Savelkoul: ‘Pensioenfondsen willen naast rendement bijdragen aan maatschappelijke vraagstukken dat merken ze ook bij hun achterban. Vastgoed is daarvoor een goede categorie. Door pensioengeld in woningen te investeren, draag je bij aan het oplossen van het woningtekort.’ Voor Bouwinvest was impact dan ook een kleine stap: ‘We moesten het goed definiëren, conform de nieuwe wetgeving.’
Middensegment
Hoewel beide fondsen impact willen maken, is het uitgangspunt heel verschillend: Het Senior Living Impact Fund is een fonds met meerdere investeerders, dat investeert in particuliere woonzorg, intramurale zorg en levensloopbestendige appartementen. ‘Weinig mensen willen naar een verzorgingshuis, de meeste ouderen willen zelfstandig blijven wonen. Maar de huidige woningen zijn daar niet geschikt voor. Er is bovendien een doorstromingseffect: als ouderen verhuizen, komen eengezinswoningen vrij voor nieuwe generaties’, zegt Savelkoul.
Het Dutch Impact Mandate is er alleen voor bpfBOUW. ‘Dit mandaat is helemaal toegespitst op de wensen van bpfBOUW. . Wij zien dat veel pensioenfondsen dat een aantrekkelijke optie vinden’, legt Savelkoul uit. Het investeert uitsluitend in nieuwbouw in Nederland en doet dit langs twee lijnen: het vergroten van het aanbod middenhuurwoningen voor middeninkomens en het stimuleren van innovatieve, duurzamere bouwmethoden met een lagere CO2-uitstoot. ‘Corporaties bouwen voor de lagere inkomens, dus we kunnen vooral waarde toevoegen in het middensegment. De tweede lijn is een antwoord op een sector die veel CO2 uitstoot. Het fonds startte vlak voor de zomer met 150 miljoen euro en mikt op 500 miljoen euro.’
Senior Living Impact Fund
Bij de start vorig jaar had het Senior Living Impact Fund 130 miljoen euro aan commitments van vier investeerders. Dat is inmiddels verdubbeld naar 264 miljoen euro, met zes investeerders en een verdere groeiambitie naar 500 miljoen euro. Bij het Senior Living Impact Fund kijkt Bouwinvest of een woning levensloopbestendig is: toegankelijk, met een badkamer die ruimer is dan het Bouwbesluit vereist, en dicht bij supermarkt, huisarts, apotheek en openbaar vervoer. Savelkoul: ‘Het binnenklimaat moet ook beter zijn dan de norm, gemeten met BREEAM Health, want wie wat ouder is, zit vaker thuis. In elk gebouw hangt een AED. Daarbovenop gelden energie-efficiëntie (CRREM) en klimaat adaptiviteit.’
Wij zien dit als een karaktervolle pand dat geheel geschikt is gemaakt voor zorg”
Het fonds begon vorig jaar met een forward funding aankoop in Uithoorn: 42 studio’s van 35 m², vanaf begin 2027 zal Kloek Wonen met Zorg deze exploiteren. De derde investering is De Sigarenfabriek in Hilversum, een particulier woonzorgcomplex met ruim 70 studio’s van circa 30 m² in een monumentale fabriek uit 1930, aangevuld met een nieuw paviljoen. ‘Wij zien dit als een karaktervolle pand dat geheel geschikt is gemaakt voor zorg. Hilversum is een kernstad waar het aantal 75-plushuishoudens tussen 2023 en 2043 naar verwachting met 82 procent groeit, terwijl het aanbod schaars is. Huurder is Stichting Hilverzorg, een grote lokale speler die 24 uur per dag zorg biedt. Het complex voldoet na renovatie aan BREEAM In-Use “Very Good” en het CRREM 1,5-gradenpad’, vertelt Reijnoudt.
Het Kwartier in Soesterberg is bewust een ander type locatie: 104 zelfstandige 55-plus-appartementen zonder vaste zorgoperator, op een voormalig militair terrein, die ouderen helpen langer thuis te blijven wonen. Een deel valt in het middenhuursegment. Reijnoudt: ‘Je moet in een fonds goed balanceren tussen typen acquisities, bestaand en nieuw, forward purchase en forward commitment, kerngebied en flank, groot midden of klein. Standing assets van deze kwaliteit zijn nauwelijks te vinden. In de pijplijn zitten momenteel nog twee projecten. Daarnaast zijn wij drukdoende de pipeline verder te vullen met hoogwaardige passende complexen.’
Eerste aankopen
Bij het Dutch Impact Mandate is de eerste KPI helder: de huur moet binnen de wettelijke middenhuurgrens vallen. Daarnaast is er een maximum aan de uitstoot van broeikasgassen tijdens de bouw, uitgedrukt per vierkante meter. Die grenswaarde, gebaseerd op de methodiek van Stichting Building Balance, daalt richting 2050. Ook de gebouwen zelf moeten energiezuinig en klimaatadaptief zijn.
Hoewel Het Dutch Impact Mandate nog maar net is gestart, zijn al twee aankopen besloten. Zo wordt een project in Maarssen eind dit jaar opgeleverd. ‘Zo komen woningen snel beschikbaar’, zegt Savelkoul. De zoektocht naar innovatieve bouw is ook in volle gang: modulair, permanent en liefst met veel biobased materiaal, zoals houtbouw. Voorwaarde is dat een project binnen drie jaar sleutelklaar is. Bouwinvest stapt in soms als deelnemer in de ontwikkeling. Reijnoudt ziet dat modulaire bouw de keten verandert: ‘Het traject wordt voorspelbaarder, en dat is nodig. Tot 2030 vertrekken naar verwachting zo’n 65.000 vakmensen uit de bouw en de gemiddelde leeftijd is al 48 jaar. De productiviteit moet dus omhoog in de sector en industrialisatie is daarvoor de belangrijkste manier. Iets dat overigens ook door de EU wordt bevestigd’
De rode draad is dus whole life carbon, maar impact moet wel uitvoerbaar blijven. Reijnoudt: ‘De hoofddoelstelling is nog altijd rendement. Zeker met stijgende rentes en het nieuwe pensioenstelsel moeten rendement en impact hand in hand gaan. Daarin proberen we ons te onderscheiden, met een goed onderbouwde zoektocht naar assets.’
Dit artikel is gesponsord door Bouwinvest.
