervan is om neutraliteit te bewerkstelligen tussen de fiscale behandeling van directe en indirecte beleggingen. Beleggers die indirect beleggen (dat wil zeggen, door middel van een belang in een FBI) worden zodoende immers zo veel mogelijk op een vergelijkbare manier belast met beleggers die direct beleggen in de onderliggende waarden.

Het is tot op heden FBI’s toegestaan om in Nederlands vastgoed te beleggen (zogenoemde vastgoed-FBI’s). Omdat FBI’s effectief niet aan vennootschapsbelasting zijn onderworpen, is de dividendbelasting de enige heffing die over de vastgoedresultaten van vastgoed-FBI’s wordt geheven voor zover het buitenlandse beleggers betreft. Na afschaffing van de dividendbelasting (zie hiervoor onder 4) zouden buitenlandse beleggers in Nederlands vastgoed kunnen beleggen zonder enige vorm van winstbelasting. Het kabinet acht dit ongewenst. Daarom zal voor FBI’s vanaf 2020 een verbod gelden om direct in Nederlands vastgoed te beleggen.

Als gevolg van deze maatregel zullen vastgoed-FBI’s voortaan onderworpen zijn aan vennootschapsbelasting. Om de hieruit voortvloeiende verhoging van de belastingdruk op vastgoedresultaten te voorkomen, kunnen vastgoed-FBI’s overwegen over te gaan tot een herstructurering. Hierbij moet worden gedacht aan de overbrenging van de vastgoedbeleggingen naar een fiscaal transparante rechtsvorm zoals het besloten fonds voor gemene rekening. Door het besloten karakter van die rechtsvorm zal een dergelijke herstructurering voor vastgoed-FBI’s met een beursnotering in het algemeen echter niet mogelijk zijn.

Voor zover een herstructurering naar een fiscaal transparante structuur leidt tot overdrachtsbelasting lijkt het kabinet overigens, op basis van de parlementaire stukken, voorzichtig bereid om indien nodig maatregelen te nemen ‘mits deze budgettair inpasbaar, uitvoerbaar en juridisch houdbaar zijn’.

Overigens zal het FBI’s wel toegestaan blijven om direct in buitenlands vastgoed te beleggen en om indirect Nederlands vastgoed te houden (door middel van aandelenbelangen in regulier belaste dochtervennootschappen die in Nederlands vastgoed beleggen).

Over de auteurs:
De auteurs zijn allen werkzaam als belastingjurist bij Loyens & Loeff in Amsterdam.

Reageer op dit artikel