Als gebiedsontwikkelaar én bouwer manifesteert Dura Vermeer zich meer en meer als dé samenwerkingspartner voor integrale ontwikkelopgaven. ‘De woningbouwopgave is enorm. Als familiebedrijf voelen we die maatschappelijke verantwoordelijkheid. Het is te makkelijk om naar de overheid te wijzen, maar we hebben elkaar wel nodig’, zeggen Dura en Mentink. Job Dura is CEO bij Dura Vermeer, Marieke Mentink is divisiedirecteur vastgoed bij het bijna 170 jaar oude familiebedrijf met ruim 3000 medewerkers op de loonlijst.
Investeren in kennis en kunde
Minimaal 5000 woningen per jaar realiseren, waarvan 2500 uit eigen ontwikkeling en 2500 voor externe opdrachtgevers (denk aan woningcorporaties) en 4250 woningen per jaar renoveren: dat is de ambitie van Dura Vermeer. Mentink: ‘Met ons groeiplan liggen we mooi op koers. Als Dura Vermeer doen we er alles aan om die opgave te halen. We investeren veel in kennis en kunde binnen onze eigen organisatie, maar ook in nieuwe locaties. Daar is wel commitment en een consistent beleid van de overheid voor nodig. We zijn niet alleen een bouwer, maar vooral ook een gebiedsontwikkelaar. Een goede gebiedsontwikkeling is in onze ogen de basis waar bijvoorbeeld woningbouwconcepten vervolgens kunnen landen.’
Er is te veel sprake van ruis tussen gemeenten, provincies en overheid. Dat leidt tot vertraging. Centrale regie is daarom heel belangrijk”
Waardecreatie
Job Dura knikt. ‘Als bedrijf zijn we onderdeel van de maatschappij en nemen we onze verantwoordelijkheid. Als ontwikkelende bouwer kunnen we goed inspelen op maatschappelijke issues. Dat past ook bij een familiebedrijf als het onze. Net als infra, techniek en het bereikbaar maken en houden van Nederland is woningbouw een belangrijk onderdeel van ons bedrijf. Lange termijn denken past bij ons. Daarom investeren we veel in kwalitatief goede projecten die waarde toevoegen aan mensen en maatschappij. Waardecreatie, daar gaat het om.’
Gebrek aan harde planlocaties
Op de woningmarkt is sprake van een disbalans tussen vraag en aanbod, vervolgt Job Dura. Als een van de belangrijkste oorzaken voor het achterblijven van de aanbodkant noemt hij het gebrek aan harde planlocaties. ‘Daar is sturing voor nodig vanuit Den Haag. Er is te veel sprake van ruis tussen gemeenten, provincies en overheid. Dat leidt tot vertraging. Centrale regie is daarom heel belangrijk. Er zijn kansen genoeg. Niet alleen binnenstedelijk, maar vooral ook aan de randen van steden. Om het in perspectief te plaatsen: meer dan de helft van Nederland is landbouwareaal, terwijl zes procent woningbouw is.'
'Als je nu eens één procent omwisselt, ontstaat er ruimte om een miljoen woningen te bouwen. Er liggen zoveel kansen, maar het kan niet lokaal aangestuurd worden. Je ziet nu bijvoorbeeld dat veel gemeenten te weinig capaciteit hebben: er zijn niet voldoende project- en contractmanagers die de projecten kunnen begeleiden. Veel gemeenten moeten verder bezuinigen, dus daar ligt wel een uitdaging.’
Publiek-private samenwerking
Mentink vult aan. ‘Ik geloof sterk in publiek-private samenwerking. Voor een goede gebiedsontwikkeling is het ook prettig wanneer een gemeente mee investeert. Het leidt tot meer betrokkenheid en is beter voor de lange termijn. Het zou een goed idee zijn wanneer voor grote gebiedsontwikkelingen een autonome publiek-private gebiedsorganisatie opgericht wordt, zoals een exploitatie- of uitvoeringsmaatschappij. Het zorgt voor stabiliteit en betere resultaten. Ik durf wel te stellen: hoe beter de samenwerking, hoe beter de kwaliteit van het plan. Dat zeg ik op basis van mooie projecten waar Dura Vermeer bij betrokken is of was.’
Conceptuele woningbouw
Om kostprijsstijgingen te beperken en voorspelbaar te zijn binnen kwalitatieve gebiedsontwikkelingen, zet Dura Vermeer in op conceptuele woningbouw. Betaalbare en duurzame woningen haalbaar maken, zo luidt het devies. Mentink: ‘Wij denken dat je woningbouw in goed ontworpen gebieden simpeler kan maken door conceptueel te denken. Daarom zet Dura Vermeer volop in op conceptuele, fabrieksmatige woningbouw. Hierdoor is het mogelijk om op te schalen en de kosten stabiel te houden.’
Voorbeelden van concepten zijn PCS Pro en Aer. Voor bestaande bouw Blokje Om en Blokje Op. Afgelopen jaar was 60 procent van de totale woningbouwproductie van Dura Vermeer conceptueel, de komende twee jaar stijgt het percentage naar 80. Bij alle concepten staat betaalbaarheid, flexibiliteit, duurzaamheid en snelheid voorop.
Sneller opschalen
In tegenstelling tot veel andere grote bouwbedrijven heeft Dura Vermeer geen eigen fabriek. Een bewuste keuze, zegt Job Dura. ‘We maken gebruik van fabrieken van onze partners. De woningen bereiden we digitaal voor, vervolgens besteden we het uit. Daarmee creëer je flexibiliteit: je kunt sneller opschalen, maar ook sneller switchen als de marktvraag verandert, de welstandseisen anders worden of wanneer wetgeving wijzigt. Ik denk ook dat we op deze manier goedkoper kunnen bouwen. Anders gezegd: je hoeft niet te verkopen wat de fabriek maakt, maar wat de markt vraagt.’
Vastgoeddiner Mona Keijzer
Om de vele regels en procedures in de woningbouw te verminderen en te wijzigen, wil het kabinet intensiever samenwerken met gemeenten, bedrijven en woningcorporaties. En om sneller woonplekken te realiseren moet er beter gebruik worden gemaakt van bestaande gebouwen en de grond daaromheen. Dat is nodig vanwege de urgentie van het grote woningtekort. De inzet van het kabinet is om 100.000 woningen per jaar te realiseren.
Namens Dura Vermeer was Mentink enkele weken geleden aanwezig bij het Nationaal Vastgoeddiner, waar minister Mona Keijzer in discussie ging over de vraag hoe de overheid en de markt de woningbouw weer op gang kunnen brengen. ‘Ze begaf zich in het hol van de leeuw, maar zocht duidelijk de verbinding. Wat ik heel prettig vind, is dat ze voor snelheid en pragmatisme is. Zo wil ze geen onzinnige wetgeving handhaven als het niet bijdraagt aan het maatschappelijke probleem van de woningbouwopgave. Hiervoor is een nieuw programma ontwikkeld: STOER.’
Als sector hebben we geen belang bij inconsistent beleid. Keijzer heeft gezegd: ik hoor alle geluiden, er is iets aan de hand en we gaan het samen oplossen”
Woningbouwimpuls en Startbouwimpuls
STOER staat voor Schrappen Tegenstrijdige en Overbodige Regelgeving. Via deze wetgeving wil de minister tegenstrijdige en overbodige regels schrappen of aanpassen om zo het realiseren van woningen te versnellen en kosten te verlagen. Mentink: ‘Als sector hebben we geen belang bij inconsistent beleid. Keijzer heeft gezegd: ik hoor alle geluiden, er is iets aan de hand en we gaan het samen oplossen.’
Job Dura vult aan. ‘Ze is pragmatisch, dat vind ik heel positief. En ze luistert. Bovendien vind ik het goed dat ze een vervolg wil geven aan regelingen als de Woningbouwimpuls en de Startbouwimpuls, twee maatregelen uit het vorige kabinet waardoor er sneller en makkelijker gebouwd kon worden. Beide maatregelen hebben de sector geweldig goed geholpen.’
100.000 woningen
Job Dura kijkt met een positieve blik naar de toekomst. ‘Mits er verstandig ontwikkeld wordt. Het is complex, omdat er verschillende factoren mee spelen: de dynamiek tussen overheid, provincies en gemeenten, regelgeving, beschikbaarheid van locaties en, niet in de laatste plaats, fiscale haalbaarheid. Maar als je goed met elkaar puzzelt, dus samenwerkt, en goede producten maakt die aansluiten op de vraag gaan we eruit komen. Dan krijgen we de woningen verkocht, ook aan beleggers. Want die beleggersmarkt is heel belangrijk voor ons: een derde tot de helft wat we bouwen, is voor de beleggersmarkt. Stabiel overheidsbeleid en goed fiscaal beleid is essentieel.'
'Of we de 100.000 woningen per jaar gaan halen? Niet op korte termijn. Maar als de maatregelen doorgevoerd worden, de markt goed blijft, de economie en het consumentenvertrouwen blijven groeien, kunnen we op de lange termijn wel naar die 90.000 à 100.000 woningen per jaar toe. In het begin van de jaren zeventig is het ook gelukt, toen jaarlijks 150.000 woningen in ons land werd gebouwd.’
Dit artikel is gesponsord door Dura Vermeer.
