blog

Wanneer slaat de vastgoedklok weer 12:00 uur?

Beleggingen

Daar stond ik dan in de zomer van 2010, op het bordes van een Londense universiteit. Trots met mijn bul in mijn hand. Maar ook onzeker over wat me te wachten staat in de vastgoedwereld, die in twee jaar tijd enorm verslechterd was. Op de vastgoedklok was het ‘12:00 uur’ geweest; de crisis overduidelijk voelbaar. En nu, acht jaar later, concludeer ik dat de periode van recessie tot expansie mij een schat aan ervaring heeft opgeleverd.

Wanneer slaat de vastgoedklok weer 12:00 uur?

In de herfst van 2010 start ik als Corporate Real Estate Consultant. Vastgoedgebruikers zijn dan vooral bezig met het bedrijf ‘gezond houden’ en met risicobeperking, flexibilisering en kostenbesparingen. Huisvestingsprojecten worden gestopt, uitgesteld of versoberd. En mijn (Europese) portefeuilleanalyse-opdrachten hebben één doel: huisvestingslasten reduceren.

In de jaren die volgen slaat de klok ‘3:00 uur’. Vastgoedbeleggers kijken lijdzaam toe naar de huurdersmarkt. Forse huurprijsverlagingen en incentives worden ingezet om huurders te behouden. De leegstand stijgt, nieuwbouwprojecten starten is onverstandig en vastgoedfinanciering is vrijwel alleen haalbaar met equity. In 2011 wordt het Draghiaans monetair crisisbeleid ingesteld voor economisch herstel. Dit slaagt. De economie is volledig hersteld in 2015 en de vastgoedcyclus volgt. Het is ‘6:00 uur’.

In 2018 is de economie op stoom. Een lage werkloosheid, een bovengemiddeld hoog BBP en een stabiele inflatie. En ook de corporate mergers & acquisitions markt, als indicator voor groei, boekt diverse records. De Europese kantorenmarkt profiteert. In 2017 was het opnameniveau van prime kantoorlocaties vergelijkbaar met 2007 en leegstandpercentages net zo laag als voor de crisis. De huurprijzen blijven stijgen, incentives dalen en vastgoedgebruikers ‘vechten’ voor kantoorruimte. Kostenbesparingen zijn van secundair belang, het belang van organisatiegroei en menselijk kapitaal des te groter. Door de schaarste migreren corporate vastgoedgebruikers noodgedwongen naar secundaire kantoorlocaties. En Spanje, met één van de diepste crisissen in Europa, was in 2017 koploper met de hoogste kantooropname.

Het is overduidelijk: vastgoedbeleggers dicteren en vastgoedgebruikers kijken lijdzaam toe. De vastgoedcyclus zit in een expansiefase. Maar waar vorige Europese vastgoedcycli een homogeen patroon vertoonden, vertoont deze cyclus een zeldzame ontkoppeling met Europese verschillen. In Engeland is het ‘11:55 uur’ terwijl het in Nederland en Duitsland ‘09:00’ uur is. Historisch duurt een vastgoedcyclus tussen de zeven en tien jaar. Continentaal Europa heeft dus te maken met een verlengde cyclus. De piek wordt vermoedelijk in 2019 bereikt, gevolgd door tijdelijke prijsstabiliteit. Er komt een moment dat vastgoedgebruikers ‘nee’ zeggen tegen de stijgende huurprijzen. Er komt een moment dat de economische groei afvlakt. En er komt een moment dat nieuwe Europese kantorenvoorraad niet meer wordt geabsorbeerd. Worden de investeringen nog verzilverd? En krijgt Nederland een extra uur zomertijd door het huurprijsvoordeel ten opzichte van andere grote Europese steden? Of is de vraag inmiddels zodanig afgezwakt en slaat de klok nét ‘12:00 uur’?

Remco van der Mije (33),  Head of Strategic Consultancy JLL, is één van de drie finalisten voor de funda in business/Vastgoedmarkt Young Talent Award 2018. Lezers en bezoekers van de website kunnen tot en met 5 juni hun stem uitbrengen op de finalisten. Lees de profielen van alle finalisten.

Reageer op dit artikel