Wat doet de coronacrisis met het sentiment onder beleggers?
‘De pandemie heeft beleggers onzekerder gemaakt. Ze willen een hogere risicopremie. De hogere rendementseisen leiden tot lagere waarderingen van vastgoed.’
Welk effect zal de coronacrisis hebben op de rendementen van Bouwinvest?
‘Op basis van de economische scenario’s van het CPB en onze eigen analyses hebben we naar de verwachte impact op de rendementen van de portefeuilles gekeken. Uitgaande van het middelste van deze scenario’s, waarbij de lockdown volgend jaar grotendeels voorbij is, gaan wij we voor dit jaar uit van 5 procent economische krimp en een rendement van iets onder nul procent op onze Nederlandse vastgoedportefeuille. De kasstroom blijft constant. Het grootste effect op het rendement is de waardedaling van vastgoed.’
Dat klinkt niet schokkend.
‘Je zou kunnen zeggen dat het nog enigszins meevalt. Aan de ene kant komt dat doordat in onze Nederlandse portefeuilles geen vreemd vermogen zit. Aan de andere kant doordat we zo’n grote woningportefeuille hebben: ongeveer 6,5 miljard euro op een totaal van 9 miljard aan investeringen in Nederland. Voor woningen gaan we uit van een totaalrendement van ongeveer 0 procent. Het directe rendement van 2 tot 3 procent op woningen kan in 2020 dus gedeeltelijk teniet worden gedaan door waardedalingen van enkele procenten. Voor de totale portefeuille verwachten we dat het ongewogen gemiddelde voor de daling uit zal komen op 8 à 9 procent.’
Een behoorlijke prijscorrectie.
‘Is dat verkeerd? Na vijf jaar met dubbelcijferige totaalrendementen wisten we dat er weer een marktcorrectie aan zou komen. Als het rendementsverschil tussen woningen en obligaties tot een bepaald niveau daalt, zullen pensioenfondsen zich afvragen of het rendementsverschil nog opweegt tegen het nadeel van de illiquiditeit van vastgoed. Met hogere rendementen op vastgoed is het aantrekkelijker voor pensioenfondsen en komen er voor ons meer mogelijkheden voor uitbreiding van de beleggingsportefeuille.’
Hoe groot is de afwaardering in de meer conjunctuurgevoelige sectoren?
‘Bij onze retailportefeuille van ongeveer 1 miljard euro is het beeld niet eenduidig. Ongeveer 30 procent bestaat uit convenience: supermarkten en andere winkels voor de dagelijkse boodschappen. Die worden niet het hardst geraakt, maar we denken wel dat ze 5 tot 10 procent minder waard worden. De grootste kwetsbaarheid binnen het segment retail zit in wat we de experience centers noemen, binnenstedelijke winkelgebieden met modeformules. In dat laatste segment verwachten we waardedalingen van 14 of 15 procent. Voor hotels verwachten we een vergelijkbare afwaardering, maar die vormen bij ons met een totaal van 300 miljoen euro een klein deel van de totale portefeuille. Wij verwachten dat deze sector snel zal herstellen na normalisatie.’
Krijgen huurders van jullie binnenstadswinkels het moeilijker, nu veel consumenten door de corona-uitbraak de drempel van online winkelen over zijn gestapt?
‘We hielden al langer rekening met de verschuiving van fysiek naar online winkelen. Onze beleggingsstrategie is gericht op winkels voor de dagelijkse boodschappen en de drukste winkelstraten in de grootste winkelsteden. Consumenten zullen sneller meer online gaan kopen. Maar hun behoeften om boodschappen te doen, spullen aan te raken en een praatje te maken blijven bestaan.’
Volgens onderzoeksbureau Locatus kan de coronacrisis de sanering van de winkelmarkt in gang zetten. Gaat Bouwinvest alvast afscheid nemen van winkelpanden?
‘Dat doen we niet graag. Ondanks de huidige problemen met huurbetalingen zien we binnenstadswinkels nog steeds als een aantrekkelijk product, met een goed direct rendement van 5 tot 6 procent en een hoge bezettingsgraad van 96 procent. En we vinden versneld afscheid van panden niet nodig, omdat we ons al op compacte binnensteden van de grotere kernen richten. Een aantal beleggers zal wel door de zure appel moeten bijten, zoals dat ook gebeurde bij de sanering van de Nederlandse kantorenmarkt. Maar voor een waardedaling krijg je ook veel terug. Je kunt er nu de basis mee leggen voor vitale binnensteden waar mensen elkaar willen ontmoeten.’
Is de coronacrisis aanleiding voor veranderingen in de strategie van Bouwinvest?
‘Nee, je moet als langetermijnbelegger door de crisis heen kijken. Want de langetermijntrends waar we onze strategie op baseerden, blijven dezelfde: demografische groei in grote stedelijke agglomeraties, opkomst van technologie, verduurzaming en maatschappelijk ondernemen.’
Volgens hoogleraar vastgoedeconomie Dirk Brounen hebben ziekenhuizen de toekomst als vastgoedbelegging. Stapt Bouwinvest in ziekenhuizen?
‘We beleggen alleen in corevastgoed. Daaronder we verstaan we vastgoed van hoge kwaliteit op de beste locaties voor de functie, met de mogelijkheid van functieverandering. Aan die laatste eis van alternatieve aanwendbaarheid voldoen ziekenhuizen niet. Wil je er op de lange termijn woningen, hotels of kantoren van maken, dan zit je op basis van de huidige regelgeving nog vast aan de zorgbestemming. Onze klanten zouden graag hun maatschappelijke verantwoordelijkheid nemen. Maar voordat ze overwegen om dat te doen via investeringen in ziekenhuizen, zal de overheid soepeler om moeten gaan met eventuele herbestemming.’
>> Lees ook het dossier: Van dag tot dag: de impact van corona op retail
