Amsterdam transformeert: inbreiden is het nieuwe uitbreiden

Transformatie helpt om de groeiende vraag naar woon- en werkruimte op te vangen, want om al die nieuwkomers te kunnen huisvesten moet er vooral binnenstedelijk plek gevonden worden. 'Over twintig jaar zeggen we: dit was de grootste inbreidingsopgave ooit in Amsterdam.'

Dat gebouwen en gebieden opgeknapt worden en daarbij soms nieuwe functies krijgen is natuurlijk van alle tijden, maar met de vaststelling van een bestuurlijk programma voor de periode tussen 2015 en 2018 heeft transformatie in Amsterdam ook echt handen en voeten gekregen. Er zijn mensen en middelen beschikbaar gesteld en er ligt een duidelijke opgave. Die aanpak werkt, constateert Cengiz Caglar. Als senior adviseur transformatie maakt hij deel uit van het transformatieteam van de gemeente.

Dat team fungeert binnen een grote gemeente als Amsterdam als een soort spin in het web door contacten te onderhouden met zowel externe partijen als collega’s intern die overal in de stad bezig zijn met transformatie. Daardoor zijn de teamleden precies op hoogte van alle plannen en activiteiten in de verschillende stadsdelen en wijken binnen de stad. Bovendien weten ze wat wel en niet toegestaan is op een bepaalde locatie. Caglar: 'Voor marktpartijen is het transformatieteam echt een pluspunt. Wij zijn gemakkelijk te vinden en kunnen hen snel faciliteren. Bij ons zitten de knowhow en de contacten.'

Omslag

De aantrekkende economie helpt mee bij de uitvoering van de transformatieopgave die de stad zich gesteld heeft. Tijdens de crisis werkte Caglar als assistent van de hotelloods, die destijds op zoek was naar geschikte locaties – waaronder leegstaande kantoren – voor nieuwe hotelkamers. In die tijd was er bij ontwikkelaars weinig animo om hun panden een nieuwe bestemming te geven als de gemeente hen benaderde, herinnert hij zich. 'Nu hoeven we niet meer naar hen, maar komen ze naar ons. Ze willen allemaal transformeren naar woningen. Dat is een totale omslag.'

Een van de voornaamste doelstellingen uit het gemeentelijk transformatiebeleid is om een kwart van de 5.000 jaarlijks te realiseren nieuwe woningen (1.250) te laten verlopen via transformaties. Tot 2025 moeten er immers nog 50.000 woningen bijkomen. De afgelopen drie jaar is dat ruimschoots gelukt. Op dit moment zijn er 288 transformatiepanden in Amsterdam. De stadia waarin de ingrepen zich bevinden, variëren van onderzoek en voorbereiding tot uitvoering. Gezien de plannen die er nu liggen, verwacht de gemeente voor 2018 uit te komen op meer dan het driedubbele, namelijk 4.000. Daarbij moet wel gezegd worden dat Amsterdam het begrip transformatie wat ruimer opvat. Het gaat niet alleen om het verbouwen van bestaande panden. Ook sloop en aansluitend op dezelfde plek nieuwbouw wordt meegerekend in de cijfers.

Een ander belangrijk doel van transformatie is het jaarlijks laten afnemen van de kantorenleegstand met 60.000 m2. Ook daarin is de gemeente geslaagd. De leegstand liep terug van 1,3 miljoen m2 in 2015 (18 procent van de totale kantorenvoorraad) naar 0,7 miljoen m2 aan het begin van dit jaar (10 procent van het totaal). Zoals het ernaar uitziet zet die daling verder door, maar wel in een minder hoog tempo. Dat is een bewuste keuze, zegt manager gebiedsontwikkeling Nabila Bouabbouz. 'We maken een pas op de plaats om te zorgen dat werken in de stad niet ondergesneeuwd raakt. Er is nu meer vraag dan aanbod.' De naderende Brexit is een van de oorzaken die meespelen. Daardoor wijken sommige bedrijven die nu nog in Londen gevestigd zijn, uit naar Amsterdam.

Transformeren van gebieden

Inmiddels is de focus van het transformeren van objecten verschoven naar het vernieuwen van complete gebieden, waarbij het accent ligt op toevoegen of uitbreiden van het aantal woningen. Dat is ook hard nodig volgens Bouabbouz, want ruimte is schaars. Grote uitleggebieden buiten de huidige stadsgrenzen zijn er niet meer. 'Onder druk van de verdichtingsopgave kijken we naar ruimte voor woningen. Dan kom je al gauw uit bij gemengde woon-werkgebieden. We moeten de uitbreiding binnenstedelijk realiseren.' De gemeente heeft hiervoor verschillende transformatiegebieden aangewezen, waaronder Sloterdijk I en II en Amstel III. Het zijn allemaal gebieden die oorspronkelijk uitsluitend dienden als bedrijventerreinen, maar die nu omgevormd worden tot gecombineerd woon-werkgebied. Daarbij is veel aandacht voor de bijbehorende voorzieningen, zoals infrastructuur, winkels, horeca en ontspanning. Caglar: 'Het moet een complete stad zijn, die switch is nu echt wel merkbaar.'

Bouabbouz ziet die inbreiding als een belangrijke fase in de groei van de stad, vergelijkbaar met de grote stadsuitbreiding na de Tweede Wereldoorlog op basis van de plannen van stedenbouwkundige Cornelis van Eesteren. 'Over tien tot twintig jaar gaan we deze fase duiden als omslagpunt in de ontwikkeling van de stad. Over twintig jaar zeggen we: dit was de grootste inbreidingsopgave ooit.'

Transformeren van gebieden is een stuk complexer dan van objecten, omdat er doorgaans veel betrokken partijen zijn en het al gauw meer dan tien jaar kost. De rol van de gemeente is vooral die van trekker. Bouabbouz: 'Als gemeente schetsen wij de potentie van het gebied.' De tijd is er rijp voor. Ontwikkelaars zijn enthousiast en doorgaans goed geïnformeerd. En woningzoekers zijn niet meer zo gefixeerd als voorheen op wonen binnen de ring. Er is echt een kentering, constateert Bouabbouz. 'Er is veel meer waardering gekomen voor de gebieden buiten de ring.'

Nieuw-West verdient extra aandacht

De transformatie beperkt zich niet tot de aangewezen gebieden. Ook op andere locaties wordt gewerkt aan vernieuwing in combinatie met verdichting. Stadsdeel Nieuw-West is een van de koplopers als het gaat om de toevoeging van nieuwe woningen via transformatie. 'Tijdens de crisis was er veel leegstand, maar er is in korte tijd veel getransformeerd naar andere functies', aldus Bouabbouz. De drie gebieden die de gemeente heeft voorgedragen voor het Transformatieplein tijdens de Provada liggen allemaal in Nieuw-West. Het zijn volgens Caglar en Bouabbouz kansrijke gebieden waar de ambities hoog zijn, maar die wat minder bekend zijn binnen en buiten de stad. 'Ze verdienen daarom zeker aandacht', vindt Bouabbouz. 'Het zijn bovendien gebieden waar ontwikkelaars nog iets kunnen betekenen', zegt Caglar.

Centrum Nieuw-West, een gebied rondom het Osdorpplein, moet uitgroeien tot het nieuwe centrum van het stadsdeel Nieuw-West. Met een winkelcentrum, een theater en de centrale ligging aan de Sloterplas heeft het gebied veel potentie. In totaal komen er 1.700 nieuwe woningen. Een deel daarvan is al opgeleverd. Op dit moment wordt er volop gebouwd en gerenoveerd. Het gebied krijgt ook nieuwe faciliteiten, zoals horeca en een hotel. Ook wordt de openbare ruimte opgeknapt. Er wordt nog gekeken naar de mogelijkheid om een iconisch gebouw neer te zetten als trekker. Een uitdaging is ook om het bestaande winkelcentrum beter te laten aansluiten op de Sloterplas. De drukke weg Meer en Vaart vormt nu nog een barrière.

Plein ’40-’45 is het tweede plein van Nieuw-West. Hoewel het plein dient als ontmoetingsplek, functioneert het niet optimaal omdat het winkel- en marktaanbod eenzijdig is. Ook de openbare ruimte kan wel een opknapbeurt gebruiken. De komende jaren zal het gebied een grote verandering ondergaan. Met behoud van de bestaande kwaliteiten moet het plein meer variatie krijgen in woningen, winkels en andere voorzieningen.

Sloterdijk II wordt volledig circulair

In de reeks van drie gebieden wijkt Sloterdijk II – bestaande uit een noordelijk en een zuidelijk deel – af, omdat het een bedrijventerrein is waar voorlopig geen plannen bestaan voor wonen. Niettemin is de transformatie die Sloterdijk II te wachten staat ingrijpend. Vrijwel alle lage bebouwing op het terrein van 20 hectare zal verdwijnen. Daarvoor in de plaats komen nieuwe bedrijfspanden, die vooral de hoogte in zullen gaan. Sloterdijk II streeft ernaar om 100 procent circulair te worden. De eerste zichtbare verandering is de herbouw van het Aviodome aan de rand van het gebied. De bekende koepel van het voormalige luchtvaartmuseum bij Schiphol wordt herbouwd volgens het originele ontwerp en zal daarna een congrescentrum huisvesten.

Aansprekende gebouwtransformaties:

Behalve drie gebieden is er ook een object dat Amsterdam dit jaar op de Provada extra aandacht wil geven. Het gaat om het voormalige datacenter van KPN aan de Paalbergweg op bedrijventerrein Amstel III in Amsterdam-Zuidoost. DutchRE gaat het pand een nieuwe invulling geven. Dat deed het bedrijf eerder ook al met een ander kantoorpand aan de Paalbergweg. Daar zit nu het Amsterdam Health & Technology Center (AHTC), waarin allerlei bedrijven uit de gezondheidssector onderdak hebben gevonden.

Dit artikel verscheen in de Provada-special van Vastgoedmarkt van juni 2018.