Niek Poppelaars en Douglas van Oers van Savills gingen tijdens de Provada in gesprek met enkele investeerders over deze tool, het bijbehorende onderzoeksrapport en hun visie op de huidige markt.
Als beste uit de bus
Van alle bedrijventerreinen met een voorraad van minimaal 100.000 vierkante meter komt Afrika- en Amerikahaven in Amsterdam op basis van de Savills Industrial Market Indicator (SIMI) als beste uit de bus. Met name de gunstige ligging bij de hoofdstad leidt tot hoge scores op het gebied van lokale economie en vastgoedmarkt plus daarbij de hoge mileucategorieën en ruime bestemmingsmogelijkheden leiden tot deze hoge score, aldus de onderzoekers.
Als het gaat over kwaliteit van de gebouwde voorraad wordt gekeken, scoren bedrijventerreinen Nieuw-Vennep Zuid (Haarlemmermeer) en Forepark (Den Haag) hoger: deze bedrijventerreinen eindigden respectievelijk op plek twee en drie.
‘De druk op bestaande gebouwen wordt groter, waardoor de huurprijzen hoger worden”
17 factoren
Bij de rangschikking op basis van de Savills Industrial Market Indicator is gekeken naar zeventien verschillende factoren, onderverdeeld in vier subcategorieën. Bijvoorbeeld factoren die iets zeggen over ‘de markt’ van een bedrijventerrein: percentage leegstand, hoe lang een bepaald pand leegstaat en de huurprijzen.
Verder is uiteraard gekeken naar aspecten die van invloed zijn op de kwaliteit van de gebouwen, denk aan energielabels en bouwjaar. Ook spelen ruimtelijke kenmerken een rol bij de waardering van een bedrijventerrein, zoals milieucategorieën en groenvoorzieningen in de openbare ruimte. En last, but not least: de economie van het gebied. Denk aan werkloosheidscijfers en besteedbaar inkomen. Deze cijfers zeggen immers iets over de afzetmarkt.
Wij moesten tot nu toe zelf veel data verzamelen, omdat er weinig gepubliceerd was”
Goede rendementscijfers
Het industriële segment levert volgens Savills consistent solide prestaties en bovengemiddelde goede rendementscijfers in vergelijking met overige asset classes. Beleggers hebben ook al laten zien dat ze de sterke fundamenten en gunstige prijsstelling van de sector erkennen: de investeringsvolumes voor industrieel vastgoed bereikten in 2022 een recordhoogte, zo blijkt uit het onderzoeksrapport.
Belang van bedrijventerreinen
Het belang van bestaande bedrijventerreinen neemt komende jaren naar alle waarschijnlijkheid alleen maar toe. Dat komt allereerst door de sterke prestaties van de Nederlandse industriële sector an sich. Daarnaast is er sprake van schaarste aan grond voor de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen. Bovendien wordt de strijd om de ruimte naar verwachting steeds heviger, vooral omdat de woningbouwopgave in ons land enorm is. Ook die ontwikkeling – in combinatie met milieuoverwegingen – zal naar alle waarschijnlijkheid leiden tot beperking van nieuwe industriële ontwikkelingen.
‘De druk op bestaande gebouwen wordt groter, waardoor de huurprijzen hoger worden’, zegt Niek Poppelaars. ‘En dat wekt uiteindelijk interesse van beleggers.’
Uit het rapport blijkt verder dat de leegstand van industrieel vastgoed in Nederland met 1,9 procent veel lager is dan die van kantoren, winkels en logistiek. Dat komt vooral door het feit dat het merendeel van het industrieel vastgoed in eigendom is van middelgrote bedrijven die zijn geworteld in de regio. Ter vergelijking: in de logistieke sector is het leegstandpercentage circa 3 procent.
Bekijk de video
Focus op duurzaamheid
Nadat Poppelaars tijdens de Provada een toelichting had gegeven op de nieuwe tool en het onderzoeksrapport, ging hij het gesprek met Bram Verhoeven van URBZ Capital, Martien van Deursen van Arrow Capital Partners en Martijn van Rosmalen van CityLink.
URBZ noemt zichzelf een vastgoedboutique dat zich richt op de aankoop en beheer van binnenstedelijk logistiek vastgoed in Nederland, België, Duitsland en Zweden met een intense focus op duurzaamheid. Het richt zich in Nederland onder meer op klein logistiek vastgoed rondom grote steden, geënt op bestaande gebouwen die klaar zijn voor renovatie of herpositionering.
Commercieel vastgoed
Arrow Capital Partners – een internationale vastgoedbelegger in Europa en Azië – is een private investeringsmaatschappij gespecialiseerd in commercieel vastgoed met potentieel voor toegevoegde waarde en herpositioneringsmogelijkheden die zowel met eigen vermogen als met vreemd vermogen investeert.
CityLink investeert in stedelijk logistiek vastgoed voor last mile oplossingen. Vastgoed dat kan functioneren als last mile hub heeft volgens CityLink een belangrijk kernmerk: een locatie dichtbij de consument. De focus ligt op het verwerven van logistieke bedrijfsobjecten in bestaande en nieuwe logistieke gebouwen.
Verrassingen
Ook Poppelaars collega Douglas van Oers – mede-hoofd van de afdeling Logistics & Industrial van Savills in Nederland – nam deel aan het gesprek. Van Oers: ‘Als je naar de ranglijst kijkt, zie je een aantal voor de hand liggende bedrijventerreinen die goed scoren, met name in de Randstad. Ze liggen bijvoorbeeld in gebieden waar het besteedbaar inkomen hoog ligt. Het is minstens zo interessant om naar goed scorende bedrijventerreinen te kijken die niet een-twee-drie in je opkomen, maar toch goed scoren, zoals Eemspoort in Groningen op nummer zes of de negende plek voor De Meerpaal in Houten.’
Gedetailleerd schaalniveau
Als Van Deursen (Arrow) naar de ranglijst kijkt, moet hij glimlachen. ‘Ik zie een aantal terreinen die ik goed ken en waar we gebouwen in bezit hebben. Zoals Rotterdam Noord-West, waar Arrow meerdere gebouwen in bezit heeft. Nieuw-Vennep Zuid lijkt zo op het eerste gezicht niet het meest aansprekende bedrijfsterrein, maar is vooral vanwege de ligging dichtbij Schiphol zeer interessant. Wat ik interessant vind aan deze ranglijst, is het gedetailleerde schaalniveau. Je ziet binnen steden soms grote verschillen. Zo maken wij zelf ook analyses. Complimenten voor Savills voor dit onderzoek.’
Gebouwen met potentie
Ook Verhoeven (URBZ) en Van Rosmalen (CityLink) zijn blij met het rapport, al kijken ze op verschillende manieren naar de wegingsfactoren. Verhoeven: ‘Wij concentreren ons vooral op de wat oudere bedrijventerreinen. Een gebouw hoeft niet last mile ready te zijn, als het maar de potentie heeft om dat te worden. URBZ is van het herontwikkelen. Dat betekent dat de beschikbaarheid van grond bij ons op nul mag staan.’
Emissievrije zones
Van Rosmalen van CityLink: ‘Wij moesten tot nu toe zelf veel data verzamelen, simpelweg omdat er weinig gepubliceerd was. Dus ik ben blij met deze publicatie van Savills. Waar ik heel erg benieuwd naar ben, is hoe de ranglijst eruit komt te zien als je ook emissievrije zones laat meewegen. Deze worden vanaf 2025 ingevoerd en zijn voor ons van groot belang. De invoering gaat hoe dan ook voor veel reuring en dynamiek zorgen.’
Sale en leaseback
Het panel op de Provada sprak over het cruciale belang van een goed stroomnetwerk, de toenemende institutionalisering van bedrijventerreinen en de stijgende belangstelling voor sale en leaseback van panden op bedrijventerreinen. Verhoeven: ‘Een interessante constructie, bijvoorbeeld voor bedrijven die aan de vooravond staan om flink te investeren in een elektrische vloot. Banken geven vaak niet thuis. Dan is sale and leaseback een manier.’
Industrial Market Indicator
Een ding is duidelijk: industriëel vastgoed is een zeer interessante markt voor beleggers. En om potentiële investeerders een handje te helpen, heeft het team Logistics & Industrial van Savills in Nederland de Savills Industrial Market Indicator gelanceerd. Ondanks verschillende visies, voorkeuren en belangen zijn alle panelleden zijn het erover eens: er liggen genoeg kansen om te investeren in industrieel vastgoed.
Goede reputatie
Met de aan- en verkoop van onder meer XXL distributiecentra namens grote institutionele partijen, heeft Savills in Nederland afgelopen jaren een flinke reputatie opgebouwd. Sterker, in ons land heeft het team Logistics & Industrial een leidende positie ingenomen als het gaat om aan- en verhuur of aan- en verkoop van logistiek vastgoed. Die rol wil de vastgoedadviseur graag behouden. Daarnaast gaat dit Savills-team – geleid door co-heads Niek Poppelaars en Douglas van Oers – zich meer en meer focussen op industrieel vastgoed, ESG en datagedreven advies.
Datagedreven advies
Innovatie en technologie spelen een steeds grotere rol binnen de Nederlandse vastgoedmarkt: de markt vraagt om datagedreven advies. Savills Maps geeft betrokken partijen snel en interactief inzicht in de vastgoedmarkt. Dit digitale platform combineert ruim 200 openbare en vastgoedspecifieke bronnen op gebouwniveau. Met Savills Analytics kan vastgoeddata vervolgens op een overzichtelijke manier gevisualiseerd worden op verschillende aggregatieniveaus en per sector. Het leidt tot meer inzicht in trends en ontwikkelingen.
Honderd indicatoren
Om vastgoedobjecten goed te kunnen beoordelen op duurzame aspecten, maakt de vastgoedadviseur gebruik van de Savills ESG Scan. In deze scan worden ruim honderd groene, sociale en beleidsmatige indicatoren opgenomen. Duurzaamheid is een belangrijk onderdeel van ESG. Het is cruciaal voor investeerders die waarde en kwaliteit aan de vastgoedportefeuille willen toevoegen.
Prominente vastgoedadviseur
Savills, opgericht in 1855, is een van ’s werelds meest prominente vastgoedadviseurs. De van oorsprong Britse onderneming heeft 700 vestigingen in Amerika, Europa, Azië-Pacific en het Midden-oosten. Bij Savills in Nederland – met het hoofdkantoor op de Zuidas in Amsterdam – werken circa 160 mensen. De commercieel vastgoedadviseur werkt voornamelijk voor projectontwikkelaars, beleggers, grondeigenaren, zakelijke huurders, logistieke ondernemingen en overheidsinstanties; van verhuur en beleggingen tot taxaties, beheer en ontwikkeling.
Onbenut potentieel
Uit het nieuwste onderzoeksrapport van Savills blijkt dat in de traditionele, industriële sector veel onbenut potentieel is voor beleggers. Anders gezegd: de aantrekkelijkheid van deze industriële vastgoedsector staat beperkt op de radar van investeerders, terwijl er veel kansen liggen. Het potentieel is groot; de industriële vastgoedmarkt beslaat een vloeroppervlakte van circa 160 miljoen vierkante meter.
Met de onlangs gelanceerde Savills Industrial Market Indicator is een ranglijst opgesteld van Nederlandse bedrijventerreinen die bovengemiddeld interessant kunnen zijn voor beleggers. In totaal zijn zo’n 3800 bedrijventerreinen onder de loep genomen.
Tegenwind
De focus op de logistieke markt blijft, ook al heeft deze sector op dit moment te maken met wat tegenwind. Zo is de beschikbaarheid van grond voor nieuwbouw op toplocaties minder geworden. Daarnaast zijn de bouwkosten gestegen en speelt de problematiek van stikstof nieuwbouw parten. Verder is de weerstand tegen verdozing de laatste jaren gegroeid, met name van lokale overheden.
Leidende rol behouden
Het team van Poppelaars en Van Oers wil de leidende adviseursrol op het gebied van logistiek vastgoed behouden. Met meer focus op industrieel vastgoed manifesteert het team Logistics & Industrial van Savills in Nederland zich echter meer en meer als complete sparringpartner voor belegger en gebruiker, met een allesomvattende adviseringsrol.
Dit artikel is gesponsord door Savills Nederland.
