nieuws

C-label voor kantoren nu écht verplicht

Beleggingen

De verplichting voor kantoorgebouwen om minimaal energielabel C te hebben nadert. Hoe is deze nieuwe verplichting vormgegeven en hoe kan hiermee rekening worden gehouden bij het afsluiten van nieuwe huurovereenkomsten?

C-label voor kantoren nu écht verplicht
Energielabel voor kantoren

Het besluit tot wijziging van het Bouwbesluit 2012 is op 2 november 2018 gepubliceerd in het Staatsblad. Deze wijziging brengt teweeg dat ieder kantoor dat groter is dan 100 m2 per 1 januari 2023 minimaal energielabel C moet hebben. Als een kantoor niet minimaal energielabel C heeft, dan zal het per 1 januari 2023 het niet meer zijn toegestaan om dat pand als kantoor te gebruiken.

De verduurzaming van vastgoed wordt niet alleen door de politiek gestimuleerd, ook verschillende banken zetten hierop in. Verschillende banken zoals Rabobank, ING en ABN Amro verstrekken enkel nog nieuwe financieringen voor commercieel vastgoed als zij beschikken over ten minste energielabel C. Bovendien verstrekken deze banken tot honderd procent financiering voor projecten ter verduurzaming van commercieel vastgoed.

Naar aanleiding van het Energieakkoord voor duurzame groei van 6 september 2013 is er een intensiveringspakket samengesteld. In dit intensiveringspakket zijn maatregelen opgenomen om het doel van honderd petajoule finale energiebesparing per 2020 binnen bereik te brengen. De C-labelverplichting voor kantoren is onderdeel van deze maatregelen en zal naar verwachting acht petajoule energiebesparing per jaar opleveren. Dit is echter slechts een tussenstap naar verdere energiebesparing. De verwachting is dat per 2030 alle kantoorgebouwen moeten beschikken over energielabel A.

Uitzonderingen

De nieuwe regeling kent ook een aantal uitzonderingen op de C-labelverplichting. Zo geldt de verplichting niet als de kantoorruimte slechts wordt gebruikt als nevenfunctie (inhoudende dat minder dan de helft van het totale gebruiksoppervlak als kantoorruimte wordt gebruikt), het gaat om een rijks-, provinciaal  of gemeentelijk monument, of als het een pand betreft dat binnen twee jaar wordt gesloopt, getransformeerd of onteigend.

Energiebesparende maatregelen

De maatregelen die moeten worden getroffen om te voldoen aan de C-labelverplichting, zullen verschillen per kantoorpand. Om dat te beoordelen is specifieke informatie nodig. Hiervoor kan een maatwerkadvies worden gevraagd van een erkende energieadviseur. Kantoorpanden met een energielabel D, E of F kunnen vaak zonder bouwkundige ingrepen aangepast worden om label C te halen. Aanpassingen aan de installaties, zoals het vervangen van de verlichting, kan al voldoende zijn. Voor panden met label G zijn doorgaans wel ingrijpendere aanpassingen nodig, zoals het isoleren van de beganegrondvloer, het isoleren van de gevel en het dak, of het plaatsen van HR++ glas.

Financiële regelingen

In aanloop naar 1 januari 2023 hebben eigenaren van kantoorpanden nog de mogelijkheid om voor financiering te zorgen en de label C-verplichting zo veel mogelijk in te passen in natuurlijke onderhoudsmomenten. Voor het grootste deel van de gevallen zal het gaan om investeringen die zichzelf terugverdienen door besparing op energiekosten. Vandaar dat de Rijksoverheid ervoor heeft gekozen om hiervoor geen specifieke financieringsregeling aan te bieden.

Er zijn echter wel andere, reeds bestaande, financiële regelingen die een steuntje in de rug kunnen geven. De Rijksdienst voor Ondernemend Nederland ondersteunt het nemen van energiebesparende maatregelen met financiële regelingen. Voor het inwinnen van het energieprestatieadvies (EPA) kan subsidie worden verkregen. Daarnaast kunnen via de Energie-investeringsaftrek (EIA) fiscale voordelen worden behaald als een bedrijf investeert in energiezuinige technieken en duurzame energie, zoals het plaatsen van een warmtepomp voor het verwarmen van het bedrijfsgebouw.

Ook kan, voor de aankoop van zonneboilers, warmtepompen, biomassaketels en pelletkachels, een beroep worden gedaan op de investeringssubsidie duurzame energie (Isde). Op deze wijze wil de Rijksoverheid bedrijven stimuleren om minder gas te gebruiken en meer te investeren in duurzame warmte, zodat de kooldioxide-uitstoot verder terug kan worden gedrongen. Het totale subsidiebudget onder de Isde-regeling is voor 2018 vastgesteld op honderd miljoen euro en is beschikbaar voor zowel zakelijke gebruikers als particulieren.

Tot slot kan een subsidie worden aangevraagd op grond van het Besluit Stimulering Duurzame Energieproductie (SDE+). Onder de SDE+ kan voor verschillende categorieën energieproductie subsidie worden verkregen, namelijk voor biomassa, geothermie, water, wind en zon. De SDE+ compenseert het verschil tussen de kostprijs van de productie van energie met een hernieuwbare energiebron en de marktprijs van de geproduceerde energie, ook wel de onrendabele top genoemd. Er zijn voor de SDE+ twee subsidieronden per jaar met een beschikbaar budget van zes miljard euro per ronde.

Huurovereenkomsten

In veel gevallen zal sprake zijn van kantoorgebouwen die verhuurd zijn c.q. worden aan een of meerdere huurders. Wil men ten minste voldoen aan de C-labelverplichting, dan zullen bij ‘verouderde’ kantoorgebouwen dus tijdig maatregelen getroffen moeten worden. Als sprake is van zittende huurders, verdient ook dat aspect aandacht (naast eventuele subsidieaanvragen).

Voor wat betreft (langlopende) bestaande huurcontracten, zal men moeten terugvallen op de afspraken die gemaakt zijn ten aanzien van (verhuurders)onderhoudsverplichtingen. Indien al het groot onderhoud bij de huurder is gelegd, zullen ook huurders zich moeten opmaken voor de toekomst. Bij een zogeheten triple net huurovereenkomst komen partijen immers overeen dat de kosten die bij een reguliere huurovereenkomst voor rekening en risico van verhuurder komen, in dit geval voor rekening en risico van huurder komen. Het gaat daarbij niet alleen om kosten voor groot onderhoud en vernieuwing, ook komen dan eigenaarslasten en verzekeringskosten veelal voor de huurder.

Daarnaast geeft artikel 7:220 lid 1 BW ook een regeling voor dringende reparaties, althans alle werkzaamheden die dringend zijn. Het moet gaan om werkzaamheden die niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld. Op grond van deze wettelijke bepaling rust een gedoogplicht op een huurder. De huurder zal bepaalde werkzaamheden moeten gedogen, ook al vormen deze een tijdelijk inbreuk op zijn (rustig) huurgenot. Dit artikel is overigens van regelend recht, zodat afwijkingen mogelijk zijn.

Heldere afspraken

Voor nieuw te sluiten (langlopende) huurcontracten is de boodschap van dit artikel dat partijen reeds bij aanvang heldere afspraken zouden moeten maken over noodzakelijke toekomstige werkzaamheden van verhuurder en hoe daarmee om te gaan. Ook als men opteert voor een triple net huurovereenkomst. Het is dan van belang dat de huurder goed op zijn vizier heeft wat het C-label inhoudt.

Los van het feit dat een huurder in beginsel ook belang heeft bij een energiezuinig gebouw (en een prettige werkomgeving), is het van belang om duidelijk vast te leggen welke gevolgen de overgang naar een C-label zal hebben. Het begint met simpele vragen als: wie is waarvoor verantwoordelijk. Ook helpt het als de eigenaar (of huurder) al inzichtelijk zou kunnen maken welke maatregelen noodzakelijk zijn om tot een C-label te komen. Dan wordt ook duidelijk welke impact de werkzaamheden kunnen hebben en hoe gezorgd kan worden dat de huurders daarvan zo min mogelijk last ondervinden.

De uitkomst heeft mogelijk ook tot gevolg dat nieuwe afspraken gemaakt dienen te worden over de servicekosten en/of de huurprijs. Om die reden is het aan te bevelen een specifieke bijzondere bepaling op te nemen in de huurovereenkomst en niet terug te vallen op een of meer van de algemene bepalingen en de discussie hierover uit te stellen.

Over de auteurs:
Cornélie Arnouts, Marleen Spek en Jan Jakob Peelen zijn werkzaam bij het Amsterdamse advocatenkantoor Dentons Boekel.

Deze analyse verscheen in Vastgoedmarkt van november 2018.

Reageer op dit artikel