Dat zei ceo Joost Uwents van WDP woensdagochtend in een toelichting op de half jaar cijfers van het in Brussel en Amsterdam genoteerde logistieke vastgoedbedrijf.
Vergeleken met de andere markten waarin WDP actief, zijn de aanvangsrendementen in Nederland met 4,25 procent het laagst. Alleen in Duitsland bevinden de yields voor topklasse logistiek vastgoed zich op soortgelijk niveau, in Frankrijk liggen de prime yields op 4,5 procent, in België op 5 procent en in Roemenië op 7,75 procent.
De WDP-topman benadrukt dat dit de yields voor prime operationeel logistiek vastgoed betreft. Bij projectontwikkeling zijn de marges in het algemeen beduidend hoger. 'Logisch omdat projectontwikkeling nu eenmaal ook meer risico's betekent.' Als projectontwikkelaar is het fonds, dat de komende jaren wil groeien naar een portefeuilleomvang van vijf miljard euro, momenteel dan ook buitengewoon actief. In ons land zijn acht nieuwe projecten in ontwikkeling, waarmee een totale investering is gemoeid van 128 miljoen euro. De totale projectenpijplijn in Europa van WDP omvat 478 miljoen euro.
Focus op supply chain
Uwents zegt desgevraagd wel een zekere stabilisering te zien in de prijsontwikkeling. Maar hij verwacht de komende jaren zeker geen prijsdaling. 'Veel is uiteraard afhankelijk hoe de rente zich zal ontwikkelen. Vooralsnog wijst alles op een rentedaling, niet op een rentestijging. Dat zal de vraag bij beleggers alleen maar verder doen stijgen naar vastgoed.'
Volgens hem wordt de neerwaartse druk van de yields in logistiek vastgoed ook sterk gedreven door de structureel andere wijze waarop ondernemingen naar hun 'supply chain' zijn gaan kijken - en niet te vergeten e-commerce. 'Vroeger stonden in het bedrijfsleven productie en retail centraal, nu is dat de 'supply chain'. Wie niet dagelijks in zijn logistieke keten investeert, is ten dode opgeschreven. Dit zal de vraag naar logistiek vastgoed de komende jaren blijven ondersteunen. De prijzen in de beleggingsmarkt zullen dus hoog blijven,' betoogt de Belg.
Visie op Nederland
Dat de yields in Nederland tot de laagste van Europa behoren is geen toeval. De Nederlandse logistieke sector is immers 'een van de meest actieve, mature en uitgebouwde binnen Europa'. Dat wordt ondersteund door het feit dat de regio fungeert als logistieke toegangspoort tot Europa en kan rekenen op een hoogwaardige infrastructuur en zeer dynamische gebruikersmarkten. 'De take up blijft stijgen en betreft voornamelijk nieuwbouwmagazijnen die op maat werden gerealiseerd. Dit impliceert een snelle groei van logistieke hubs. Het leegstandspercentage van bestaande locaties blijft dalen en schommelt in het eerste kwartaal van 2019 rond 3,5 procent', schrijft WDP in haar halfjaar bericht.
Buitenlandse partijen
Ook op de beleggingsmarkt ziet WDP een jaar-op-jaarstijging van de investeringen in industrieel en logistiek vastgoed. 'Opvallend' is dat de grootste groep investeerders uit het buitenland komt – dit heeft opnieuw alles te maken met de unieke locatie van Nederland, meent het Belgische vastgoedbedrijf. De grote vraag naar distributiecentra zorgt ervoor dat de prime aanvangsrendementen zijn verscherpt (naar 4,25 procent in het eerste kwartaal van dit jaar). In de huidige markt wordt nu ook een hogere prijs betaald voor suboptimaal vastgoed, constateert WDP.
De ingebruikname van logistiek vastgoed in Nederland zit al jaren in de lift en deze toename zet zich voort. Het grootste aandeel wordt opnieuw in het zuiden van het land gerealiseerd provincies. Het zwaartepunt van de opname van industrieel vastgoed ligt echter in de Randstad. E-commerce en E-fulfilment zorgen voor de vraag naar specifieke distributiecentra. De lage werkloosheidsgraad dwingt dan weer tot automatisering. Tophuurprijzen in Nederland schommelen volgens WDP rond 85 euro per m2 per jaar, gemiddelde huurprijzen rond 45-60 euro.
De onderneming is marktleider in de Benelux en ook actief in Frankrijk, Roemenië en sinds kort Duitsland. Van de 3,77 miljard euro omvattende portefeuille ligt bijna de helft in Nederland.
