Gesponsord

'Zakelijke rekening voorkomt risico's bij vastgoedbeleggingen'

Voor veel ondernemers die zich bezighouden met de aan- en verhuur van onroerend goed, is de zakelijke rekening meer dan alleen een administratieve faciliteit; het is de voorwaarde voor financiering en de basis voor een correcte bedrijfsvoering. 'De scheiding van zakelijke en privévermogens is, afhankelijk van de gekozen rechtsvorm, een vereiste of een dringend advies. In de vastgoedsector, waar de geldstromen groot zijn en de risico's aanwezig zijn, is deze scheiding noodzakelijk', zegt ABN Amro.

De wettelijke verplichting tot het voeren van een zakelijke rekening is direct gekoppeld aan de rechtsvorm. ‘Een Besloten Vennootschap (B.V.) of Naamloze Vennootschap (N.V.) fungeert als een zelfstandige rechtspersoon, los van de eigenaar of directeur. In dit kader is de gescheiden administratie, en daarmee de zakelijke rekening, een absolute eis’, zegt ABN Amro. ‘Het vermogen van de vennootschap is afgescheiden van het privévermogen van de aandeelhouders. Het gebruik van een privérekening voor het beheer van huurinkomsten, hypotheekaflossingen of onderhoudskosten van de B.V. is in strijd met de principes van aansprakelijkheidsbeperking en kan bij een faillissement of geschil leiden tot het doorbreken van de afgeschermde aansprakelijkheid. Dit risico, waarbij de privépersoon alsnog aansprakelijk gesteld kan worden voor zakelijke schulden, maakt de zakelijke rekening voor de B.V. onontbeerlijk.’

Aparte rekening

Voor de Eenmanszaak of de Vennootschap onder Firma (VOF) is er vanuit de Belastingdienst geen strikte wettelijke verplichting om een aparte rekening aan te houden. ABN Amro: ‘De ondernemer en de onderneming worden hier als één entiteit gezien. Desondanks verbieden de algemene bankvoorwaarden van nagenoeg elke Nederlandse bank het gebruik van een privérekening voor zakelijke doeleinden. Wanneer een bank constateert dat substantiële en frequente zakelijke transacties, zoals maandelijkse huurbetalingen van meerdere panden, via een privérekening lopen, kan zij de rekening eenzijdig beëindigen.’

Bovendien maakt het vermengen van geldstromen de boekhouding aanzienlijk complexer. ‘Een correcte vastgoedadministratie vereist een helder onderscheid tussen ontvangen huur, betaalde VvE-bijdragen, onderhoudskosten en renteaftrek. Het ontbreken van dit onderscheid leidt tot onnodig hogere kosten voor de accountant en een groter risico op fouten bij een fiscale controle. Ook is het professioneler naar huurders en leveranciers toe, wanneer de bedrijfsnaam in het betalingsverkeer verschijnt.’

Voorbereiding zakelijke rekening openen

De vastgoedondernemer die een zakelijke rekening wil openen, moet het aanvraagproces benaderen als een belangrijk onderdeel van de bedrijfsvoering, zegt ABN Amro. ‘Dit vereist een hoge mate van voorbereiding:

Het proactief verzamelen en controleren van alle Wwft-relevante documentatie, inclusief een correct en actueel aandeelhoudersregister en een geldige UBO-registratie bij de Kamer van Koophandel. Onvolledigheid in de structuur of de gegevensverstrekking wordt door de bank gezien als een waarschuwingssignaal.
Een volledige en gedocumenteerde openheid over de herkomst van het kapitaal dat wordt gebruikt voor de vastgoedbeleggingen.
Een duidelijke uitleg van de vastgoedactiviteiten, het geografische bereik en de rol van de rekening in het betalingsverkeer.’