blog

Gevoelsdata

Data en technologie

Het lijkt wel de Midas touch. Alles wat in het vastgoed het predicaat data meekrijgt, lijkt synoniem te staan voor gegarandeerd succes en verandert in goud. Wordt u daar ook zo moe van?

Gevoelsdata
Maarten Donkers

Ik wel. En ik denk dat het tijd wordt om het gezond verstand zo af en toe wat meer aandacht te geven.

Begrijp me niet verkeerd. Ik ben niet tegen het gebruik van data. Ik heb alleen moeite met het te pas en te onpas schermen met data-oplossingen die alle vastgoedvraagstukken voor goed oplossen. Het liefst in een ‘big data’-jasje. Alsof gewoon al niet meer goed genoeg is. Maar zelden zie ik in het vastgoed baanbrekende data-oplossingen. Zo ‘big’ is het allemaal niet. En gaat dat ons behoeden van verkeerde beslissingen?

Hoe ‘big’ is het nu eigenlijk?

Voor de duidelijkheid: ‘big data’ is meer dan het gebruik van een complexe spreadsheet en/of de combinatie van verschillende databronnen, al dan niet openbare. In elk geval draait het om hoeveelheid, snelheid en variëteit van gegevens. Waarbij ook sprake is van ongestructureerde data. Daar gaat het in het vastgoed al snel mis. Wat ik veel tegenkom zijn flink uitdijende bestanden met demografische, geografische en object informatie, en al dan niet aangevuld met economische of klantrelevante gegevens. Dat maakt het leven een stuk makkelijker. Zeker als er ook nog een paar bedrijven zijn die dit systematisch voor je op een rijtje zetten.

Maar wat verandert er dan? Ontegenzeggelijk de snelheid en beschikbaarheid van gegevens. Analysetools maken informatie snel en praktisch inzichtelijk. Maar heel veel meer in de kern ook weer niet. Locatiekeuze of portefeuille-allocatie zijn nog steeds op de aloude principes van spreiding en verzorgingsgebied gebaseerd. Oude wijn in nieuwe zakken, een stukje sneller en vooral gebracht als overtuigend bewijs om een besluit te bekrachtigen.

Leiden meer data tot betere beslissingen?

Hoe meer waarde-data we hebben, hoe meer we ook in waarde en voorspelbaarheid ervan gaan geloven. Sinds 1995 wordt in Nederland systematisch de waarde en performance van (institutioneel) vastgoed gemeten. Dit geeft een gigantisch inzicht in de performance van vastgoed, opgebouwd uit individuele portefeuilles en onderpanden. Maar waarom is de markt dan niet in staat om met meer data, betere resultaten te halen? Getuige de crash in 2008 en de daarop volgende jaren. En wat hebben we er van geleerd? Ik lees nu vooral sussende woorden als een hogere yield spread, minder leverage of de focus op core vastgoed die er voor zullen zorgen dat de markt niet opnieuw wordt verrast. En terwijl we elkaar daarvan hartstochtelijk proberen te overtuigen dat het deze keer anders is, verkopen de vroege pioniers van de laatste cyclus alweer delen van hun Nederlands bezit.

Ondertussen leiden de data ons naar eenheidsworst en een self fulfilling prophecy. Elke investeerder weet uit data dat het in de grote steden te halen is en er daar buiten louter risico’s zijn. Als dat tot strategie verheven wordt, kun je er donder op zeggen dat inderdaad de meeste investeringen in een stuk of vijftien tot twintig steden plaatsvinden. Dat is niets nieuws. Dat is al decennia lang zo. Het enige is dat we nu de rest van Nederland systematisch links laten liggen. Dankzij de data. Maar als dat zo is, wordt data dan in plaats van een objectief instrument geen karikatuur?

Wat zegt gevoel nog?

Het probleem zit ‘m in de matige voorspelkracht. We zoeken vaak bevestiging in historische patronen. Machine learning kan dit gaan doorbreken. Maar wie van u investeert hier al in of overweegt een computer of robot een stem te geven in de boardroom? Zolang dit er nog niet is, wil ik u aanraden om naast feiten ook het gevoel te laten spreken. Ben ik één van die doemdenkers die de volgende crisis voorspelt? Dat is niet de intentie van deze blog. Ik geloof alleen niet blindelings op wat vastgoeddata ons zeggen. Want meer betekent niet altijd beter.

Over de auteur:
Maarten Donkers is hoofd Kennis & Sturing bij Rabo Real Estate Finance.

Reageer op dit artikel