Zorgvastgoed is in trek bij beleggers. In 2020 werd er voor een recordbedrag van 1,2 miljard euro in belegd. In 2021 werd dat bedrag bijna geëvenaard met zo’n 1,1 miljard euro. De populariteit is direct gerelateerd aan de demografie. Op dit moment telt Nederland 1,4 miljoen 75-plussers. In 2040 komt dat aantal uit op 2,5 miljoen naar verwachting van het CBS. Die groei is niet alleen te danken aan de naoorlogse geboortegolf van de babyboomers. Nederlanders worden ook steeds ouder. Nu wordt een Nederlandse man gemiddeld bijna 80 jaar oud en een vrouw ruim 83 jaar. In 2040 voorziet het CBS een gemiddelde leeftijd van de Nederlander van 85,5 jaar.

Waar vraag en aanbod in een economie doorgaans redelijk in balans zijn, is dat op de zorgvastgoedmarkt niet het geval. Ook al vormen 75-plussers de snelst groeiende demografische groep in ons land, het woningaanbod blijft sterk achter. ABN Amro trok half januari aan de bel. Volgens de grootbank zou grofweg de helft van de tot 2030 gewenste 1 miljoen nieuwe woningen voor senioren geschikt moeten zijn. Met deze 400.000 tot 500.000 nieuwe seniorenwoningen kunnen twee vliegen in een klap worden geslagen. De doorstroming op de woningmarkt komt op gang, terwijl nu een groot deel van de senioren nog in een te grote eengezinswoning met meerdere verdiepingen woont. Ook zullen de zorgkosten minder hard oplopen, omdat senioren met een passend woningaanbod langer zelfstandig kunnen wonen, aldus ABN.

Seniorenwoningen met gemeenschapsgevoel

Dat klinkt Erwin Drenth, Director Dutch Healthcare Investments bij Bouwinvest, als muziek in de oren. ‘Dat is precies wat we met ons zorgvastgoedfonds beogen. Een woon- en leefklimaat realiseren dat senioren in staat stelt zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen. Dat is geen overbodige luxe. Het aantal potentiële mantelzorgers per persoon is tegen 2040 gehalveerd. Nu is een op de tien werkenden actief in de zorgsector, over twintig jaar zou door de vergrijzingsgolf een op de drie in de zorg moeten werken. Dat is simpelweg onhaalbaar.’

‘Onze gebouwen hebben gelijkvloerse zorgwoningen zonder drempels, met voldoende ontmoetingsruimten en voorzieningen die zijn gericht op het voorkomen van zorg. Niet alleen met een apotheek, fysiotherapeut, wijkverpleging, huishoudelijke hulp en een supermarkt om de hoek. We werken ook met hostesses die uitjes plannen en eenzaamheid verhelpen. In al onze woonzorgbouwen creëren we bovendien een gemeenschapsgevoel, zodat bewoners een beroep op elkaar kunnen doen. Zo proberen we een omgeving te maken waarin formele zorg door een zorginstelling zo lang mogelijk wordt uitgesteld.’

Werk aan winkel

Bouwinvest is met zijn Healthcare Fund een van de meest actieve Nederlandse institutionele investeerders op de zorgvastgoedmarkt. Het fonds belegt exclusief voor pensioenfonds bpfBOUW in zorgvastgoed. Eind 2021 bedroeg het belegde vastgoedvermogen 460 miljoen euro. De komende jaren zet het fonds een paar tandjes bij, vertelt fondsdirecteur Drenth. ‘Onze opdrachtgever heeft ons een mandaat gegeven het fondsvermogen de komende drie jaar te verdubbelen naar 900 miljoen euro. Het geïnvesteerde vermogen zit voor respectievelijk 40 procent in verzorgd wonen, 40 procent in intramurale zorg en 10 procent in zorgcentra met eerstelijnszorg.

De vraag naar al deze segmenten is groot en het tekort zal alleen maar verder oplopen. Zo voorziet de Taskforce Wonen en Zorg dat het aantal mensen met dementie in 2035 verdubbelt naar 520.000. De komende tien jaar zijn volgens de taskforce bij ongewijzigd beleid ook nog 50.000 extra verpleegzorgplaatsen nodig. Het aantal zelfstandig wonende mensen met een fysieke beperking zal eveneens fors stijgen, van 330.000 naar bijna 500.000.’

Maatschappelijk rendement

Met de beoogde verdubbeling van het fonds wil bpfBOUW zijn maatschappelijke verantwoordelijkheid nemen, betoogt Drenth. ‘De S van social in het ESG-beleggingsbeleid vinden steeds meer pensioenfondsen heel belangrijk. Onze opdrachtgever wil zijn investeringen laten neerslaan in ons land, zorginstellingen helpen én senioren helpen aan geschikte en betaalbare middenhuur. Maatschappelijk rendement en financieel rendement mogen met elkaar in balans zijn. Ons financieel rendement is niettemin behoorlijk. Ons streven is een rendement van 5 tot 7,5 procent op de lange termijn. Dat rendement is voornamelijk afkomstig van huurinkomsten, het direct rendement. Dankzij veel nieuwe toetreders en een relatief beperkt aanbod dalen de aanvangsrendementen van zorgvastgoed namelijk.’

Bewustwording

Dat in Nederland kapitaal voor zorgvastgoed ruimschoots voorhanden is, wil volgens Drenth niet zeggen dat het tekort snel kan worden ingelopen. ‘Helaas verkopen gemeenten hun grond nog vaak aan de hoogste bieder. Zorgvastgoed legt het dan altijd af tegen commercieel aantrekkelijkere bestemmingen als koopwoningen. De Taskforce Wonen en Zorg vergroot gelukkig wel de bewustwording bij gemeenten. In steeds meer gemeenten krijgen zorgwoningen een plek in woonvisies. Het is echter niet genoeg als het enkel op papier staat, het zou helpen als gemeenten hun ambitie vertalen in harde doelstellingen en beleid. Een belangrijk instrument is het sturen op bestemmingswijzigingen of erfpachtcontracten. Er zijn heel veel gebouwen die plaats moeten maken voor nieuwbouw. Zet daar specifiek een zorgbestemming of maatschappelijke bestemming op. Zo konden we in Nieuwegein en Haarlemmermeer lege kantoren herontwikkelen naar een verpleeghuis.’

Ook is het cruciaal dat gemeenten op die manier een gelijk speelveld creëren, vervolgt hij. ‘De ontwikkeling van zorgvastgoed is duurder dan regulier vastgoed. De bouw kost wat meer tijd, een huis moet draaicirkels hebben, een koelingssysteem is vanwege klimaatverandering noodzakelijk. Bouwinvest maakt graag nadrukkelijk afspraken met gemeenten. Zo hebben we bijvoorbeeld in Amsterdam een erfpachtcontract met de afspraak dat zolang het gebouw functioneert als verpleeghuis we minder erfpacht betalen. Maken we er woningen van, dan betalen we meer. In Gouda realiseren we een woonzorgcomplex met gemeenschappelijke ruimtes. We spraken af de woningen enkel beschikbaar te stellen aan senioren, niet uit te ponden en een voorziening voor de hele buurt te creëren. In ruil daarvoor kregen we korting op de grondprijs.’

Regierol

De oplossing van het seniorenwoningtekort moet echter niet alleen aan gemeenten worden overgelaten. ‘Er is geen algemeen beleid. De huidige regels voorzien vaak niet in de bouw van nieuw zorgvastgoed. Ambtenaren zeggen dus vaak: het kan niet. Dat het wel lukt, is vaak te danken aan individuele kartrekkers die met de vuist op tafel slaan. We hebben daarom echt de sturende rol van het Rijk nodig. Woonzorg moet een hoge prioriteit krijgen. Ik hoop dat het nieuwe kabinet dit hoog op de agenda zet. De landelijke overheid moet zo snel mogelijk kaders stellen en handvatten bieden aan gemeenten. Leg bijvoorbeeld in elk woningproject vast dat minstens 10 procent een seniorenwoning moet zijn.’

‘Dat Nederland een relatief egalitaire woningmarkt heeft, is te danken aan het verplichte percentage sociale woningen. Zoals sociale woningen zijn verankerd in de woningwet, zou dat ook voor seniorenwoningen moeten gelden. Met een daadkrachtige nieuwe minister van Wonen als Hugo de Jong en een ervaren zorgbestuurder Conny Helder als minister voor langdurige zorg moet dat goedkomen.’

Verhuisbereid

Zijn senioren eigenlijk wel verhuisbereid? Als medeoorzaak van de huidige wooncrisis worden ook senioren aangewezen die blijven zitten in hun te grote eengezinswoningen. Drenth vindt dat een ongenuanceerde en onterechte gevolgtrekking. ‘Als er een goed alternatief zou zijn, zijn zij wel bereid te verhuizen. Ze hoeven geen huis van 180 m2 met steile trappen en een arbeidsintensieve tuin. Er is echter amper beschikbaar aanbod. Senioren willen graag in hun eigen wijk blijven wonen. De meesten hebben bovendien een klein hypotheekje en dus zeer lage woonlasten. Een stel van 70 jaar dat naar een senioren(zorg)woning verhuist zal er permanent gaan wonen. Een maandhuur van 1.500 euro en nog twintig jaar te leven, dat is teveel. Logisch dat ze daar niet voor kiezen. We moeten hen daarom kwalitatief hoogwaardige woningen in de buurt bieden tegen een schappelijke prijs. Met zorg in de buurt, zodat een toekomstige zorgvraag kan worden beantwoord.

Een mooi voorbeeld is Life in Houthavens Amsterdam. Hier wonen gelijkgestemde Amsterdammers die naar elkaar omkijken. We bieden ze een rustige plek op loopafstand van de bruisende stad, zodat hun actieve sociale leven intact blijft. Dit soort seniorenappartementen is niet aan te slepen, ook in vergrijzende vinexsteden met een uniforme doelgroep als Almere, Nieuwegein en Alphen aan den Rijn. Eén verhuizing brengt een cascade van vier tot vijf verhuizingen teweeg. Dat laat onverlet dat we ook bestaande woningen geschikt moeten maken voor ouderen.’

Grote deal

Heeft het Healthcare Fund genoeg nieuwe aanwinsten op het oog om de groeispurt te verwezenlijken? ‘Het is hard werken om jaarlijks 150 miljoen euro om te zetten in kwalitatief hoogwaardig product. Wij doen echter geen concessies aan onze eisen. Onze portfolio bestaat voor het grootste deel uit nieuwbouw. Maar we kopen ook bestaande bouw zoals vorig jaar in Katwijk en Eindhoven. De gemiddelde fondsinvestering bedraagt 20 miljoen euro per project. Er zijn enkele goede proposities op markt van tegen de 50 miljoen euro. Daarvoor zijn we ook in de markt.’

‘Zo hebben we recent bijvoorbeeld een overeenkomst gesloten met een waarde boven de 70 miljoen euro. We laten ook oude verpleeghuizen herontwikkelen naar moderne woonzorgcentra. Bouwinvest heeft daartoe een kaart gemaakt met alle oude zorggebouwen in Nederland; 55 procent voldoet niet meer aan de moderne eisen. Woningcorporaties en zorginstellingen hebben vaak niet het geld of de expertise om deze gebouwen te moderniseren en Paris Proof te maken, dat wil zeggen vrijwel energieneutraal uiterlijk in 2050. Bouwinvest kan en wil dat samen met hen doen.’

Dit artikel is gesponsord door Bouwinvest.