blog

Maatregelen woningmarkt slaan plank volledig mis

Beleggingen

Maatregelen woningmarkt slaan plank volledig mis
Frank Verwoerd

Gemeenten, projectontwikkelaars, beleggers en woningcorporaties zijn al lange tijd bezig met de uitbreiding van het aantal huizen in het middeldure huursegment. En niet zonder succes. Het aantal huurwoningen in de vrije sector is de laatste vier jaar met ruim 65.000 toegenomen. Alleen is dit volstrekt onvoldoende om de vraag bij te houden. De wachtlijsten blijven lang en huurprijzen in vooral de grote steden stijgen hard.

Dit leidt volgens gemeenten tot een onbereikbare huurwoningmarkt voor de verpleger, politieagente, brandweerman of lerares. Aanleiding voor lokale overheden en Rijksoverheid om maatregelen te introduceren die deze doelgroep helpt aan een betaalbare woning. Een nobel streven. Maar deze extra regelgeving gaat alleen het tegenovergestelde bereiken met een volstrekt onbereikbare woningmarkt als gevolg.

Maatregelen helpen middeninkomens niet aan woning

Gemeenten proberen met man en macht meer regie te krijgen op gronduitgifte bij middeldure huurwoningen. In steeds meer gemeenten moet een middeldure huurwoning voor tientallen jaren ook een middeldure huurwoning blijven. De gemeente Den Haag gaat zelfs nog een stap verder in de regulering van de vrije markt. Een woning die minder dan 185 WWS-punten heeft, moet voortaan verplicht met huisvestingsvergunning worden verstrekt aan eenpersoonshuishoudens met een bruto inkomen van minder dan 57.000 euro of meerpersoonshuishoudens met een bruto inkomen van minder dan 67.000 euro.

In theorie maakt de verpleger, politieagente of brandweerman hierdoor meer kans op een huurwoning. Toch gaat dit in praktijk anders uitpakken. Deze maatregelen schrikken veel beleggers af om te investeren in de woningmarkt. Zij voorzien een slechtere exploitatie met hogere risico’s. Het gevolg is dat er veel minder huurwoningen worden bijgebouwd en deze doelgroep juist moeilijker aan een woning komt. Voor huizenzoekers buiten deze inkomensgrenzen verdwijnt zelfs nagenoeg de mogelijkheid om aan een huurwoning te komen en worden zij gedwongen om uit te wijken naar het koopsegment.

De vrije markt in handen gemeente

Toch schuilt in dit huisvestingsbeleid niet eens het grootste gevaar voor de betaalbaarheid en toegankelijkheid van de woningmarkt. Er staan meer maatregelen op stapel waar beleggers zenuwachtig van worden. Ook minister Ollongren doet een duit in het zakje. Nog voor de zomer wordt een voorstel ingestuurd om de toegankelijkheid en betaalbaarheid van het middensegment te verbeteren. In motie (32 847-401) van Ronnes en Van Eijs wordt gevraagd om een ‘noodknop’ waarmee gemeenten huurverhogingen kunnen stoppen. Wat dit precies betekent, werkt de minister op dit moment uit. Het lijkt erop gemeenten onder voorwaarden de huurprijs bij aanvang kunnen maximeren op basis van een percentage van de WOZ-waarde. De grote vraag is welk percentage en welke vrijheidsgraden de gemeenten krijgen.

Met dit soort maatregelen kunnen gemeenten straks sturen op doelgroep (huisvestingsbeleid) en op prijs voor bestaande en nieuwe huurwoningen. Zij krijgen hierdoor regie op vraag én aanbod. Dit komt simpelweg neer op verruiming van de sociale sector.

Echte probleem oplossen

Deze regie gaat niet zorgen voor een beter toegankelijke en betaalbare huurwoningmarkt voor de middeninkomens. Op korte termijn heeft dit zelfs negatieve consequenties. De angst bij beleggers wordt vergroot, waardoor nieuwe investeringen twijfelachtig worden en er dus minder nieuwbouw komt. De handschoen wordt naar verwachting niet direct opgepakt door woningcorporaties, omdat zij zich houden aan de beleidsmaatregelen die onder minister Blok zijn doorgevoerd. Hun taak is het bouwen van huizen voor lagere inkomens en juist niet voor middeninkomens.

Het bijzondere is dat deze mogelijke maatregelen het echte probleem niet aanpakken. Het disfunctioneren van de markt wordt veroorzaakt door een vraag die het aanbod ruimschoots overtreft. Het opwerpen van extra belemmeringen om te investeren versterkt deze scheefgroei. Er komt nog minder nieuw aanbod, terwijl de vraag kunstmatig wordt verkleind.

Samenwerking in plaats van tegenwerking

De oplossing voor de stijgende huurprijzen en de toegankelijkheid van de huurwoningmarkt kan dan ook alleen liggen bij het creëren van meer nieuw aanbod. Ook dit is niet van de ene op de andere dag gerealiseerd. Acceptatie van de huidige situatie is daarom nodig. Vanuit dit vertrekpunt is samenwerking nodig in plaats van tegenwerking.

Hoe meer maatregelen, hoe beperkter de investeringsbereidheid van beleggers en hoe slechter de situatie wordt. Juist met samenwerking kan de woningproductie omhoog, waardoor gezonde concurrentie ontstaat tussen beleggers. Dit leidt vervolgens tot een gematigde, betaalbare en een toegankelijke huurwoningmarkt. Een situatie waarbij iedereen is gebaat.

Over de auteur:
Frank Verwoerd is hoofd Research bij Colliers International in Amsterdam en winnaar van de Yardi/Vastgoedmarkt Young Talent Award 2017.

Reageer op dit artikel