nieuws

Hoe LRC na tien jaar toch op zijn pootjes terechtkwam

Beleggingen

Corio zou Leidsche Rijn Centrum kopen tegen een relatief hoge bruto yield van 6,25 procent van ASR Vastgoed Projecten. Dankzij het gerealiseerde huurprijsniveau en de blakende vastgoedbeleggingsmarkt lijkt ASR het stadscentrum tegen een fors scherpere yield van de hand te kunnen doen.

Hoe LRC na tien jaar toch op zijn pootjes terechtkwam
Brusselplein in Leidsche Rijn Centrum in Utrecht

Zoals Vastgoedmarkt eerder meldde zal ASR het stadscentrum van de hand doen zodra de bezettingsgraad op 100 procent ligt. Klépierre, waarin Corio in 2014 opging, haakte medio 2016 definitief af als koper. Op dit moment is ruim 90 procent van de retail, horeca en voorzieningen verhuurd. Hoewel ASR Vastgoed Projecten extra geïnvesteerd heeft in de kwaliteit van Leidsche Rijn Centrum en de rentelasten op de grond niet gering waren, lijkt de vermogensbeheerder toch een goed rendement op het project te kunnen maken. Dat blijkt uit een interview met ceo Dick Gort, dat op 23 november in de november-editie van Vastgoedmarkt verschijnt.

Minimale huur 290 euro

Dat komt omdat ASR en Vesteda in 2008 waren gedwongen om LRC tegen een relatief lage prijs aan Corio te verkopen. Hoe zat het ook alweer? Al begin 2008 wees gemeente Utrecht de tender voorlopig toe aan het toenmalige Fortis Vastgoed Ontwikkeling en Vesteda. Corio bedong bij Utrecht daarvoor een rol als eindbelegger van het winkelcentrum. Als eigenaar van Hoog Catharijne wilde het namelijk een grote vinger in de pap bij de nabijgelegen potentiële concurrent. Utrecht stemde in op voorwaarde dat Corio Hoog Catharijne grootschalig zou renoveren.

Verplichte bar 6,25 procent

De financiële voorwaarden die Corio afdwong, brachten Utrecht in 2008 echter in conflict met de vier verliezende ontwikkelconsortia. Corio had met Utrecht een koopprijs tegen een brutoaanvangsrendement van ongeveer 6,25 procent vastgelegd voor het winkelcentrum en een minimale huurwaarde van 290 euro per m2. Op basis hiervan bepaalde Utrecht de grondwaarde op minimaal 118 miljoen euro. Vier van de vijf combinaties weigerden hierop in te schrijven. Volgens hen lag de grondwaarde tussen de 30 en 40 miljoen euro te hoog. Ook het minimale huurniveau vonden ze te risicovol.

Fortis VO en Vesteda schreven zich als enige in, omdat ze er desondanks vanuit gingen een goed rendement te kunnen maken. Totdat op 15 september 2008 Lehman Brothers failliet ging, de vastgoedmarkten instortten en de eerdere rekensommetjes niet meer klopten. Vanaf het tekenen van de definitieve grond- en ontwikkeldeal begin 2010 begonnen de ontwikkelaars druk op Utrecht uit te oefenen om de grondprijs te verlagen en het winkelprogramma te verkleinen. In 2012 stemde de gemeente in het winkelprogramma te verkleinen van 47.000 m2 naar 38.000 m2.

Corio pleitte daarna in een brief aan de gemeente voor een omvang van maximaal 18.000 m2. Twee derde van de ketens bleek zich niet te willen vestigen op de vinexlocatie, had Q&A voor Corio uitgezocht. In 2015 schrapte Utrecht nog eens 10.000 m2 retail door het gepland buurtwinkelcentrum aan de zuidkant van LRC af te blazen. Klépierre, na medio 2014 eigenaar van Corio, zag het project totaal niet zitten. In 2015 kwam Klépierre met ASR overeen alleen de eerste fase van het winkelprogramma te kopen.

Tussen 180 en 500 euro

Toen eind 2015 ook beoogd anchortenant V&D nog eens failliet ging, was de boot helemaal aan. Medio 2016 trok Klépierre zijn handen van LRC af en nam ASR de 26.500 m2 retail en horeca zelf in belegging. Dick Gort wil niet teveel kwijt over deze episode, ook omdat het deels om beleid van zijn voorgangers gaat. Wel bevestigt hij dat niet is getornd aan de grondprijs. ‘Die afspraak stond zwart-op-wit.’ Over de financiële afhandeling met Klépierre mag hij niets vertellen. Wel stelt hij ASR financieel niets te klagen heeft. ‘De gerealiseerde winkelhuren in LRC variëren tussen de 180 en 500 euro per m2 per jaar.’

Daarmee lijkt ASR een gemiddeld huurniveau boven de 290 euro per m2 per jaar te hebben gerealiseerd. In een tijd dat zelfs perifere winkelcentra als warme broodjes over de toonbank gaan, is LRC een gewild beleggingsobject. ASR zal blij zijn dat het LRC niet tegen een bar van 6,25 procent aan Klépierre hoefde te leveren. Een hoogwaardig stadscentrum dat meer lijkt op een highstreet dan een winkelcentrum en waar het verzorgingsgebied nog fors groeit, is meer waard. Het zal niet verrassend zijn als LRC tegen een yield van tussen 5,50 en 5,75 procent wordt opgepikt.

Reageer op dit artikel