Bent u het met mij eens dat koppen zelden de lading van een stuk dekken? Dat hoeft blijkbaar niet, wie is tegenwoordig nog geïnteresseerd in inhoud of nuance? Koppen trekken aandacht, ook al slaan ze nergens op. En wie niet verder leest, weet niet anders dan dat het ook de waarheid is. Sex sells, onzin verkoopt. Maar ik ben blij dat ik uw aandacht nog steeds heb. Hou dat nog even vast.
Vastgoedseks bestaat niet. Zo sexy is vastgoed namelijk niet. Het is over het algemeen hard werken. En wat krijgen we er voor terug? Soms een fantastisch project waar heel Nederland haar bewondering over uitspreekt. Maar doorgaans is het meer van hetzelfde. Daarom is het juist mooi als er soms wél verleidelijke schoonheid wordt opgeleverd. En niet zelden door herbestemming.
Herbestemming voorbij?
Maar het lijkt tegenwoordig alsof transformatie en herbestemming niet meer serieus worden genomen. Of erger nog, dat het niet meer nodig is of gebeurt. Na enkele glorieuze jaren tussen 2013 en 2016 ging in 2017 het roer om. Vooral bij vastgoedadviseurs. Nut en noodzaak werden ineens in twijfel getrokken en dat werd in de media breed uitgemeten. Naar de reden is het gissen. Ik kan mij niet geheel aan de indruk onttrekken dat de transformatie-agenda niet meer zo bij paste bij de honger naar nieuwbouw. Dus moest het overboord. Inderdaad, dit is een mening en geen feit. Maar meestal moet u het bij wat u leest doen zonder deze laatste toevoeging.
Wat wel een feit is, is dat transformatie en herbestemming nog steeds volop gebeuren. In de kantorenmarkt is op basis van gegevens van Rudolf Bak in 2018 bijna 700.000 vierkante meter verdwenen, waarvan een groot deel een nieuw leven heeft gekregen. Dat is minder dan in 2016 en 2017. Maar wel vergelijkbaar met de transformatiejubeljaren van daarvoor. Zo minimalistisch is het dus niet waar we vandaag mee bezig zijn. Ik zie of hoor er zelden nog iemand over.
Toch vermoed ik dat het einde ook nog lang niet nabij is. Wel verdwijnt het accent op kantoren. Maar kijk naar andere segmenten. Volgens Locatus hebben vorig jaar 2.000 winkelpanden een andere functie gekregen. Meestal woningen. Ook in religieus vastgoed zien we heel veel herbestemmingen. Voldoende om er aparte congressen over te organiseren. En ik verwacht dat het een kwestie van tijd is dat in de agrarische sector op grotere schaal vastgoed leeg komt te staan. Het issue van gebouwen die hun functie verliezen is niet verdwenen. Dat zal ook nooit gebeuren.
Zo, de cijfertjes hebben we gehad. Blijft u erbij?
Nieuwe vastgoedkathedralen
Wie niet snapt dat herbestemming van alle tijden is, begrijpt vastgoed niet. Transformatie staat nieuwbouw ook helemaal niet in de weg. Alleen levert het soms wel echte schoonheid op. Neem de winnaars van enkele grote vastgoedprijzen. Of het nu de NRW-prijs (Catharinasteeg, Leiden), de BNA Architectuurprijs (Het Gelders Huis, Arnhem) of onze eigen Rabo Vastgoedprijs (A’dam Tower, Amsterdam) is: renovatie en herbestemming creëren leven. Dat voel je als je er rondloopt.
Herontwikkeling zorgt voor de nieuwe vastgoedkathedralen. Monumenten met historie, klaar voor de toekomst. Eentje die daarbij in bijzonder in het oog springt is de LocHal in Tilburg. Ben je in de buurt, ga er zeker naar toe. Toen ik daar vorige week naar binnen liep, bekroop mij een gevoel van trots: trots op mijn stad en trots op de sector. Wát een prachtig project. Een ander project waar ik naar uitkijk is het oude postkantoor aan het Neude in Utrecht. Dat wordt nu omgebouwd tot een combinatie van een bibliotheek, retail en horeca. En dit zijn maar een paar voorbeelden. Maar allemaal potentiële prijswinnaars van morgen.
Practise what you preach
Wat doen jullie dan zelf, hoor ik vaak? Veel, al staat dat niet elke dag met hoofdletters in de krant. Dat hoeft ook niet. Onze filosofie is om lokaal waarde toe te voegen. En als we moeten kiezen, dan kiezen we voor herontwikkeling. Sterker nog, onze ambitie is om tussen 2018 en 2023 de financiering van in elk geval 20.000 betaalbare woningen via transformatie en herontwikkeling van bestaand vastgoed mogelijk te maken. Vorig jaar eindigde de teller op iets meer dan 8.300 woningen, ofwel meer dan 800.000 vierkante meter. Best vreemd voor een bank die dicht is. Voor iemand die niet verder komt dan de kop van een bericht in de Telegraaf, is dit inderdaad de waarheid. Maar tussen dicht en selectief zijn, zit een wereld van verschil. Het verschil tussen een kop en de nuance.
Over de schrijver
Maarten Donkers is Hoofd Kennis & Sturing at Rabo Real Estate Finance
