Kunstenaar en ambachtsman waren eeuwen geleden nauw verwant, wat wil zeggen dat kunstenaars zich in de eerste plaats ambachtslieden – beeldhouwers, schilders, tapijtwevers – noemden. Pas sinds de laatste eeuw zijn kunstenaars zich gaan beschouwen als doorgaans onbegrepen virtuozen die een positie innamen tussen aardse stervelingen en hogere wezens. ‘Ik ben een god in het diepst van mijn gedachten’ wist de dichter Willem Kloos stellig. Nu gaat het wat ver om te beweren dat taxateurs een dergelijke kwalificatie pretenderen, maar soms lijken taxatierapporten een realiteit beschrijven die niet direct in de werkelijkheid van alledag te herkennen is —welhaast een surrealistisch geschrift. Het surrealisme, een van oorsprong literaire stroming die ook in de schilderkunst haar sporen heeft nagelaten (Dali), is wel gedefinieerd als: ‘Automatische spontaneïteit in zijn meest pure vorm, waarin men probeert — verbaal, door het geschreven woord, of in welke vorm dan ook — de manier van denken te laten zien, geleid door fantasie, zonder enige controleerde ratio en los van morele waarden’.
Leiden door de koopsom
Aan deze ‘vrije associatie’ ontkwam ik niet toen DNB onderzoeksresultaten naar woningtaxaties publiceerde, waarbij ruim 200.000 woningtaxaties in de periode 2012-2017 onder de loep waren genomen. En de toezichthouder windt er geen doekjes om. Na de commerciële taxateurs (SNS-debacle, AQR) zijn de woningtaxateurs ‘aan de beurt’: er is sprake van systematische overwaardering. De getaxeerde waarde blijkt maar liefst in 95 procent van de gevallen gelijk aan of hoger dan de koopsom te zijn. In bijna zestig procent van de gevallen is de taxatiewaarde hoger dan de koopsom. De gemiddelde overwaardering ligt rond de vijf procent. In een derde van de gevallen is de taxatiewaarde exact gelijk aan de koopsom: tot op de euro nauwkeurig! Dit suggereert volgens DNB dat taxateurs zich in deze gevallen laten leiden door de koopsom. Taxatiewaarden lager dan de koopsom komen slechts in ruim vijf procent van de gevallen voor. Sinds de introductie van de wettelijke LTV-limiet in 2013 wordt vaker exact op de koopsom gewaardeerd, en minder vaak erboven. Het lijkt er volgens DNB op dat de waarde vaak niet onafhankelijk tot stand komt, maar is gebaseerd op de koopsom. Hierdoor wordt oververhitting van de woningmarkt in de hand gewerkt en de effectiviteit van de LTV-limiet ondermijnd. De huishoudens kunnen te veel lenen en de banken onderschatten de kredietrisico’s van hun hypotheekportefeuille. Dat hiermee een wereldwijde crisis, zoals in 2008, in gang gezet kan worden, is men kennelijk alweer vergeten.
Gemanipuleerd
Vrij vertaald zegt de toezichthouder: alle vooroordelen die men maar zou kunnen hebben over woningtaxaties, kloppen en worden door dit onderzoek bevestigd. Iedereen speelt onder één hoedje. Kopers, verkopers, taxateurs, adviseurs en woningfinanciers doen ‘alles wat maar nodig is’ om ‘de deal’ te kunnen maken. Taxaties worden daartoe welbewust gemanipuleerd. Corrigerende mechanismen werken niet of worden opzettelijk genegeerd: hebzucht verblindt. Ook het NRVT ontkomt niet aan het zoveelste schot voor de boeg van de toezichthouder. ‘Er zijn maatregelen gewenst om de onafhankelijkheid, en daarmee de kwaliteit, van taxaties te verbeteren. DNB en AFM hadden eerder al geconcludeerd dat zelfregulering tot nu toe onvoldoende heeft gewerkt en gepleit voor wettelijke normen om de kwaliteit van woningtaxaties te verbeteren’.
Tot nu toe heb ik in de (vastgoed)pers weinig of geen tegengas gezien. Of kan het de vaderlandse pers niet echt boeien? Worden er onderzoeken voorbereid die het tegendeel gaan aantonen? Het DNB-onderzoek roept onwillekeurig de vraag op of controles door validatie-instituten wel kunnen dienen als controle op de getaxeerde waarden (naast het controleren van het taxatieproces) en of het NRVT voor haar toezicht geheel of gedeeltelijk op die validaties kan steunen.
Modeltaxaties
Ik heb de indruk dat DNB veel meer fiducie heeft in geautomatiseerde woningtaxaties en daarop aanstuurt. Deze tendens naar modeltaxaties is ook waar te nemen in andere dossiers, zoals die van de WOZ-taxaties en taxaties voor woningcorporaties. Nu is een taxateur, kunstenaar of subjectief oordelende sterveling, nog nodig om de uitkomsten van een model tot ‘de zijne’ te verklaren. Maar hoe lang nog? En passant liet DNB weten dat het nog te vroeg is voor modeltaxaties in het commercieel vastgoed. Of ze in die hoek nu opgelucht adem kunnen halen? Ik betwijfel het. De zakelijke markt kan doorgaans heel goed onderscheid maken tussen realisme en surrealisme.
Over de auteur:
Tom Berkhout is hoogleraar bij Nyenrode Business Universiteit l Nyenrode Real Estate Center
