Een van de deals die de gekte op de kantorenmarkt in 2007 illustreerden, was de aankoop door het Brits-Amerikaanse Fordgate van 72 Nederlandse kantoren voor 1,21 miljard euro. Deze recorddeal liep na het bankroet van Lehman Brothers op 15 september 2008 uit op een drama voor Fordgate. Bijna tien jaar later – op een moment dat een nieuwe vastgoedpiek nabij is – blijkt een restant van deze portefeuille weer te zijn doorverkocht. De Britse
private asset manager Signal Capital meldde 10 september elf kantoren met een totale oppervlakte van 100.000 m2 te hebben verworven, met Unifore Real Estate en Capricorn Capital Group als co-investeerders. Onderzoek van Vastgoedmarkt in het Kadaster wijst uit de kantoren afkomstig zijn uit Project Rembrandt. Deze Rembrandt-portefeuille stamt af van de portefeuille die Fordgate in 2007 overnam van de Duitse bank Bankhaus Wölbern. In februari van dat jaar kocht Fordgate voor 2,2 miljard euro 72 kantoren in Nederland en 28 daarbuiten.
Fordgate legde 1,21 miljard euro neer voor het Nederlandse bezit, goed voor 500.000 m2 kantoorruimte. Fordgate splitste de port-folio op in Project Vermeer met 36 Nederlandse en de 28 niet-Nederlandse kantoren en Project Rembrandt met 36 Nederlandse gebouwen. De deal werd gefinancierd door Morgan Stanley en Credit Suisse, waarbij Morgan Stanley ruim 1 miljard euro leende aan Project Vermeer en Credit Suisse 1 miljard aan Project Rembrandt. Signal Capital heeft de elf kantoren uit Rembrandt voor 72,95 miljoen euro gekocht van
de bv’s Dutch Property Company Rembrandt 3, 5, 6, 7, 8, en 9, blijkens Kadastergegevens. De Amerikaanse leningopkoper Lonestar kocht de Rembrandt-lening in 2009 van Credit Suisse. Europroperty schatte dat Lonestar daarbij een indirecte discount op het vastgoed van ruim 50 procent bedong. De huidige Signal-deal omvat panden in Barneveld (2), Heerlen (2), Vianen, Schiedam, Zwolle, Venlo, Amersfoort, Almelo en Capelle aan den IJssel. ‘Topkantoor’ is Riverside Offices in Capelle van 30.000 m2 en gekocht voor 28,825 miljoen euro. Hier concentreert zich evenwel de meeste leegstand. In dit complex met vier kantoren en twee paviljoens langs de Nieuwe Maas staat 12.000 m2 leeg. De gemiddelde leegstand in de elf Rembrandt-kantoren bedraagt op basis van Funda-cijfers 16,4 procent. Dat is zelfs minder dan in 2007, toen Fordgate de portefeuille (Rembrandt en Vermeer) met een gemiddelde leegstand van 17 procent.
Volgens De Mik Bedrijfs-huisvesting, verantwoordelijk voor de verhuur, loopt de leegstand in Riverside Offices snel terug. ‘De leegstand is grotendeels veroorzaakt door het vertrek van accountant Mazars, die tot 2017 8.600 m2 kantoorruimte huurde. Twee van de vier kantoren zijn gerenoveerd. De verhuur loopt goed met 4.000 m2 aan transacties de afgelopen twaalf maanden. Er lopen nu gesprekken met drie partijen voor nog enkele duizenden meters’, aldus makelaar Marcel Naaktgeboren. Dat de gemiddelde vierkantemeterkoopprijs van 730 euro in 2018 desondanks ruim drie keer lager ligt dan in 2007, zegt veel over het onbegrensde optimisme van weleer. Ook zou de prijskloof te maken kunnen hebben met de mogelijkheid dat de elf kantoren de laatste afdankertjes uit de Rembrandt-portfolio zijn.
Ook al liggen de panden niet be-paald in topkantorensteden, lijkt dat echter niet het geval. De meeste panden hebben namelijk een solide huurdersbestand. Zo zijn vier panden verhuurd aan het Rijk; drie UWV-panden (Heerlen en Venlo) en een belastingkantoor (Almelo). Twee andere kantoren (Schiedam en Amersfoort) zijn verhuurd aan de genoteerde beursfondsen SBM Offshore en Volkswagen. Ook ligt een aantal panden op gewilde stationslocaties. Een andere verklaring is een structureel lagere huuropbrengst in vergelijking met 2007.
Op basis van cijfers over de Vermeer-portfolio is de huurprijs per m2 tussen 2007 en 2013 gedaald van 129 naar 90 euro. Gegevens over Rembrandt zijn over die periode niet bekend. Wat we wel weten, is dat lege én onlangs verhuurde Rembrandt-kantoorruimte anno 2018 een vraaghuur hebben van 90 tot 140 euro, exclusief incentives. Een mogelijk kwart lagere huuropbrengst verklaart het enorme prijsverschil niet. De waardeval lijkt voor een aanzienlijk deel te zijn veroorzaakt door de nieuwe perceptie van beleggers die na september 2008 zijn intrede deed: B-kantoren blijven een risico, ook al is de huurdersmarkt gezond en beleven we anno 2018 een nieuwe vastgoedpiek.
Deze deal van de maand is verschenen in de Vastgoedmarkt-editie van september 2018.
