De woningbouw versnellen komt zeker in de Randstad al snel neer op binnenstedelijke verdichting. Bouwen bij bestaande infrastructuur heeft immers het voordeel dat wegen, openbaar vervoer en andere voorzieningen er al zijn. “Maar juist op die plekken is bouwen technisch en logistiek gezien vaak de grootste uitdaging”, zegt Boaz de Boer, directeur Commercie bij Heddes Bouw & Ontwikkeling. “Binnenstedelijk ontwikkelen betekent bouwen op kleine bouwplaatsen, met een slechtere bereikbaarheid en veel stakeholders.”
Sneller en schoner
Volgens De Boer komen veel van die uitdagingen samen in het project Waldorp Four. Aan de Waldorpstraat verrijzen vier torens die straks de skyline van de wijk Laakhavens bepalen. Het project telt bijna 1.200 woningen en is ingeklemd tussen spoor en weg. Op sommige plekken wordt op slechts enkele meters van het spoor gebouwd. Met circa 1.800 grotendeels in de fabriek geproduceerde modules moet het project niet alleen sneller worden gebouwd, maar ook met minder mensen, transportbewegingen en uitstoot.
Van 700 naar bijna 1.200 woningen
Het verhaal van Waldorp Four begint al in 2014, toen architect Paul de Ruiter een ontwerpwedstrijd won met een voor die tijd zeer duurzaam plan, onder meer met aandacht voor flora en fauna en warmte-koudeopslag. “Het oorspronkelijke ontwerp omvatte circa 780 woningen en 40.000 vierkante meter”, zegt De Boer.
In de jaren daarna wisselde de locatie verschillende keren van eigenaar en werd het programma aanzienlijk vergroot. Zo wilde de gemeente meer sociale woningbouw toevoegen. “De torens werden dikker en de bouwblokken groter. Uiteindelijk groeide het plan naar bijna 1.200 woningen.”
Waar een traditionele bouwplaats dagelijks tientallen leveringen kan krijgen, komen bij Waldorp op drukke momenten ongeveer acht vrachtwagens met complete modules naar de bouwplaats”
Traditioneel bouwen niet haalbaar
Heddes raakte rond 2017 betrokken bij de plannen. “Al snel bleek dat de traditionele bouwwijze die eerst voor het project was voorzien op deze locatie nauwelijks uitvoerbaar was”, zegt directeur Planontwikkeling Tijmen Schrauwers. “Je zit op sommige plekken drie meter van een spoorlijn en aan de andere kant bouw je boven op de weg. Het verkeer moet blijven rijden en de trein mag niet stoppen.”
De oplossing werd gevonden in 3D-modulair bouwen. In plaats van grote hoeveelheden losse materialen naar de bouwplaats te vervoeren en daar woningen op te bouwen, worden complete woonmodules in de fabriek geproduceerd. Op de bouwplaats worden ze met een elektrische torenkraan op hun plek gehesen.
Dat verandert de logistiek ingrijpend, zegt De Boer. “Waar een traditionele bouwplaats dagelijks tientallen leveringen kan krijgen, komen bij Waldorp op drukke momenten ongeveer acht vrachtwagens met complete modules naar de bouwplaats. Je brengt in feite acht hele woningen in plaats van allerlei losse materialen.”
Anderhalf jaar sneller
De beperkte ruimte is niet het enige argument: ook snelheid is cruciaal. Heddes verwacht het project in drie jaar te kunnen realiseren. Traditioneel bouwen zou zeker anderhalf jaar langer duren. Dat verschil kan mede bepalen of een groot project financieel van de grond komt, stelt Schrauwers. “Financiers en beleggers willen kunnen overzien hoelang hun kapitaal in een ontwikkeling vastzit. Hoe langer de bouwtijd, hoe groter het financieringsrisico. Als je zo'n grote hoeveelheid woningen maakt, kun je dus niet eeuwig aan het bouwen zijn.”
Ook het personeelstekort speelt mee. Schrauwers schat dat met de modulaire aanpak 30 tot 40 procent minder arbeid nodig kan zijn om tot een woning te komen, al verschuift een deel van het werk van de bouwplaats naar de fabriek. Daar kan onder gecontroleerde omstandigheden worden geproduceerd en kan arbeid efficiënter worden georganiseerd.
Dat is volgens hem minstens zo belangrijk als de krappe bouwplaats. “Arbeid is schaars. We denken daarom continu na over hoe we het aantal mensen op de bouwplaats kunnen beperken. Dat kan met modulair bouwen, maar op andere projecten bijvoorbeeld ook met een metselrobot.”
Minder beton en minder uitstoot
Ook op milieugebied levert de werkwijze voordelen op. De modules bestaan waar mogelijk uit houtskeletbouw. “Wij hebben de MPG-milieuscore vergeleken met een variant waarbij we het helemaal in beton zouden doen. Dat scheelt ongeveer 30 procent uitstoot”, legt De Boer uit.
Daar komt de vermindering van het bouwverkeer nog bij. “Dat voordeel komt niet rechtstreeks terug in de milieuprestatie van het gebouw, maar is binnenstedelijk wel relevant. Minder vrachtwagens betekenen minder uitstoot en minder belasting van de omgeving.” Dat weegt in Den Haag extra zwaar vanwege de nabijheid van Natura 2000-gebieden aan de kust. Op de bouwplaats worden bovendien elektrische torenkranen ingezet. Door zoveel mogelijk werkzaamheden naar de fabriek te verplaatsen, kan de uitstoot op de locatie zelf verder worden beperkt.
Opleveren terwijl de heipalen erin gaan
Modulair bouwen vraagt wel om een andere manier van werken. Bij traditionele bouw kunnen opdrachtgevers nog relatief lang wijzigingen doorvoeren, maar bij industriële productie moeten keuzes veel eerder vaststaan. “En dat is wennen, want in de bouw zijn we erop ingesteld dat de dingen altijd volgordelijk plaatsvinden. Als we gaan heien, gaat de opdrachtgever zo langzamerhand eens nadenken over welke kleur er op de wanden moet komen.”
Bij Waldorp Four was dat helemaal anders: toen Heddes aan het heien was, stond er bij de fabriek al een volledig uitgewerkte proefmodule. “We waren al aan het opleveren terwijl we nog aan het heien waren”, zegt Schrauwers. “Een opdrachtgever kan daardoor niet halverwege besluiten dat een deur toch een andere kleur moet krijgen: tegen die tijd staan de modules mogelijk al geproduceerd klaar.”
Daar staat tegenover dat opdrachtgever en bouwer veel eerder zekerheid hebben over het uiteindelijke kwaliteitsniveau. “Niet op basis van tekeningen, maar door een echte woning te bekijken.”
Overheden willen woningbouw juist concentreren rond ov-knooppunten, maar een partij als ProRail maakt zich tegelijkertijd zorgen over mogelijke klachten van bewoners over trillingen van het spoor”
Regels botsen in de binnenstad
Misschien wel de lastigste kant van binnenstedelijk bouwen zit in de omgeving en regelgeving. Rond Waldorp Four heeft Heddes onder meer te maken met gemeente Den Haag, ProRail, omwonenden en verschillende vergunningverleners.
Dat levert soms paradoxale situaties op, weet Schrauwers. “Overheden willen woningbouw juist concentreren rond ov-knooppunten, maar een partij als ProRail maakt zich tegelijkertijd zorgen over mogelijke klachten van bewoners over trillingen van het spoor. Ook veiligheidsregels zijn niet altijd eenvoudig toepasbaar op een bouwplaats die zo dicht tegen spoor en openbare weg ligt. Dan is vooral behoefte aan partijen die knopen durven doorhakken.”
Geen oplossing voor ieder gebouw
Voor woningen en zorgvastgoed is 3D-modulair bouwen goed toepasbaar, omdat veel waarde in één compleet afgewerkte module kan worden ondergebracht. Voor kantoren of logistiek vastgoed ligt dat anders. “Een grotendeels lege kantoorruimte modulair over de weg vervoeren betekent feitelijk vooral lucht transporteren”, zegt De Boer. De toekomst wordt volgens hem daarom een combinatie van 3D-modulair, 2D-prefab en andere geïndustrialiseerde bouwmethoden. “Het gaat erom met slimme standaardisatie efficiënter te werken en met minder mensen meer te kunnen doen.”
Zeker is dat Heddes met Waldorp Four een enorm grote proeftuin heeft voor modulair bouwen. “Met circa 1.800 modules hebben we een schaal waarop we de leercurve van industriële productie kunnen benutten. Iedere honderd geproduceerde modules kunnen we weer net iets efficiënter maken.”
Dit artikel is gesponsord door Heddes Bouw & Ontwikkeling.
