Het fonds Stoneflow is opgericht en staat onder leiding van Henk Pleijsier. De familie Pleijsier is actief in de markt met Borghese Real Estate en Borghese Logistics, het projectontwikkelingsbedrijf dat bestaat sinds 1998. De afgelopen twee en twintig jaar heeft Borghese veel (logistiek) vastgoed ontwikkeld en samen met COD ongeveer 6.000 woningen opgeleverd. Onlangs heeft Borghese ook woonzorgtak Gaudium Real Estate opgericht. De ontwikkelaar ziet in dit segment een hele grote vraag ontstaan, terwijl het aanbod volstrekt ontoereikend is.

Coronadeal

Al twee jaar speelde de familie Pleijsier met het idee om een nieuw beleggingsfonds op te richten. ‘Na veel denkwerk en het raadplegen van experts zijn we overtuigd geraakt dat een herontwikkelingsfonds in deze tijd de beste stap is. Het fonds zal namelijk alleen vastgoedobjecten kopen, waarvan we overtuigd zijn dat die de cyclus overleven. Onze vuurdoop was vorig jaar. We stonden op het punt de eerste deal te closen toen de coronapandemie uitbrak. Waar veel vastgoeddeals werden afgeblazen, besloten wij toch de koop door te zetten.’

Profiel

Nu achten wij de tijd rijp om het fonds officieel te lanceren. ‘Stoneflow Real Estate Investments heeft voorlopig een beoogde fondsomvang van 250 miljoen euro, bestemd voor objecten en portefeuilles tussen de 10 en 50 miljoen euro. Onze strategie is om value add-vastgoed te verwerven op hele goede locaties. We kunnen waarde toevoegen door middel van herontwikkeling maar ook door verduurzaming tijdens de exploitatiefase. We mikken op commercieel vastgoed in steden met meer dan 100.000 inwoners, dat we renoveren, verduurzamen of transformeren. Met dit fonds zetten we in op een profiel tussen de drie en zeven jaar waarbij we een speelveld zoeken tussen institutioneel geld met een lange termijn en het korte termijn profiel van de ontwikkelaars. In dit nog amper bestaande beleggingsproduct zien we een enorme kans. Dit is een selectief profiel, zodat we als een van de weinigen kunnen vissen in deze vijver. In eerste instantie zullen we onze aankopen doorexploiteren om de cashflow op gang te houden. In die tijd bepalen we het ultieme ontwikkelconcept en regelen we alle benodigde vergunningen.’

Opstartkapitaal

Stoneflow zal een flexibele koers varen, betoogt Pleijsier. ‘We zijn geïnteresseerd in verouderde retail, kantoren of bedrijfsruimte met kortlopende huurcontracten. Vastgoed met een vlekje in de G5-steden heeft altijd onze aandacht. Maar ons oog laten we ook vallen op vastgoed in perifere steden; daar is een hoger rendement te behalen. De steden van onze voorkeur moeten dan wel groeipotentie hebben. Het fonds heeft een herontwikkelprofiel. Een aangekocht pand kan zeker zijn retail- of kantoorfunctie behouden. Maar we kunnen ook kiezen voor herontwikkeling naar een residentieel product of een transformatie naar een menging van functies. Dat kunnen bijvoorbeeld winkelcentrums zijn met hoge leegstand, bedrijventerreinen die van kleur verschieten in de toekomst maar ook kansrijke last mile-locaties.’

De familie investeert fors mee in het fonds. ‘Met eigen opstartkapitaal hebben we nu twee panden gekocht. We acquireren met een aantal externe adviseurs vanuit ons eigen netwerk. We financieren de aankopen deels bancair en deels met eigen vermogen. Eind dit jaar hopen we op een portfolio met vijf objecten te staan. Zo bouwen we zelf fondsvolume op. Op termijn is het mogelijk dat derden toetreden tot het fonds.

Risicoprofiel

In deze onzekere tijd richten institutionele beleggers zich alleen op risicoloos super-prime, met als gevolg steeds hogere prijzen. Ons fonds koopt juist risicodragend vastgoed tegen een mooie prijscorrectie. Maar wij zijn ervan overtuigd dat we het risicoprofiel kunnen verlagen door er waarde aan toe te voegen door middel van verduurzaming of herontwikkeling bijvoorbeeld. Na herontwikkeling verkopen we een institutioneel product.’

Noordwal Den Haag

Met de eerste acquisities zal Stoneflow bij menig investeerder al hoge ogen gooien. ‘Onze eerste aankoop is het kantoor gelegen in het centrum van Den Haag met als hoofdhuurder het Korps Landelijke Politiediensten. Dit kantoor van 13.500 m2 met achttien woningen aan Noordwal 4 voldoet niet meer aan de eisen van de moderne gebruiker. Het pand levert echter nog vijf jaar een prima huurstroom op. De centrale locatie naast de Paleistuin leent zich bij uitstek voor een woningtransformatie. Maar we kunnen het evengoed renoveren naar een duurzaam, high-end kantoorpand. Een mixed-use complex zou ook niet misstaan. Feit is dat wij over de middelen en ontwikkelexpertise beschikken om de meest geschikte panden op de beste locaties te vinden en die een rendabel tweede leven te geven. Onze tweede aankoop hebben we onlangs afgerond, ook weer op een toplocatie. Dat betreft een verouderd, niet-duurzaam kantoor naast een treinstation in Amsterdam.’

Track-record

Binnenkort bouwt het fonds een eigen team op, dat onafhankelijk en gescheiden werkt van Borghese. Het wordt sowieso een lean & mean fonds met lage beheerkosten. Onze familie zit niet alleen met eigen kapitaal in Stoneflow. We committeren ons ook langdurig aan een ontwikkelgebied en zijn stakeholders. Na zeven jaar beoordelen of het eindproduct aan onze rendementsverwachtingen voldoet en klaar is voor verkoop. Zo niet, dan houden we het nog even in portefeuille. Nogmaals; Stoneflow is een flexibel fonds.’

Voor meer informatie, neem contact op met Henk Pleijsier of bezoek de website.

Dit artikel is gesponsord door Stoneflow.