Peter Klevering van Dura Vermeer ziet samenwerking als de sleutel tot succesvolle gebiedsontwikkeling. ‘Dat begint met elkaar écht te leren kennen. Daar moet je veel tijd en energie in steken. Partijen zeggen te makkelijk dat ze elkaar begrijpen, maar vaak is dat nog niet zo. Er zijn bijvoorbeeld ingesleten vooroordelen over overheden die slecht kunnen prioriteren of beslissingen nemen en andersom is er het beeld van een ontwikkelaar die opportunistisch uit is op het snelle geld. Pas als je elkaar leert doorgronden, kun je begrijpen welke gevoeligheden er spelen in de achterban die van invloed kunnen zijn op een project – bijvoorbeeld als de lokale politiek ergens nog niet over uit is.’
Dit proces van doorgronden is een belangrijke randvoorwaarde, zegt Klevering. ‘Het leidt tot gezamenlijk vertrouwen. Op basis daarvan kun je op zoek naar wat bindt: Welke dromen en ambities delen we voor een bepaalde plek? En hoe gaan we die vormgeven?’
Bij Dura Vermeer noemen ze dit het Gedeeld Verlangen. In de podcast Vastgoedmarkt on air – live vanaf de Provada – heeft Klevering al uitgelegd hoe dat in zijn werk gaat.
Zeven lagen
Maar daarmee staat een project nog niet in de steigers, zo vervolgt de divisiedirecteur Vastgoed. ‘Als we dat vertrouwen op orde hebben en we hebben de ruimte om samen die droom te gaan vormgeven, dan is het belangrijk om de ambities te prioriteren. Daarom heeft Dura Vermeer het “Zeven Lagen van Toekomstgerichte Gebiedsontwikkeling”-model ontwikkeld. Het is een beetje ontleend aan Jan Gehl. Dat is een bekende Deense stedenbouwer. Hij zei: eerst het leven, dan de ruimte en dan de gebouwen. Wij hebben dat uitgebreid naar zeven lagen, opgedeeld in een mens-kant en een aarde-kant. Wij beginnen bij de mensen, dan volgt de dynamiek – alles wat in zo’n gebied beweegt – en dan de gedeelde ruimte en het gebouwde programma. Vervolgens komen de verbindingen, de natuur en de onderlaag – alles wat er in en aan de bodem beweegt.’
Leidraad
De volgorde in dit raamwerk geeft niet de belangrijkheid aan, benadrukt Klevering. Per laag en per discipline worden de ambitie en de concrete oplossingen die daarbij horen omschreven. ‘Daarover hebben we het eerlijke gesprek. In hoeverre zet je in op de component materiaal, bijvoorbeeld. Is dat belangrijker of minder belangrijk dan de sociaal-maatschappelijke kant? Daar zit geen goed of fout in, maar je zult met elkaar weloverwogen keuzes moeten maken over specifieke plekken of opgaven. Je kunt niet op elk onderwerp een tien scoren. Op sommige punten zul je tevreden moeten zijn met een zes of zeven.’
Je zult met elkaar weloverwogen keuzes moeten maken over specifieke plekken of opgaven. Je kunt niet op elk onderwerp een tien scoren”
Tevens maakt het framework de ESG-doelstellingen concreet en tastbaar. Maar het belangrijkste is: het model is een leidraad waar alle partijen op kunnen terugvallen, zo legt Klevering uit. Ook als de samenwerking wat moeilijker is. ‘Gebiedsontwikkelingen lopen over jaren, dus daar gaat per definitie een conjunctuurgolf overheen en in sommige gevallen ook een politieke verschuiving. Dus de samenwerking moet heel robuust zijn.’
Investering
Wie zitten er aan tafel om de ‘puzzel’ met de zeven lagen te maken? Dura Vermeer heeft het liefst zoveel mogelijk disciplines erbij. Klevering: ‘Wij geloven in lokale betrokkenheid. Dura Vermeer telt vijf ontwikkelende bouwbedrijven door het hele land, met ondersteuning van landelijke kennis en expertise vanuit Utrecht. Zo komt er altijd een lokaal team aan ontwikkelmanagers, conceptontwikkelaars en gebiedsontwikkelaars aan tafel. Wij vragen ook aan de gemeente om met de juiste mensen te komen, dus niet alleen de projectleider die de disciplines op afstand aanstuurt. We willen bijvoorbeeld graag de stedenbouwkundige van de gemeente spreken, de ambtenaren die over mobiliteit gaan of het woonprogramma. In het verleden hebben we geleerd dat het natuurlijk een investering in tijd en geld kost, maar het voorkomt dat je verderop in het proces vastloopt. Die investering verdient zich dubbel en dwars terug!’
Vertrouwen
Gemeentes staan daar ook zo in, ziet Klevering. ‘Wat vooral goed lukt, is het creëren van vertrouwen en transparantie. Ik zou eigenlijk ook niet weten waar je geheimzinnig over moet doen. Gebiedsontwikkeling is uiteindelijk een verzameling van bouw- en infrastructurele projecten, de kosten en opbrengsten zijn goed te berekenen. Dat is geen rocket science. Dus als een gemeente wil weten hoe onze businesscase eruitziet, dan kunnen ze een paar adviseurs inhuren die dat op een paar procent nauwkeurig kunnen uitrekenen. Maar ik zou niet precies weten waarom, want we kunnen het ook gewoon vertellen. Andersom willen wij van een gemeente graag weten waar zij zich zorgen over maken en welke belangen zij dienen. Van daaruit kunnen wij de ambities vastleggen en prioriteren.’
Het vasthouden aan de uitgangspunten is soms wel een uitdaging”
Daar ligt niet de crux. Het vasthouden aan de uitgangspunten is soms wel een uitdaging, constateert Klevering. ‘Dat komt mede doordat daar een politieke component aan zit. Als er een verschuiving is in de gemeenteraad, kan er ook een andere kijk op het woonprogramma komen. Helaas is dat geen uitzondering. Het leidt niet altijd tot de gewenste versnelling in gebiedsontwikkeling, dus dat moet je goed managen. Juist dat is de reden om de ambities aan de voorkant heel goed met elkaar af te stemmen!’ Het gaat daarbij niet om een dichtgetimmerd “regeerakkoord”, zo geeft hij aan. ‘Want dichtgetimmerde plannen zijn per definitie niet flexibel.’
Proces
Klevering raadt aan om alle ambities, prioriteiten én het voorgestelde werkproces vast te leggen in een tastbaar document. Het liefst in een aantrekkelijke uitgave, in de Provada-podcast noemde hij zoiets een “trouwboekje”. Zo’n document kunnen alle partijen te allen tijde uit de kast trekken als het nodig is. Zelf pakt hij het boekje Zo maken wij De Suikerzijde erbij, dat Dura Vermeer en de gemeente maakten voor de ontwikkeling van een stadsdeel op het terrein van de voormalige Suikerfabriek in Groningen. Klevering: ‘Dit document gaat over de ruimtelijke, kwalitatieve en programmatische ambities voor het gebied, maar het gaat nadrukkelijk over het proces. Dus niet alleen over wát we maken, maar ook over hóe we het maken.’
De divisiedirecteur Vastgoed ziet de ontwikkeling in Groningen als een van de succesvolle voorbeelden van de manier waarop Dura Vermeer samenwerkt, andere projecten zijn de Sportcampus in Rotterdam of RijswijkBuiten. ‘Ik denk dat er steeds meer aandacht is voor de samenwerking en de continuïteit in de uitgangspunten. Dat zorgt ervoor dat projecten soepel en sneller verlopen. En dat geeft energie. Ik zie dat bijvoorbeeld terug in een heel klein personeelsverloop. Mensen vinden het belangrijk om aan een leuk project te werken. Voor Suikerzijde zitten er nog bijna een-op-een dezelfde mensen aan tafel!’
Gedachtegoed
Versnelling door samenwerking – uitgewerkt in het concept Gedeeld Verlangen en het zeven lagen-model – heeft Dura Vermeer ontdekt tijdens partnerselecties bij gemeenten. Maar de manier van samenwerking is niet exclusief daarvoor, benadrukt Klevering. ‘Dit gedachtegoed is ook niet specifiek op gebiedsontwikkeling toepasbaar, maar op alle programmatische opgaven met een bepaalde mate van complexiteit die vraagt om het prioriteren van ambities.’
Lees ook: ‘Samenwerking is sleutel tot versnelling in gebiedsontwikkeling’ Of luister de podcast Vastgoedmarkt on air – live vanaf de Provada.
Lokale betrokkenheid
Klevering mag zich per 1 september definitief divisiedirecteur noemen, maar hij werkte al langer als interim divisiedirecteur Vastgoed bij Dura Vermeer. Hij ging in 2019 bij Dura Vermeer werken als achtereenvolgens projectdirecteur en directeur Gebiedsontwikkeling. Maar waar gaat hij in zijn nieuwe functie op sturen? ‘Voor mij staat het lokale ondernemerschap van Dura Vermeer voorop’, zegt Klevering. ‘Dura Vermeer is al 170 jaar een succesvol bouwbedrijf en we worden een steeds betere gebiedsontwikkelaar. Op een aantal plekken zijn we echt heel goed, al zeg ik het zelf. De opgave die voor ons ligt is om van dat kwaliteitsniveau de landelijke standaard te maken. Dat gaan we doen via de vijf regionale bedrijven – in Amsterdam, Rotterdam, Den Bosch, Hengelo en Utrecht – die inhoudelijk worden ondersteund met landelijke kennis en expertise op gebieden als acquisitie, conceptontwikkeling, gebiedsontwikkeling en marketing en verkoop, maar ook met kennis van de divisie Dura Vermeer Infra. Op zo’n manier kunnen we uniforme kwaliteit combineren met de lokale betrokkenheid waar mensen ons van kennen. Gebiedsontwikkeling wordt steeds complexer, maar zo bieden we de vernieuwing en slagkracht die nodig is om succesvol te blijven op elke schaal.’
Dit artikel is gesponsord door Dura Vermeer.
