Catella Investment Management Benelux heeft een brede vastgoedportefeuille maar woningen staan de komende periode centraal in de toekomstplannen van het bedrijf met vestigingen in Maastricht en Amsterdam. Het paradepaardje worden de woontorens die de vermogensbeheerder samen met het Franse bouwtechnisch ingenieursbureau Elithis ontwikkelt. Gebouwen met circa 70-100 woningen die niet alleen energie-neutraal zijn, maar zelfs energie ópwekken en de overtollige stroom terug leveren aan nationale netten. ‘We merken uit de markt dat de behoefte naar duurzame woonoplossingen in relatie tot betaalbaarheid groot is en daar speelt dit initiatief op in,’ zegt Maurits Olde Meule, sinds 1 oktober Managing Director Catella IM Benelux.
Catella IM Benelux maakt deel uit van de Catella Group, die aan de beurs van Stockholm is genoteerd. De afgelopen drie jaar is het bedrijf in de Benelux flink gegroeid van 235 miljoen euro onder beheer naar anderhalf miljard. Volgens Olde Meule bestaat pakweg driekwart van de beleggingen uit woningen. De rest wordt gevormd door commercieel vastgoed in kantoren en retail. Onlangs is Catella IM Benelux lid geworden van de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN).
Stroomversnelling
Catella IM Benelux is opgericht nadat moederbedrijf Catella in 2018 het bedrijf Panta Rhei van onder andere oud-Bouwfonds-directeur Voäs Brouns had overgenomen. Voor Catella-beleggers ontwikkelde Brouns in Nederland al enkele jaren woningfondsen. Na de overname kwam dat in een stroomversnelling door de toevoeging van Pan-Europese Catella fondsen met een allocatie naar de Benelux. Brouns is onlangs teruggetreden als Managing Director van het bedrijf.
De institutionele vraag naar beleggingen in woningen vertoont al enkele jaren een stijgende lijn en is in Nederland al in 2018 zowel de kantoor als retailvastgoedsector voorbij gestreefd. Deze vraag is sinds Covid-19 alleen maar groter geworden. Terwijl andere vastgoedsegmenten als hotels en retail worstelen met wegvallende bezoekers als gevolg van de pandemie, blijken woningen nog steeds een stabiele en veilige belegging te vormen.
Elithis
Elithis is een wereldleider in het ontwerp en de ontwikkeling van energie-positieve gebouwen, terwijl Catella het eerste grensoverschrijdende platform voor woningbeleggingen in Europa beheert, met een totaal vermogen van ca. €4.2 miljard in negen landen. Door de krachten te bundelen, zijn beide partners in staat om een Europees woningbeleggingsaanbod te bieden dat ongekend is in zowel omvang als ambities op het gebied van duurzaamheid en sociale verantwoordelijkheid in de sector.
Vol trots vertelt Olde Meule over de strategie om samen met Elithis revolutionaire woontorens te bouwen in de Benelux, Frankrijk en de rest van Europa. In deze gebieden wordt naarstig gezocht naar lokale partners, zoals bouwers en projectontwikkelaars. En naar geschikte locaties, uiteraard. Olde Meule gaat ervan uit dat de woongebouwen door de aanhoudende vraag naar woningen vanuit stedelijke gebieden daar het beste tot zijn recht komen. In Nederland alleen al denkt hij dat er ruimte is voor tien tot twaalf van dergelijke objecten. In totaal ziet Catella potentie om er in heel Europa een stuk of honderd te kunnen bouwen.
In de Franse stad Dijon werd in 2009 de eerste ‘energie-positieve’ Elithis-toren opgeleverd. Het ging hierbij om een kantoorgebouw met een oppervlakte van vijfduizend vierkante meter. De eerste ‘energie-positieve’ woontoren volgde in 2018 in Straatsburg.
Europees investeringsfonds
Catella heeft de intentie om een speciaal Europees investeringsfonds te lanceren voor zijn groene woontorens. Catella bespeurt nu al veel belangstelling onder grote beleggers en denkt dat het pan-Europese fonds binnen niet al te lange tijd een vermogen van nog eens anderhalf miljard bij elkaar zou moeten kunnen brengen.
De energie-positieve woontorens vormen een antwoord op de groeiende behoefte van institutionele beleggers om in duurzame vastgoedobjecten te investeren, stelt Olde Meule. ‘De grote Europese steden worden geconfronteerd met een crisis op het gebied van de betaalbaarheid van woningen, met name voor jongeren die naar de grote stedelijke centra trekken voor onderwijs en werk, omdat het woningaanbod bij lange na niet in de buurt komt van de enorme vraag.'
De grote Europese steden worden geconfronteerd met een crisis op het gebied van de betaalbaarheid van woningen.”
'Wij zijn van mening dat het partnerschap van Catella met Elithis een blauwdruk biedt als oplossing voor deze crisis en tegelijkertijd de andere grotere uitdaging van onze tijd op het gebied van de wereldwijde klimaatverandering aanpakt. Deze beleggingen bieden niet alleen stabiele kasstromen voor de lange termijn, maar stellen pensioenfondsen, verzekeraars en overige beleggers ook in staat om te voldoen aan hun toenemende verplichtingen om zich te richten op beleggingen die een positieve sociale en ecologische impact hebben.’
Energiepositief
Ook voorziet Olde Meule een grote vraag vanuit de kant van huurders. ‘De technologie die in de gebouwen wordt toegepast maakt ze van meet af aan energiepositief wat de huisvestingslasten voor een gemiddeld gezin tot circa 1.600 euro per jaar kan besparen en daarnaast de huurder de mogelijkheid geeft om inzicht te krijgen in het verbruik en de opwekking van het gebouw. Huurders profiteren ook van de lagere exploitatiekosten van de toren dankzij de minst dure technologische keuzes op het gebied van onderhoud.’
Olde Meule: ‘Ondanks alle duurzame kenmerken zijn de bouwkosten ook niet hoger dan voor een reguliere woontoren.’
De woongebouwen zijn daarnaast zo ontwikkeld dat het gebruik in de loop van hun levensduur goed kan worden aangepast. ‘Als het moet, kunnen ze bijvoorbeeld efficiënt worden omgevormd tot kantoren’, vervolgt Olde Meule. ‘De daarvoor benodigde infrastructuur is al in de verschillende elementen van het gebouw opgenomen om ze toekomstbestendig te maken. Bovendien worden de wooncomplexen elke keer beter, omdat we van onze ervaringen leren. De gebouwen evolueren als het ware.’
Er worden joint ventures opgericht tussen Elithis en projectontwikkelaars.”
Joint ventures
Na het aankondigen van de plannen eind vorig jaar wordt nu de investeringsstrategie geformuleerd, gaat Olde Meule verder. ‘Er worden joint ventures opgericht tussen Elithis en projectontwikkelaars, waarin Elithis de specifieke expertise inbrengt over het ontwerp en de technologie. Catella fungeert niet alleen als fondsmanager en kapitaalverstrekker, maar ook als bemiddelaar tussen de partijen. We buigen ons ook over grondposities. We beginnen in Frankrijk, Groot-Brittannië en Nederland; later volgt Duitsland.’
Olde Meule erkent dat de energie-positieve woontorens die Catella samen met Elithis ontwikkelt een hele grote stap voorwaarts zullen betekenen voor de vergroening van de portefeuile maar daarmee is Catella IM Benelux al langer bezig. Wat duurzaamheid betreft heeft Catella IM Benelux al zijn fondsen de afgelopen jaren met goed resultaat langs de GRESB-meetlat van het GRESB-instituut laten leggen, de global real estate sustainability benchmark. ‘Beleggers vragen om duurzame woningen, en dat willen onze huurders ook.’
Woningbouwontwikkeling in Zeist
De laatste jaren heeft het bedrijf voor diverse fondsen ook meerdere transformatieprojecten aangekocht waaronder recentelijk een woningbouwontwikkeling in Zeist. Het project, dat naar verwachting medio 2021 zal zijn afgerond, richt zich op subsegmenten van de woningmarkt waar veel vraag naar is, zoals woningen voor starters, koppels van middelbare leeftijd en senioren. Deze acquisitie in opdracht van Catella Dutch Residential Fund ll volgde op de aankoop van een drietal volledig verhuurde, omgebouwde woningcomplexen in Nieuwegein, Dordrecht en Rijswijk. Ook hierbij gaat het om kwalitatief hoogwaardige woningen in voormalige kantoorgebouwen op goed bereikbare locaties gelegen in steden met een gunstige leefomgeving.
Catella richt zich dus niet alleen op de grote steden in Nederland, maar ook op goed gelegen locaties in de stedelijke gebieden daaromheen, vertelt Olde Meule. ‘In heel Nederland is er een grote vraag naar hoogwaardige, betaalbare woningen voor jonge professionals, starters en studenten in de particuliere huursector. Door de relatief aantrekkelijke huurprijsniveaus in deze aangrenzende locaties kunnen huurders toch blijven profiteren van de mogelijkheden en voorzieningen van de grote steden. Catella IM Benelux is bezig haar investeringen in deze nichesegmenten op te voeren.’
Zorgwoningen
Een ander nichesegment waar Catella IM Benelux op inzet is de woningmarkt voor senioren gecombineerd met zorg, legt Olde Meule uit. Ook voor deze doelgroep zit Catella IM Benelux in de voorbereidende fase om een investeringsfonds te ontwikkelen. ‘Aangezien de Europese bevolking langer leeft, is het absoluut noodzakelijk dat we goed ontworpen, moderne accommodaties bieden die geschikt zijn voor de behoeftes van steeds vitaler blijvende senioren. Door deze groeiende levensverwachting zullen gezondheidsrisico’s kunnen toenemen waardoor meer behoefte ontstaat voor gespecialiseerde gezondheidszorg. Wij spelen in op die demografische veranderingen.’ Vanuit deze strategie heeft Catella IM Benelux onlangs project Sint Gerlachus in Maastricht aangekocht.
Waar de coronacrisis de hele economie op zijn kop heeft gezet, de kantoren- en winkelmarkt niet uitgezonderd, is de woningmarkt er niet door getroffen. ‘De prijzen voor woningen en de huurprijzen zijn enigszins gestegen, onze debiteurenpositie is zelfs verbeterd’, zegt Olde Meule. ‘In deze uitdagende periode hechten mensen meer waarde aan hun woning en is het thuisadres voor velen ook een nieuwe werkomgeving.’ We zien dat aan minder mutaties bij onze woningen en stabiele bezettingsgraden. Dat heeft ons wel verrast in vergelijking tot onze voorspellingen in maart dit jaar.’
De huurders van retailpanden moesten de afgelopen maanden door Catella IM Benelux worden ondersteund. De kantorenmarkt zal volgens Olde Meule door de huidige omstandigheden onzeker blijven.
Dit artikel is gesponsord door Catella
