Het aanbod is historisch laag en de koopwoningen vliegen letterlijk over de toonbank, hoewel het aantal transacties inmiddels lager ligt dan in de afgelopen drie jaar. In de vrije huursector is het niet veel beter. Het aanbod van huurwoningen tot 1.500 euro per maand is (zeer) beperkt en de huurprijzen per vierkante meter stijgen tot ongekende hoogtes.
Vanuit de basisprincipes in de economie is de huidige situatie helemaal niet zo gek. De vraag naar koop- en vrije sector huurwoningen is groot, terwijl het aanbod beperkt is. Zolang er dan geen ‘schokken’ plaatsvinden, stijgen de prijzen. Vanuit een economische gedachte zou er dus meer aanbod gecreëerd moeten worden, of zou er een ‘schok’ aan de vraagzijde moeten plaatsvinden om de markt te normaliseren. Dat laatste lijkt uitgesloten, dus meer aanbod is dan wellicht de oplossing?
Het creëren van nieuw aanbod kan op verschillende manieren. De meest voor de hand liggende is waarschijnlijk wel het nieuw bouwen van woningen. Daar wringt tegelijkertijd ook de schoen; er liggen veel (potentiële) plannen voor nieuwbouw in Amsterdam, maar door (over)regulering laten marktpartijen het recent massaal afweten. En dat is niet heel vreemd. Want de Amsterdamse woningvoorraad is op dit moment al primair gericht op het sociale segment (ruim veertig procent), terwijl zo’n tien tot twintig procent van de sociale huurwoningen in Amsterdam bewoond worden door mensen die niet voor sociale huur in aanmerking komen.
Duidelijke impasse
Daar komt bovenop dat de gemeente middels extra regulering beperkingen stelt aan de verhoudingen bij nieuwbouw en de focus dus sterk houdt op het sociale- en middeldure huursegment. Door de snel opgelopen bouwkosten in de afgelopen jaren en het grondprijsniveau dat de gemeente hanteert, is het voor veel marktpartijen simpelweg niet rendabel om te starten met nieuwbouwprojecten. Een duidelijk impasse dus.
En hoewel de gemeente dat ook ziet, draagt het huidige beleid niets bij aan een oplossing voor deze impasse. Het zou helpen om de regulering aan te passen. Denk bijvoorbeeld aan tijdelijke regulering voor stimulans van de middeldure huur – bijvoorbeeld tien jaar (in plaats van de huidige 25 jaar). Daarbij zou de indexering gelijk aan het sociale segment gesteld moeten worden - bijvoorbeeld de consumentenprijsindex met een opslag van één procentpunt - om het voor commerciële partijen interessant te houden.
Tijd voor actie
Op deze manier is Amsterdam aantrekkelijk voor marktpartijen om kapitaal te investeren en daarmee grootschalig ontwikkelingen te starten. Voldoende tijd om een ruim aanbod op te bouwen, waarmee tegen het einde van de tijdelijke regulering, de middenhuur een eigen prijsevenwicht heeft. Tijd voor actie.
Over de auteur:
Michiel Boonen is consultant Research & Strategy bij vastgoedadviseur JLL.
