'We rekken de starterslening maximaal op om zo veel mogelijk mensen een kans te geven. Want de woningmarkt is aan het droogkoken en starters zijn daar de dupe van.'
Aan het woord is woonwethouder Adam Elzakalai (VVD) van Lelystad in het FD. De zakenkrant ontdekte dat gemeenten starters weer meer leencapaciteit geven door de starterslening op te rekken. Nu zijn de bedoelingen van wethouders als Elzakalai ongetwijfeld goed. Starters hebben nog weinig op kunnen bouwen in hun leven, dus die wil je een handje helpen toch?
Maar met goede bedoelingen los je het probleem van starters niet op. Als er één les is die we de afgelopen jaren op de woningmarkt hebben geleerd, dan is het wel dat hogere hypotheken leiden tot hogere prijzen. Waar schaarste heerst, bepaalt de inhoud van iemands portemonnee de prijs. Zeker als het om een eerste levensbehoefte als wonen gaat.
Prijsopdrijving
Om dit te snappen hoef je echt niet doorgeleerd te hebben. Enig historisch besef is voldoende. Al decennialang gaan de prijzen op de koopwoningmarkt hand in hand met de leennormen. Na de crisis van de jaren tachtig begon het feest met het versoepelen van de regels rondom hypotheken. Iedereen moest een huis kunnen kopen. Een loan to value van 130 procent was normaal. De hypotheekrenteaftrek maakte van een hoge hypotheek een feest.
Dat feest had zijn weerslag op de huizenprijzen die tot de crisis van 2008 gestaag doorgroeiden. Na de schok van 2008 daalden de prijzen doordat het vertrouwen laag was, mensen hun baan verloren en dus geen hypotheek meer konden krijgen. Maar ook doordat de leennormen werden aangescherpt. De loan to value ging terug naar 100 procent, de hypotheekrenteaftrek werd langzaam afgebouwd.
Onder water
Vanaf 2008 stond half Nederland onder water. Niet zoals afgelopen weken in het zuiden van het land, maar hypothecair. Veel huiseigenaren maar ook vastgoedbeleggers hadden hogere hypotheken dan het onderpand waard was. Die situatie hield aan tot 2013 toen de prijzen weer stegen. Er was meer vertrouwen, meer mensen met een baan, maar vooral: de rente ging omlaag door ECB-beleid. Hierdoor werden de leencapaciteiten van huizenkopers steeds groter. Wat gebeurde er met de prijzen? Juist, die veerden weer omhoog.
De overheid deed de rest door de teugels weer meer te laten vieren: inkomens van tweeverdieners gingen meer meetellen, vermogenden ouders mochten (en mogen nog steeds) hun kind een ton belastingvrij schenken. En net toen de prijzen zich enigszins leken te normaliseren werd als kers op de financieringstaart de overdrachtsbelasting voor 35-minners begin dit jaar op 0 procent gezet. Dit zorgde weer voor een gigantische prijsexplosie. Sinds het dal in 2013 is de gemiddelde huizenprijs intussen 65 procent gestegen.
Geschiedenis herhaalt zich
Wie de geschiedenis een beetje kent en zich verdiept in de impact van hypothecaire mogelijkheden op de prijzen in een schaarse markt, begrijpt dat het oprekken van een starterslening, maar één doel dient. Zittende huiseigenaren, zoals ook wethouder Elzakalai, nóg rijker maken door de prijzen verder op te drijven. Want die extra leencapaciteit ziet de starter verdampen in een hogere transactieprijs voor de door hem of haar begeerde koopwoning. Ook woonwethouders behoren dus intussen te weten dat dit soort oplossingen electoraal misschien leuk klinkt, maar de starter niet verder helpt.
En juist die starter is bijzonder kwetsbaar. Lessen uit het verleden leren wederom dat juist in deze groep de klappen hard aankomen, wanneer er een prijscorrectie komt. Want daar zit je dan met z'n tweeën en een kleine op komst in je appartement van 50 vierkante meter met een hypotheek van 3 ton, maar een waarde die gedaald is naar 250.000 euro. Verhuizen naar een grotere woning kan niet vanwege een restschuld. Je zit kortom helemaal klem, met dank aan de goedbedoelde starterslening van de gemeente. Fictief voorbeeld? Nee hoor, de kranten stonden er tussen 2008 en 2013 vol mee, maar de geheugens van beleidsmakers reiken kennelijk niet zo ver terug.
Hoe dan wel?
Wil je die starter echt helpen, dan moet er rust komen op de woningmarkt. Stop het subsidiëren van koopwoningen door allerlei maatregelen, stimuleer pogingen die gedaan worden om het aanbod te vergroten. Fixeer hierbij niet alleen op de koopwoningmarkt. Juist in grote steden is er behoefte aan huurwoningen, omdat die meer flexibiliteit en doorstroming bieden.
Helaas gebeurt er op de woningmarkt precies het tegenovergestelde. De vraag wordt verder gestimuleerd, het vergroten van het aanbod gefrustreerd. Helaas zijn voor de starter in dit politieke klimaat echte oplossingen ver weg.
