blog

Oh Oh Den Haag, Haagse noodknop slaat de plank mis

Vastgoedbeheer

Oh Oh Den Haag, Haagse noodknop slaat de plank mis
Martijn Onderstal

De ‘noodknop’ op de markt voor middenhuur is de laatste tijd al zeer regelmatig in het nieuws geweest. Zo riep Minister Ollongren (Binnenlandse Zaken) al in oktober 2018 in een toespraak om de noodknop in te voeren.

Het idee hierachter was om de verhuurders in de grote steden tegen te houden als ze prijzen te ver opdrijven. Dit betrof een landelijk plan. Afgelopen week heeft Gemeente Den Haag bekend gemaakt dat zij niet wachten op de minister. Per 1 juli start de Haagse gemeente met hun eigen ‘noodknop’.

De Haagse noodknop houdt in dat huurwoningen die volgens het WWS in het segment van  720 – 951 euro vallen, vanaf 1 juli 2019 niet meer mogen worden verhuurd aan personen met een inkomen boven een bepaalde grens (57.000 euro voor eenpersoonshuishoudens en 67.000 euro voor tweepersoonshuishoudens). Daarnaast wordt het splitsen van woningen op veel plekken in de stad verboden.

Deze noodknop slaat de plank echter volledig mis. Het plan zou de middeninkomens meer mogelijkheden moeten geven om te huren, er is in theorie namelijk minder concurrentie op de huurmarkt. Maar de huidige vraag naar middenhuur is zo groot dat het aanbod in de verste verte niet in de buurt komt. De huidige krapte zal daarom aanblijven en de maatregel kan rustig worden gezien als een druppel op een gloeiende plaat. Mijn conclusie: Den Haag speldt haar inwoners een aap op de måh!

Wat mij verder opvalt is dat de huidige regeling niks vermeldt over de hoogte van de huurprijzen. Deze mogen (nog) door de verhuurder worden bepaald, omdat het over de vrije sector gaat. Het idee is waarschijnlijk dat door de restrictie van mogelijke huurders de huren op termijn zullen dalen. Wat de gemeente hier echter vergeet is dat het tekort aan middenhuur gigantisch is. Ook kunnen huurders bij een gelijk verdeeld totaalinkomen van 67.000 euro, gemiddeld genomen nog steeds een huurprijs betalen van circa  1.400 euro per maand. De huidige noodknop zal daarom niet tot huurverlagingen gaan leiden en evenmin tot een evenwichtigere huurmarkt. En was dit niet het doel van de gemeente?

Ten slotte geeft Den Haag hier volgens mij een verkeerd en gevaarlijk signaal mee af. Het ingrijpen op marktwerking leidt bij veel beleggers tot onrust. Zij zullen een afwachtende houding aan gaan nemen en stellen hun investeringen in de gemeente uit. Iets dat contraproductief werkt en het verschil tussen vraag en aanbod niet oplost.

Een echte oplossing voor het probleem ligt volgens mij juist bij het vergroten van het aanbod, en niet bij het verkleinen van de vraag. Het afgeven van meer bouwvergunningen en het creëren van een goed investeringsklimaat voor investeerders en ontwikkelaars leidt tot meer aanbod. Hierdoor is het tekort in dit segment sneller op te lossen dan door het (kunstmatig) snijden in de vraag. Het creëren van onrust in de markt werkt alleen maar averechts en zal leiden tot nog grotere tekorten op langere termijn. Oh oh Den Haag, wees gewaarschuwd!

Over de auteur
Martijn Onderstal is co-head Valuation bij Savills. Martijn heeft ruim 15 jaar ervaring als taxateur, met een sterke focus op omvangrijke portefeuillewaarderingen. Naast het adviseren van vastgoedbeleggers, woningcorporaties, banken en (lokale) overheden, zet Martijn zijn expertise in om junior taxateurs en studenten bij Savills op te leiden.

Reageer op dit artikel