De Rotterdamse strategie is in het kort: inzetten op de versterking van drie winkelgebieden (Centrum, Zuidplein en Alexandrium), de overige bijna zeventig winkelgebieden gaan ‘verkleuren’ van monofunctionele gebieden naar vitale kernen – met naast winkelen ook plek voor bijvoorbeeld leisure, publieksgerichte functies, maatschappelijke voorzieningen of maakindustrie. Veertig krijgen de status van wijkcentra, de rest wordt omgevormd tot kleinere ‘hubs’. Maar hoe kan de gemeente Rotterdam samen met de marktpartijen sturen op deze ontwikkeling? Welke instrumenten kunnen markt en overheid hiervoor inzetten? Dat zijn de centrale vragen straks op het transformatiecongres en tijdens de Provada-sessie in de stand van Vastgoedmarkt. Een heikel punt is namelijk dat er vanuit het rijk honderd miljoen euro beschikbaar komt voor gebiedsontwikkeling in de Nederlandse steden, maar dat geld gaat niet naar de Grote Vier. “Die kunnen het zelf beter”, legde Jacques de Win, beleidsverantwoordelijke voor het thema retail op het Ministerie van Economische Zaken, uit.
Bestemmingsplancategorie zorgwonen
Er bestaat geen blauwdruk, stelde Melchers. Hij vergeleek de Rotterdamse transformatie met acupunctuur. Per speldenprik is een andere aanpak en zijn soms andere partijen nodig. Soms is dat de gemeente, om bestemmingen te wijzigen of te verruimen. In een enkel geval door panden op te kopen. Soms is er geld nodig voor gebiedsontwikkeling vanuit (toch) het Rijk of vanuit Brussel. En soms moet het samen met marktpartijen of investeerders. Dat is waar Syntrus Achmea ook best naartoe wil, zo liet director Acquisition & Development Anjelica Cicilia weten. “In die afglijdende monofunctionele winkelgebieden zien wij geen businesscase. Die stoten we af. We willen juist investeren in diverse gebieden. We hebben de gemeente nodig om die flexibele functie toe te laten.” Kijk in dit transformatieproces niet alleen naar de succesvolle Rotterdamse iconen als Katendrecht, het gebied rond de Markthal of de Witte de Withstraat, maar nadrukkelijk ook naar de ‘niet-kerngebieden’, vindt Cicilia. “Syntrus Achmea is actief op zoek naar locaties voor zorg- of ouderenwoningen en die gebieden lenen zich daar bij uitstek voor. Helaas wint regulier wonen het hier nog steeds van zorgwonen.” Hans de Jong, directeur en partner Provast, ziet dat ook. Hij lanceerde tijdens de kennissessie een idee voor de gemeente: “Stel een nieuwe bestemmingsplancategorie ‘zorgwonen’ in. Dan hoeft er eigenlijk geen geld bij om te sturen en sla je twee vliegen in één klap: een vitaler gebied en meer woningen voor ouderen.” Iets soortgelijks zou je ook kunnen bedenken voor Utrecht, zo werd geopperd uit het publiek, maar dan voor starters. Want in 030 lijken alleen maar appartementen voor expats te worden gebouwd.
Momentum
Verder zijn er voor 010 niet veel nieuwe instrumenten nodig, vindt De Jong, onder het Rotterdamse motto ‘niet lullen maar poetsen’. “We moeten aan de gang. Er is geen tijd te verliezen”, aldus de ontwikkelaar. Zijn handen jeuken om aan de slag te gaan met ‘slechte’ gebieden. “Die zijn het interessantst. Daar ligt een duidelijke kans om waarde toe te voegen.” Nu is ook het momentum, vindt Jacques de Win. “De vierkante meterprijzen voor wonen en winkels hebben nog nooit zo dicht bij elkaar gelegen. Maak daar gebruik van!” Dat maakt ‘multi-use’ op gebouwniveau heel goed mogelijk. Door woningbouw te verdichten op de vierkante meter kun je in de plint voor nul euro andere functies ontwikkelen, legt Emma Briggs, senior projectmanager bij EZ van Eindhoven, uit.
Visie en initiatief
Het begint en het eindigt met visie. Die hebben ze in 040. Sterker nog: gespreksleider Geert Maarse kondigde Briggs al aan als de ‘koningin van de transformatie’. Meerdere sprekers verwezen ook naar de transformaties die in Eindhoven zijn gedaan, met name Strijp S werd als succes genoemd. “Dat zijn projecten waarvoor je lange adem nodig hebt. Strijp S heeft zo’n vijftien jaar geduurd”, zei Briggs. “Ze ontstonden – net als nu – in crisistijd, al was de crisis toen heel anders. De schaal is ook anders. Eindhoven heeft zo’n dertig winkelgebieden, Rotterdam zeventig. Overeenkomsten zijn er wel. De route naar succes is hetzelfde. Je moet het samen doen. In Eindhoven is de gemeente zeker niet leidend.” Het initiatief moet wel bij de gemeente liggen, als het aan rijksambtenaar De Win ligt. “Die moet het probleem analyseren en partijen bij elkaar brengen.” Maar sluit daarin de markt niet uit, vulde De Jong aan. “Als die initiatief neemt, moet de gemeente meteen kunnen inhaken.”
Van mix naar mono naar mix
Het adagium ‘samen maak je de stad’ is ook in Rotterdam niet nieuw, benadrukt Jos Melchers. “Dat deden we eerder tijdens de kantoorleegstand en dat leidde tot succesvolle transformaties. Bij de transformaties van winkelgebieden – de wijkcentra en de hubs – ligt de focus anders. Kleinschaligheid is nu de businesscase. De kansen liggen in het creëren van rust én reuring in de wijken.” En daarmee is de cirkel straks weer rond, concludeerde Jacques de Win. “De gebieden waar we het over hebben, waren van oudsher al gekenmerkt door ‘mixed use’. Nu de markt voor ‘mono’ wegvalt worden ze dat opnieuw. Dat is heel mooi.”
De uitkomsten van dit gesprek zullen verder besproken worden in het debat tijdens het hoofdprogramma van Transformatiecongres op 9 december in de Doelen in Rotterdam. Nieuwsgierig wat de Rotterdamse transformatie aanpak is in de winkelgebieden? Schrijf je dan in op: www.rotterdamtransformatiecongres.nl.
Dit artikel is gesponsord door de gemeente Rotterdam.
