Altera streeft ernaar om haar woning- én winkelportefeuille in 2040 Paris Proof te hebben. De vastgoedbelegger gaat de komende jaren verder met het investeren (Green Capex) in haar portefeuilles om deze doelstelling te realiseren, vervolgt Diepeveen, bij Altera werkzaam als Performance & Valuation Analyst.
Diepeveen heeft een belangrijke rol in de analyse en beoordeling van de externe taxaties. Deze ‘green capex’ investeringen komen volgens Diepeveen op dit moment echter slechts gedeeltelijk terug in de waarde. Een duurzaam gebouw is toekomstbestendig, heeft minder last van veroudering en verbruikt minder energie: deze eigenschappen moeten volgens Altera beter zichtbaar worden in de waarde. Maar het is met name belangrijk dat de taxateur de diverse ESG-criteria en -prestaties meeneemt in zijn beoordeling.
Op het gebied van ESG zijn wij een frontrunner. En dat willen we blijven.”
Frontrunner op gebied van ESG
ESG staat voor Environmental, Social & Governance. Altera hanteert al jaren een beleggingsstrategie met geïntegreerde ESG-aanpak, omdat die strategie een duurzaam rendement oplevert met een lager risicoprofiel. Wanneer Altera vastgoed aankoopt, wordt onder meer gekeken naar energieverbruik, klimaatrisico’s, materiaalkeuze, gezondheid en veiligheid. ‘Op het gebied van ESG zijn wij een frontrunner. En dat willen we blijven’, zegt CFO Cyril van den Hoogen van Altera.
Met het Klimaatakkoord van 2050 in het achterhoofd heeft Altera voor elk object een Paris Proof roadmap gemaakt. Hierbij is als uitgangpunt dat de gehele portefeuille al in 2040 Paris Proof kan zijn. In de roadmaps staat beschreven in welke tijdsvolgorde welke verbeteringen aangebracht moeten worden op het gebied van duurzaamheid en energie-efficiëntie. Dat gebeurt onder het mom van ‘first things first’, waarbij wordt gekeken naar CO₂-uitstoot en energieverbruik per vierkante meter. Voor de aanpak van de woningen is gekozen voor een structurele aanpak: met vijf gerenommeerde bouwondernemingen – met ruime ervaring in bewonersparticipatie – zijn samenwerkingen gestart. Doelstelling is om een langdurige samenwerking met deze partijen aan te gaan: transparant, tegen eerlijke prijzen.
ESG taxatie pilot
Van den Hoogen: ‘We geven er veel geld aan uit, bovendien komen de deadlines dichterbij. Het gaat toch gebeuren, dus hoe eerder je ermee begint, hoe beter. Je kunt niet alles in één keer doen, je moet ernaar toe groeien. Daarom willen wij ook graag weten wat ESG doet met de waarde van een asset. We hebben eigen mensen die zich bezighouden met ESG, maar ook taxatiebedrijven bouwen knowhow op. Je moet met elkaar in verbinding blijven, mede daarom is een ESG taxatie pilot bedacht.’
De pilot richt zich in eerste instantie op de woningportefeuille, aldus Diepeveen: ‘Dat heeft te maken met de beschikbaarheid van gedetailleerde ESG-informatie en de homogeniteit van het vastgoedtype.’
RICS ESG Data List
Het Altera Woningfonds telt op dit moment ruim 6600 woningen. De taxateurs waar Altera mee samenwerkt, hebben de opdracht gekregen om elk zes verschillende assets te beoordelen. Elke asset behoort tot een andere bouwjaarklasse (1980-1992, 1993-2005, 2006-2019, 2020-heden en assets in de pijplijn). Voor elke asset heeft Altera de RICS ESG Data List ingevuld en gedeeld met taxateurs. Deze lijst – die mede tot stand is gekomen met input van INREV – geeft de taxateur een volledig beeld van de assets. INREV is de European Association for Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles, een in Nederland gevestigde non-profit organisatie die diensten en onderwijs biedt aan beleggers die geïnteresseerd zijn in de Europese niet-beursgenoteerde vastgoedfondsenmarkt.
Het gaat om meer dan een energielabel, bijvoorbeeld ook over klimaatrisico’s, betaalbaarheid, tevredenheid en wooncomfort.”
Marktwaarden bepalen
In de pilot – die onlangs van start is gegaan – krijgen de taxateurs de opdracht om voor elke asset twee marktwaarden te bepalen: de ‘Marktwaarde As is’ en de ‘Marktwaarde met Bijzonder Uitgangspunt’. Bij ‘As is’ gaat het om de waarde van het object op dit moment, echter beschikken de taxateurs over de volledige ESG Data List van de asset, wat een afwijking is ten opzichte van de reguliere taxaties. Bij ‘Marktwaarde met Bijzonder Uitgangspunt’ wordt uitgegaan van de situatie waarin de asset Paris Proof is. Van den Hoogen: ‘Je doet dus alsof het object al volledig Paris Proof is. Wat zou het dán waard geweest zijn? Wat zouden de huurniveaus zijn en hoe groei je naar de nieuwe markthuur? Het gaat om meer dan een energielabel, bijvoorbeeld ook over klimaatrisico’s, betaalbaarheid, tevredenheid en wooncomfort.’
Partnerschap met taxateurs
Het doel is niet alleen maar data verzamelen en delen, maar vooral ook om het gesprek met elkaar aan te gaan, zegt Diepeveen. ‘We beschouwen het als een zoektocht naar de manier waarop je ESG-criteria in taxaties kan verwerken. En we zien deze pilot als een partnerschap met onze taxateurs. Ze zien er gelukkig het belang van in, ze zijn welwillend en enthousiast. Op deze manier komen we samen een stap verder, daar ben ik van overtuigd.’
Van den Hoogen knikt. ‘Het is een ontdekkingsreis, een verkenningstocht die we samen maken. Het is belangrijk om alle hobbels en gevoelens met elkaar te delen. We zien dat taxateurs onderling er ook mee bezig zijn.’ Het doel van de pilot is verbetering van het taxatieproces met integratie van ESG-criteria. ‘Altera heeft de behoefte om het een boost te geven, dat zijn we ook een beetje aan onze stand verplicht’, aldus Van den Hoogen.
Dat vliegwiel moet in werking gaan treden, want je hebt de hele markt nodig.”
Provada
Wanneer de pilot is afgerond, wil Altera de bevindingen, conclusies en aanbevelingen graag delen met de markt. Van den Hoogen: ‘Ik heb nog geen idee hoe we dat precies gaan doen, maar denk aan een symposium tijdens de Provada. Dat vliegwiel moet in werking gaan treden, want je hebt de hele markt nodig.’
Dit artikel is gesponsord door Altera Vastgoed.
