Aan het woord zijn Tine-Loes Hemmes en Lieuwe Conradie van Dura Vermeer. Hemmes is directeur Vastgoedontwikkeling voor Noord en Oost-Nederland bij een van de regionale werkmaatschappijen van het bedrijf. Conradie is manager van en conceptontwikkelaar bij iD Gebiedsstudio van waaruit alle gebiedsontwikkelingen aangestuurd worden in samenwerking met de regio. ‘Wij sturen projecten niet centraal aan omdat regionale accenten of zelfs de accenten tussen steden echt gigantisch groot zijn. Het simpelste voorbeeld? De één komt binnen via de voordeur, de ander via de achterkant. Maar het gaat ook over wat mensen kunnen betalen, wat mensen voor een werk hebben of hoe mensen in kernen wonen’, legt Conradie uit.
Nieuwe leefomgevingen moeten dan ook waarde toevoegen voor bewoners en aan de bestaande omgeving. Conradie: ‘Wij willen 5 Generatie buurten maken, met straten waar gedurende de dag verschillende mensen komen. Om dat voor elkaar te krijgen, moet je er voor kiezen straten te maken waar verschillende doelgroepen wonen. Waar ‘s ochtends vroeg de gezinnen hun kinderen naar school brengen, gaan de ouderen en de jongere generaties op andere tijdstippen de straat op. Als je dat doorvoert, krijg je continu beweging op straat, maar ook een divers palet aan woningen en een soort stedelijke dynamiek.’
Versnellen
In Nederland duurt een gebiedsontwikkeling gemiddeld acht tot tien jaar. Hemmes: ‘Dat is best lang en komt onder andere doordat we gewend zijn om zaken achter elkaar te plannen. Er zitten veel afhankelijkheden in het proces en omdat het een lang proces is, zijn er ook vaak wijzigingen waarmee je gaandeweg de rit te maken krijgt. Als je daar geen flexibiliteit in hebt, duurt het eigenlijk alleen maar langer. Bovendien willen wij niet inleveren op zorgvuldigheid of kwaliteit. Het kan en moet echter wel sneller en efficiënter. We hebben behoefte aan snelheid in de woningbouw en transformatie van gebieden in Nederland, dat is voor iedereen wel duidelijk.’
Versnellen doet Dura Vermeer onder andere via procesinnovatie, zoals parallel plannen. Dat draait om een totaal andere manier van samenwerken tussen ontwikkelaars, gemeenten en corporaties. Dura Vermeer heeft het concept, dat voortkomt uit de versnellingsagenda van het Ministerie van Binnenlandse Zaken, direct omarmd. In plaats van langdurig werken aan meerdere projecten, werken gemeenten en partners intensief in deze vorm samen aan één project. Deze manier van werken – het verbinden van partners en integraal naar een planning kijken - zorgt voor een kortere doorlooptijd van initiatief naar start bouw. Kernwoorden hierbij zijn commitment, vertrouwen en mandaat.
Hemmes: ‘Het gelijkschakelen van activiteiten levert tijdswinst op, maar ook extra risico. In plaats van onderdelen achter elkaar te plannen, schuiven we zaken meer in elkaar. Je kunt bijvoorbeeld best een ruimtelijk onderzoek doen voordat je de financiering rond hebt. Dat vraagt lef, maar uiteindelijk is de opbrengst groot. Wij winnen daar letterlijk tijd mee. Vertrouwen is daarom essentieel, omdat versnellen ook vraagt om flexibiliteit. Want hoe meer we dingen dichttimmeren en kaderen. Des te sneller je ook tegen die kaders aanloopt.’
Hoe meer we dingen dichttimmeren en kaderen, des te sneller je ook tegen die kaders aanloopt”
Waar mogelijk probeert Dura Vermeer programma’s ook te ontvlechten. ‘Dat betekent bijvoorbeeld dat we altijd parkeergarages toepassen die flexibel en faseerbaar zijn per deelgebied of -gebouw. Deze aanpak levert winst op in zowel snelheid als betaalbaarheid’, zegt Hemmes.
Concepten
Tegelijkertijd helpt het volgens Conradie om te denken vanuit concepten. ‘Dat kunnen leef- en woonconcepten zijn, maar ook bouwconcepten. In de stedenbouwkundige plannen en ideeën die wij maken, nemen wij onze kennis vanuit eerdere projecten mee. Hierdoor worden we samen steeds beter in onze gebiedsontwikkelingen en kunnen we steeds beter maken wat mensen echt willen. Dat zorgt ervoor dat je niet elke keer opnieuw het wiel uit hoeft te vinden. Wij hebben ontzettend veel mooie woonconcepten, die we continu innoveren. Een woonconcept voor gezinnen, een woonconcept voor starters en een woonconcept voor senioren. Bij elke doelgroep denken wij heel bewust na over wat deze nodig heeft. Met name de seniorendoelgroep is heel divers, want die start bij 65 en loopt door tot 107. De essentie is echter altijd de vraag hoe je binnen een bepaald volume een heel diverse groep mensen bij elkaar krijgt in verschillende woonplattegronden.’
Daarbij worden de 5 generaties altijd als uitgangspunt genomen. Conradie: ‘Wij hebben zelf data over bouwprijzen, bouwconcepten, systemen en constructies en combineren dat met data over consumentengedrag. Daarmee kunnen wij gegevens over vijf generaties destilleren. Van wie denken we dat ze naar een nieuwe wijk toe gaan verhuizen, wat is de woonbehoefte van bepaalde mensen, wat zijn woonwensen van verschillende generaties, welke functies wil je hebben in een gebied, hoe zit mobiliteit in elkaar en hoe ga je om met je plint of programma. Dat bundelen we allemaal en daarmee zorgen wij dat we rekening kunnen houden met elke doelgroep en generatie. Een succesvolle buurt is voor mij een buurt waar mensen willen blijven wonen. Dat ze ook in een andere levensfase in hun buurt kunnen doorstromen.’
Dat betekent ook dat er keuzes gemaakt moeten worden. ‘Dat je niet rijtjes helemaal door kunt zetten, maar ergens in het rijtje iets anders moet doen, zoals een seniorenwoning toevoegen.’ Daarbij maakt Dura Vermeer gebruik van het Goede Doen als afwegingskader. ‘Je moet altijd een afweging maken tussen wat goed is voor de buurt, wat goed is voor de aarde, wat realistisch is en wat betaalbaar is. In the end willen we altijd het allerbeste doen voor mensen en aarde alleen moeten we keuzes maken, want naast dat wij het bedenken, moeten wij het ook kunnen maken en moet het voldoen aan het Bouwbesluit en alle andere randvoorwaarden.’
Gedeeld verlangen
Het betrekken van de omgeving is voor Hemmes en Conradie essentieel voor succesvolle gebiedsontwikkeling. Deze participatiestrategie helpt Dura Vermeer beter te begrijpen wat er leeft en speelt. Hoewel belangen kunnen botsen, is het idee om er samen uit te komen. Hemmes: ‘Door participatie komen concepten tot leven. Ik vind dat fantastisch. Met meer mensen zijn er meer ideeën. Je merkt vaak ook dat de mensen het gebied beter kennen. Dus als je openstaat voor het gesprek en ook helder bent over wat je moet bereiken, want we hebben natuurlijk ook gewoon doelstellingen, dan kun je met elkaar heel ver komen. Zo kom je achter de echte problemen die mensen hebben en kun je met elkaar zoeken naar de oplossingen.’
‘Wij werken hiervoor vaak met het concept van een gedeeld verlangen. Het idee dat we met zijn allen ergens naar toe kunnen werken. Dat kan een plein zijn of een inclusieve buurt. Dat gedeelde verlangen wordt een stip op de horizon waar je met z’n allen naar toe wilt gaan. Daarna kun je werken aan de uitwerking van het plan, of steeds verder verfijnen in de gedetailleerdheid. Het is dus iets anders dan een belang. Uiteraard mag je allemaal eigen belangen of bedrijfsbelangen hebben die complementair zijn aan dat verlangen. Maar vanuit dat vertrekpunt kun je het maximale eruit halen. Dat vind ik de essentie van goede gebiedsontwikkeling en ook een versneller. Juist omdat iedereen dan hetzelfde nastreeft.’
Suikerzijde
In een project zoals Suikerzijde in Groningen laat Dura Vermeer zien dat door de verbinding te zoeken sneller en betaalbaarder ontwikkelen en vervolgens bouwen mogelijk is. Hemmes: ‘Bij Suikerzijde staan we aan de vooravond van het daadwerkelijke realiseren. Ik ben trots hoe het ons is gelukt om daar met alle betrokken partijen door dat gedeelde verlangen snelheid te maken. Daar komen ook de principes van de 5 Generatie buurt in terug. Suikerzijde is de belichaming van een moderne gebiedsontwikkeling waar veel samenkomt en waarin je ook echt gezamenlijk zoekt naar goede oplossingen.’
Het instappen in een vroeg stadium, waarin je nog echt het gesprek kunt hebben over wat de verschillende consequenties van de ambities zijn, helpt hierbij. Dit voorkomt eindeloze onderhandelingen en zorgt voor een voorspelbaar proces. Conradie: ‘Voor een gemeente is gebiedsontwikkeling één van de dingen die ze moeten doen. Het kost tijd voordat er focus is. Ik heb het idee dat er in het hele domein van gebiedsontwikkeling veel meer de bereidheid is gekomen om openheid te geven en naar een gezamenlijke oplossing te kijken. Of dat nou overheden, markt of de sociale partijen zijn. Door gemeenschappelijk met elkaar te kijken naar elkaars doelen en verantwoordelijkheden, kunnen we samen de koers bepalen.’ Naast vroegtijdig aan tafel te zitten, helpt het om in de stedenbouwkundige uitwerking ruimte te houden om met passende bouwconcepten snelheid te maken op het moment dat je naar realisatie wilt gaan, vindt Conradie. ‘Daar ligt de sleutel.’
Nobelhorst
Dat zie je ook terug in de gebiedsontwikkeling in Almere – Nobelhorst, waar door de verbinding te zoeken met partners een 5 Generatie buurt aan het ontstaan is. ‘Nobelhorst is een dorp binnen Almere geworden. Wij zijn hier samen met Gemeente Almere en Ymere gestart met het onderzoeken van de doelgroep. Wie denken we dat de doelgroep überhaupt is, wat is hun woonbehoefte, wat zijn de woonwensen en welke opzet past hierbij. Dit is tot in de haarvaten doorgevoerd. Nobelhorst is nu een geliefde woonwijk en vorig jaar hebben we de realisatie van de duizendste woning gevierd’, vertelt Conradie.
Naast een succesvolle wijk is Nobelhorst voor Dura Vermeer ook een casus waarin continu binnen de drie waarden verbinden, bedenken en maken wordt onderzocht waar er versneld kan worden in de gebiedsontwikkeling. ‘Hoe we verschillende buurten laten ontstaan rondom door bewoners zelf ontworpen openbare ruimte. Hoe we consequent identiteit doorontwikkelen en waar we nieuwe woningen en het maakproces van deze woningen continu innoveren, waardoor ze sneller en duurzamer naar de markt kunnen.’
Dit artikel is gesponsord door Dura Vermeer.
